Control del presupuesto de una reforma: plan, real y cambios

El control del presupuesto de una reforma en un proyecto de inversión se apoya en tres documentos: el presupuesto aprobado antes de la compra (el plan), el informe periódico de obra ejecutada vinculado a cada partida de ese presupuesto (el real) y la aprobación por escrito de cada cambio antes de ejecutarlo. En el proyecto ya cerrado de DNPI Capital en Compte de Urgel, la reforma costó 76.230 EUR sobre un precio de compra de 410.000 EUR, es decir, casi una quinta parte del importe de entrada. Con ese peso de la partida de reforma, cualquier desviación del plan cambia directamente el resultado del inversor.

Por qué la reforma es la partida más controlable de un proyecto flip

En una operación de comprar, reformar y vender, la mayoría de las partidas del presupuesto quedan fijadas en el momento de la compra y ya no se mueven: el precio del inmueble, el ITP, la notaría, el registro. El precio de venta depende del mercado en el momento de la salida, y sobre él se puede influir de forma limitada. La reforma es la única partida importante que se define después de la compra y sobre la que el inversor y el gestor del proyecto influyen de forma directa.

En el proyecto ya cerrado de Compte de Urgel, la compra fue de 410.000 EUR, la reforma de 76.230 EUR y la venta de 720.000 EUR. La diferencia entre el precio de venta y la suma de compra más reforma es de 233.770 EUR, antes de impuestos de entrada y salida, gastos de gestión, licencia y tiempo de tenencia. Si la reforma se hubiera disparado sobre el presupuesto, cada euro de exceso habría reducido esa diferencia uno a uno, y la parte del inversor en un reparto 50/50, a la mitad. Encontrará más detalles de esta operación en la página del proyecto de Compte de Urgel, y la estructura completa de costes de una operación, en la guía del inversor.

El plan: qué debe incluir el presupuesto antes de comprar el inmueble

El presupuesto de reforma de un proyecto de inversión se elabora antes de la compra, no después: sin él no se puede saber si la operación cumple la rentabilidad objetivo. Se calcula por partidas, y cada partida tiene su propia fuente de incertidumbre.

Hay tres puntos del plan donde suelen aparecer más errores.

Referencia de coste de la obra

Los constructores de Barcelona publican referencias de reforma integral en un rango de 500-1.400 EUR/m² según el nivel de acabado: básico 400-500 EUR/m², medio-alto 600-800 y premium a partir de 800 (Cubicup, ArqPro, Selarom). Son datos comerciales de constructoras, no estadísticas, y normalmente no incluyen proyecto, licencia ni IVA. En un presupuesto de inversión solo sirven para comprobar el orden de magnitud: la cifra definitiva sale del presupuesto del constructor para el inmueble concreto, tras la medición.

El tipo de IVA aplicable a la obra

El tipo reducido de IVA del 10% en reformas de vivienda se aplica cuando se cumplen a la vez tres condiciones: el destinatario de la obra es una persona física que lo destina a su uso particular (no hace falta que sea su vivienda habitual, pero no puede estar en alquiler ni afecto a una actividad empresarial); el inmueble tiene más de dos años de antigüedad desde su construcción o rehabilitación; y los materiales aportados por el contratista no superan el 40% de la base de la obra (Agencia Tributaria). Un proyecto de inversión en el que el promotor de la obra es una empresa no cumple la primera condición: una sociedad no es una persona física que use el inmueble como vivienda o lo destine a alquiler. Da igual que el inmueble tenga más de dos años y que los materiales no superen el 40%; en el plan figura el 21%, que es lo que paga el inversor. Un presupuesto calculado al 10% infravalora el coste de la obra en 11 puntos porcentuales antes incluso de empezar la reforma. Conviene confirmar con un asesor fiscal la aplicabilidad del tipo a la estructura concreta de cada operación.

Tipo de licencia y plazo

El tipo de permiso determina la tasa y, además, el plazo durante el cual el capital del inversor queda inmovilizado en el inmueble. Según el Ayuntamiento de Barcelona, el régimen de comunicación assabentat permite empezar la obra al día siguiente de presentarla, con un plazo máximo de ejecución de 3 meses; el comunicat diferit, revisado por el ayuntamiento en 1 mes, da 6 meses de plazo de ejecución; y la llicència d'obres majors se resuelve en 2 meses, o en 3 meses si requiere informe de bomberos o de patrimonio (Ajuntament de Barcelona). El comunicat diferit exige además un Informe d'Idoneïtat Tècnica, cuya preparación lleva unos 20-30 días (3linies). Si tras la medición cambia el tipo de licencia, cambia también el calendario de todo el proyecto.

El real: cómo se registra lo ejecutado

En los proyectos de DNPI Capital, la reforma la ejecuta BCNYARD, SLU, una constructora independiente que trabaja mediante contrato de obra. El registro del real sigue la práctica habitual de la construcción en España: el contratista emite periódicamente una certificación de obra, un acta de las unidades ejecutadas, que el gestor revisa y acepta, en la que cada partida se corresponde con una línea del presupuesto aprobado.

Para controlar el presupuesto, el inversor necesita cuatro cifras por cada partida:

• plan: el importe aprobado antes de iniciar la obra;
• ejecutado: el valor de la obra aceptada por certificación a fecha del informe;
• pagado: lo efectivamente abonado al contratista;
• previsión hasta el fin de obra: lo que aún falta, incluyendo los cambios ya aprobados.

La comparación entre «pagado» y «ejecutado» muestra si el pago va por delante de la obra. La diferencia entre «plan» y «previsión hasta el fin de obra» es la desviación real del presupuesto en ese momento, y conviene mirarla antes que el porcentaje de avance: un inmueble puede estar a la mitad de la obra y haber consumido ya dos tercios del presupuesto.

El control funciona porque el inversor recibe este informe, con estas cuatro columnas, el saldo de la reserva y la lista de puntos abiertos, de forma periódica durante la obra y no solo al cierre del proyecto. Cómo se estructuran las fases del proyecto y la comunicación con el inversor se explica en la página del enfoque de DNPI Capital.

Aprobación de cambios: tres tipos y una sola regla

Los cambios durante una reforma son inevitables. El problema no son los cambios en sí, sino los que no pasan por el control del presupuesto. Según su origen, se dividen en tres tipos.

Vicios ocultos. Aparecen al demoler: el estado de los forjados, las bajantes, la humedad, la instalación eléctrica antigua. Es un riesgo propio del inmueble, y es precisamente el que cubre la reserva para imprevistos. La revisión previa a la compra ayuda a reducir su probabilidad: la due diligence del inmueble detecta de antemano parte de estos problemas, aunque no todos.

Cambios de decisión. El inversor o el gestor del proyecto decide modificar la distribución, subir el nivel de acabado o cambiar el equipamiento. Es una decisión consciente, y debe ir acompañada de la respuesta a una pregunta: ¿ese cambio aumentará el precio de venta más de lo que cuesta el propio cambio?

Requisitos externos. Observaciones del ayuntamiento sobre la licencia, exigencias de la comunidad de propietarios, requerimientos de inspección. No se pueden controlar, pero parte de ellos se puede anticipar en la fase de plan.

La regla es la misma para los tres tipos: ningún cambio se ejecuta sin aprobación por escrito. El documento de aprobación es corto y tiene cinco campos: descripción, causa, coste con IVA incluido, efecto sobre el plazo y fuente de financiación (reserva o aportación adicional). La aprobación verbal en la propia obra es la causa más frecuente de la diferencia entre lo que espera el inversor y la factura final.

La reserva para imprevistos se incluye en el presupuesto como partida independiente, y su importe es objeto de acuerdo al aprobar el plan: depende de la antigüedad del edificio, de la profundidad de la revisión técnica previa a la compra y del volumen de demolición. Lo que importa no es tanto la cifra como la disciplina: la reserva solo se utiliza mediante el mismo procedimiento de aprobación, y su saldo se refleja en cada informe, de modo que siempre está visible.

Cómo una desviación del presupuesto afecta al resultado del inversor

En el modelo de DNPI Capital, el beneficio del proyecto se reparte 50/50 entre el inversor y el gestor. Un exceso sobre el presupuesto reduce el resultado de ambas partes: cada 10.000 EUR de más sobre el plan restan 10.000 EUR al beneficio del proyecto y 5.000 EUR a la parte de cada uno. El gestor tiene el mismo interés que el inversor en controlar el presupuesto.

El contrato prevé además una compensación con cargo a los honorarios de DNPI si la rentabilidad del inversor tras el reparto no alcanza el 10% en todo el proyecto (no anual). Se trata de una condición contractual, no de una garantía de resultado: limita parte del riesgo, pero no lo elimina. El precio de venta depende del mercado en el momento de la salida, el plazo depende de la licencia y del avance de la obra, y el resultado de un proyecto ya cerrado no predice el del siguiente.

Para ver cómo un cambio en la partida de reforma afecta al resultado final, puede usar la calculadora de la operación, que calcula el ITP, la reforma, los gastos de venta y la parte del inversor. La lógica general de esta estrategia se describe en la página comprar para reformar y vender.

Checklist del inversor antes de aprobar el presupuesto

• El presupuesto está desglosado por partidas, con volúmenes en m² y número de unidades, no como una única cifra.
• El tipo de IVA del presupuesto corresponde a la estructura de la operación: 21% cuando el promotor es una empresa.
• El proyecto, la licencia y las tasas figuran como partidas independientes, con el tipo de licencia indicado.
• La reserva para imprevistos aparece como partida independiente, con su procedimiento de uso definido.
• El contrato con el contratista vincula el pago a las unidades aceptadas por certificación, no al calendario.
• Está definido el formato de aprobación de cambios y quién lo firma por cada parte.
• Está acordada la periodicidad del informe «plan - ejecutado - pagado - previsión hasta el fin de obra».