Enfoque de inversión
IRNR al vender un inmueble: 19% de la ganancia para todo no residente
El no residente que vende un inmueble en España tributa por la ganancia patrimonial a un tipo único del 19%, resida o no en la UE. El tipo del 24% corresponde a otras rentas.
El no residente que vende un inmueble en España tributa por la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) a un tipo fijo del 19%. El tipo es el mismo para residentes en la UE, en el Espacio Económico Europeo o en cualquier otro país: se desprende directamente del artículo 25.1.f de la Ley del IRNR y así lo confirma la Agencia Tributaria. A diferencia del residente, el no residente no tributa por una escala progresiva.
De dónde sale la confusión con el 24%
En el IRNR existen, en efecto, los tipos del 19% y del 24%, pero se aplican a otras rentas: por ejemplo, al alquiler o a la renta imputada por un inmueble que no está alquilado. Por esas rentas los residentes en la UE y el EEE pagan el 19%, y los residentes en el resto de países, el 24%. Los gastos solo se deducen de los rendimientos del alquiler y solo si el arrendador reside en la UE o el EEE; los demás pagan el 24% sobre el alquiler íntegro. La renta imputada es un porcentaje fijo del valor catastral y no admite deducir gastos. Esa distinción no alcanza a la ganancia patrimonial obtenida en la venta.
Cómo se calcula la base
La ganancia es el precio de venta, una vez descontados los gastos de la venta, menos el valor de adquisición. El valor de adquisición incluye el precio de compra, los gastos de la compra (ITP, notaría, registro) y las mejoras del inmueble que se puedan acreditar.
El no residente no puede compensar la pérdida en la venta de un inmueble con la ganancia obtenida en otro. Cada venta se declara por separado, con su propio Modelo 210.
La retención del 3% en la venta
El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda como pago a cuenta del IRNR del vendedor. Si el 19% de la ganancia real resulta inferior a ese 3%, la diferencia se puede recuperar. Explicamos cómo funciona en el artículo sobre la retención del 3%.
El impuesto y el beneficio del proyecto
Lo que queda después de impuestos no es lo mismo que el beneficio del proyecto de DNPI Capital, que se reparte al 50/50 entre el inversor y nosotros. La relación entre ambas cifras la explicamos en el artículo sobre el presupuesto del proyecto.
Preguntas frecuentes
Soy británico y vivo en Londres. ¿A qué tipo tributa la ganancia si vendo?
Al 19%, como cualquier otro no residente. El Brexit cambió la tributación del alquiler y de la renta imputada: ahí ahora se paga el 24% en lugar del 19%, y de los rendimientos del alquiler ya no se pueden deducir gastos. Al tipo de la ganancia patrimonial por la venta no le afectó.
¿El IRNR se paga en lugar de la plusvalía municipal o además de ella?
Además. Son impuestos distintos, con bases distintas: el IRNR es un impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial del vendedor, y la plusvalía municipal es un impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo.