Reforma y construcción
Piso con obras sin licencia: qué arriesga el comprador
Una reforma hecha sin licencia no desaparece con la venta: el nuevo propietario asume la discrepancia con la documentación y también la obligación de legalizar las obras.
Las obras hechas sin licencia no desaparecen con la venta. Si el propietario anterior modificó el piso sin la licencia municipal exigida, el nuevo propietario se queda con una discrepancia física entre el estado que consta en los registros y el estado real del inmueble. Con ella puede recaer también sobre el comprador la obligación de legalizar los cambios o de devolver el inmueble a su estado original, si el ayuntamiento lo exige. Por eso las discrepancias se buscan antes de la operación.
Cómo detectar discrepancias antes de la operación
El método básico es comparar el plano catastral (disponible en la Sede Electrónica del Catastro) y la nota simple registral con la distribución real que usted ve en la visita. Señales típicas de que el piso no coincide con la documentación oficial:
- el número de habitaciones no cuadra;
- los tabiques se han movido o modificado;
- se han unido baños;
- las terrazas están acristaladas.
Cada una de estas señales justifica una pregunta al vendedor y, si hace falta, la visita de un técnico.
Cuánto cuesta legalizar
El coste depende del alcance de la discrepancia. En el mejor de los casos basta con preparar a posteriori la documentación técnica, algo relativamente barato. En el peor, los cambios no se pueden legalizar porque vulneran la normativa urbanística vigente: por ejemplo, una terraza acristalada en una zona protegida. En ese caso el ayuntamiento puede exigir el desmontaje a costa del propietario.
Cómo tenerlo en cuenta al negociar el precio
Una discrepancia detectada es un motivo legítimo para renegociar el precio o para retirarse de la operación en la fase de arras. Esto funciona si el contrato recoge de antemano una condición de due diligence. El orden general de las comprobaciones está en el artículo sobre el checklist de due diligence, y cómo gestionar las consecuencias, en la sección de revisión jurídica.
Preguntas frecuentes
¿Está obligado el vendedor a informar de una reforma hecha sin licencia?
El vendedor debe actuar de buena fe y no puede ocultar deliberadamente defectos relevantes del inmueble. Pero no conviene fiarse solo de lo que declare: detectar las discrepancias es tarea del comprador y de sus asesores técnicos.
¿Prescribe la exigencia municipal de legalizar las obras?
Sí, pero el plazo depende del tipo de infracción y de la comunidad autónoma. En algunos casos el ayuntamiento puede exigir que se restablezca el status quo incluso mucho tiempo después, así que confiar en la prescripción como protección es arriesgado.