Reforma y construcción
Cambio de uso en Barcelona: de local comercial a vivienda
Convertir un antiguo comercio en vivienda, o al revés, no es una reforma cualquiera: el cambio de uso (canvi d'ús) se tramita dentro de la licencia de obras mayores, y el local debe cumplir la normativa de la nueva categoría.
Convertir un antiguo comercio en vivienda, o una vivienda en local comercial, solo es posible mediante el canvi d'ús, el cambio de uso. En Barcelona no es una licencia aparte: se clasifica como obra mayor y se tramita dentro de la llicència d'obres majors, junto con el proyecto técnico completo, y no como un permiso independiente. Una comunicación de obras ordinaria no basta, y el propio inmueble tiene que cumplir la normativa del nuevo uso.
Por qué no basta con la reforma
Pasar un inmueble de un uso a otro, por ejemplo de local comercial a vivienda o al revés, cambia su situación jurídica. Mientras el ayuntamiento no apruebe la llicència d'obres majors con el cambio de uso, el inmueble sigue figurando con su uso anterior, aunque físicamente ya sirva para el nuevo.
Requisitos técnicos de una vivienda
Una vivienda tiene que cumplir unos mínimos: luz y ventilación naturales, superficie mínima, altura de techos y acceso a las redes de suministro en la medida necesaria para habitarla.
No todos los locales comerciales pueden cumplir estos requisitos sin una transformación de fondo. Debe comprobarlo un técnico, y antes de comprar, no después.
Plazos y obstáculos habituales
Al tramitarse dentro de la llicència d'obres majors, los plazos son los de una licencia de obra mayor completa: exige un proyecto técnico íntegro y la revisión de los servicios técnicos municipales.
En las zonas protegidas del centro de Barcelona, el cambio de uso puede toparse además con las exigencias de preservar el carácter histórico de las plantas bajas. Esto se comprueba dirección por dirección.
Por qué lo tenemos en cuenta en la estrategia comercial de DNPI
La estrategia comercial de DNPI Capital, que explicamos en el artículo sobre el inquilino comercial, se basa precisamente en trabajar con locales comerciales. Aunque no se prevea un cambio de uso inmediato, al valorar un inmueble miramos cuánta flexibilidad ofrece. Si con el tiempo el formato comercial deja de ser el óptimo para un local concreto, conviene saber de antemano si se puede pasar a otro uso.
Preguntas frecuentes
¿Se puede convertir un sótano en vivienda?
Por lo general no, o solo con limitaciones importantes. Las exigencias de luz y ventilación naturales rara vez permiten pasar un sótano al uso de vivienda, salvo circunstancias excepcionales.
¿El cambio de uso modifica el IBI?
Puede hacerlo. El uso es uno de los factores de los que depende el valor catastral, y el IBI se calcula sobre ese valor. Por eso, tras el cambio de uso, también puede variar lo que se paga cada año por este impuesto.