Hoteles en la costa de Cataluña: en qué se diferencian de los urbanos

Un hotel de costa se distingue de uno urbano ante todo por la estacionalidad: en 2025 el RevPAR de Sitges según el INE fue de 35,93 € en diciembre y de 173,66 € en agosto, una diferencia de 4,8 veces, mientras que en Barcelona es de 2,4 veces. De ahí se derivan otra carga sobre la reserva de liquidez y otra regulación: el PEUAT no rige en la costa, pero sí la Ley de Costas.

Cuánto más estacional es la costa

Fuente: INE, RevPAR por puntos turísticos y por zonas, y también la ocupación por puntos, hoteles, año 2025. El RevPAR anual y el peso de los meses los calculé yo, ponderando por número de días.

Las cifras de Sitges y de la Costa Brava corresponden a los hoteles que recoge el INE y no describen con exactitud un inmueble concreto. Para la Costa Brava tomé la zona del INE y no usé su ocupación. La conclusión es simple: en la costa, tres meses hacen hasta el 44% del año; en la ciudad, el 32%.

Qué supone para el flujo de caja

Ejemplo didáctico, no una previsión. Se toma el mismo modelo que en el artículo sobre la estacionalidad de Barcelona: 50 habitaciones, costes del 40% de los ingresos anuales fijos y repartidos por igual, el 25% variables, comisión del 3%, pagos fijos del 6%, reserva de FF&E del 4%. El perfil de ingresos se toma del RevPAR de 2025.

La rentabilidad anual del modelo es la misma por construcción, porque los costes se fijan como proporción de los ingresos. La diferencia está en otra parte: la caída en Sitges es de aproximadamente el 18% del resultado anual, y en Barcelona, de cerca del 4%. Un hotel de costa necesita una reserva de liquidez mayor, y el prestamista, un calendario de pagos adaptado a la temporada. El operador puede cerrar el hotel en invierno, y eso cambia el cálculo; en el modelo no lo hice.

En qué se diferencia la regulación

1. El PEUAT no rige fuera de Barcelona. Es el plan urbanístico de Barcelona, cuyas zonas se describen en el artículo sobre el PEUAT. En Sitges y en la Costa Brava, un hotel lo admite o no el plan de ordenación urbanística municipal (POUM) local y el derecho turístico general de Cataluña. La base es el Decret 159/2012, tratado en el artículo sobre los tipos de alojamiento.
2. Ley de Costas. En la zona de servidumbre de protección, 100 metros desde la orilla con posible ampliación otros 100 metros (art. 23), están prohibidos los edificios destinados a «residencia o habitación» (art. 25.1). Para los terrenos que a la entrada en vigor de la ley ya eran suelo urbano, una norma transitoria (disposición transitoria tercera, apartado 3) reduce la franja a 20 metros y mantiene las construcciones existentes. Si esto se aplica a un hotel concreto y a un edificio ya construido, lo deciden el abogado y la Demarcación de Costas. Sobre el solar de Sitges, véase el caso de DNPI: era un solar, no un hotel.
3. El impuesto turístico es más bajo. En Cataluña fuera de Barcelona, las tarifas para el periodo del 1 de abril de 2026 al 31 de marzo de 2027 son estas: hotel de 5* 4,50 €, hotel de 4* 1,80 € por persona y noche. Los recargos municipales los introdujeron el 1 de octubre de 2026 Castelldefels, Esplugues, L'Hospitalet, El Prat, Sabadell, Sant Cugat y Sant Just Desvern; Sitges y los municipios de la Costa Brava no figuraban en la lista de la ATC en el momento de la comprobación. El análisis del impuesto, en el artículo sobre el impuesto turístico.

Qué comprobar antes de comprar un hotel de costa

• Los ingresos mensuales de tres años, no la cifra anual.
• Las condiciones de la Ley de Costas para el edificio y su posición respecto a la zona de servidumbre.
• El calendario de trabajo del operador: si el hotel cierra de diciembre a febrero y cómo consta en el contrato.
• Quién contrata al personal de temporada. En los contratos de management europeos, según HVS (2017), el personal suele contratarlo formalmente el propietario; los detalles, en el artículo sobre lease y management.
• Quién es el comprador a la salida: un hotel urbano tiene más compradores, y uno de costa, un círculo más estrecho, pero no tengo cifras de mercado que lo confirmen.

A quién no le encaja un hotel de costa

A quien necesita un flujo de caja uniforme mes a mes o no puede mantener una reserva para cinco meses débiles. Y a quien no tiene un operador con experiencia justamente en negocio estacional. El marco general de los proyectos hoteleros de DNPI está en la página de estrategias en hoteles, y los supuestos propios se pueden estimar en la calculadora.