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Metodología para calcular la rentabilidad inmobiliaria
Una base única para compra, reforma, alquiler y venta: primero el flujo del proyecto y después el resultado del inversor según el contrato.
Metodología actualizada el 16 de octubre de 2026 · Redacción de DNPI Capital
Editor: DNPI CAPITAL S.L. · datos registrales y responsabilidad
Principio de cálculo
La rentabilidad no se obtiene solo restando compra a venta. Primero reunimos el presupuesto completo, fijamos el plazo y el escenario de salida y después descontamos los honorarios de DNPI según el contrato. Cada dato debe tener una fuente: contrato, liquidación fiscal, presupuesto, oferta, extracto o comparables.
| Indicador | Fórmula | Uso |
|---|---|---|
| Capital antes de vender K | compra + impuestos de compra + formalización + obra + financiación + tenencia + otros gastos introducidos | Base del ROI de la calculadora; excluye gastos de venta S |
| Beneficio bruto | salida − compra − obras directas | Filtro rápido, no resultado final |
| Resultado del proyecto antes de impuestos P | precio de venta V − K − gastos de venta S | Base del escenario antes del impuesto sobre beneficio y de los honorarios de DNPI |
| ROI del proyecto | P / K | Resultado de todo el periodo sobre capital anterior a la venta |
| Anualización simplificada | (1 + ROI)^(12 / meses) − 1 | Solo para una aportación inicial y un cobro final |
| Punto de equilibrio | K / (1 − s), si S = s × V | La venta se cuenta una vez; s es su coste proporcional |
Costes incluidos
- Compra y base fiscal aplicable.
- ITP o IVA y AJD según activo y operación.
- Notaría, registro y revisión jurídica y técnica.
- Proyecto, licencias, obra, mobiliario y contingencia.
- IBI, comunidad, seguro, suministros y seguridad.
- Intereses, comisiones y coste temporal del capital.
- Marketing, intermediación, impuestos y formalización de la salida.
Tres escenarios obligatorios
El escenario base usa presupuesto contrastado, plazo realista y comparables. El conservador reduce la salida, amplía el plazo y añade contingencia. El favorable muestra potencial, pero no justifica pagar de más en la entrada.
Resultado del inversor
Primero se restan de la venta todos los gastos acordados y se determina el beneficio del proyecto. Después se calculan los honorarios de DNPI, el 50% del beneficio positivo; la otra mitad queda para el inversor. Es la mitad del beneficio, no la mitad del precio de venta. Gastos, impuestos y el complemento hasta el 10% con cargo a los honorarios deben definirse en la documentación del proyecto.
Control del modelo
Revisamos unidades, IVA, calendario de cobros y pagos, duplicidades y comparables. Otro profesional debe poder reproducir el resultado con los mismos documentos. Para una primera comparación use la calculadora DNPI y, para un activo concreto, el análisis de inversión.
La metodología no promete un resultado. El tratamiento fiscal y contractual se confirma para cada inversor y operación.
Capital, plazo y flujos reales
K representa costes anteriores a la venta, no automáticamente el dinero propio del inversor. La calculadora simplifica suponiendo que el inversor financia todo K. Si hay deuda, prepare un calendario separado de deuda y pagos; confirme el beneficio y la base del ROI del inversor mediante el contrato.
La anualización no es una TIR. Con varias fechas de aportación y devolución se requiere una TIR/XIRR sobre flujos fechados. Algunos flujos pueden no dar una solución única útil. Impuestos, intereses y comisiones se incluyen según el nivel elegido: «antes de impuestos» no equivale a ingreso neto después de impuestos.
Las 12 preguntas públicas del inversor ayudan a reunir los datos. Los casos Sitges y Compte de Urgel aclaran los costes y fechas no incluidos en sus cifras públicas.
Ejemplo didáctico reproducible
Escenario didáctico del 16 de octubre de 2026. Es un ejemplo aritmético, no un activo de DNPI, un resultado realizado ni una previsión. Para reproducirlo introduzca compra de 420.000,00 €, obra con IVA de 140.000,00 €, gastos adicionales de 18.000,00 €, venta de 770.000,00 € y 18 meses. Seleccione «Tipo personalizado», 10% y valor fiscal adicional cero: los 42.000,00 € resultantes son un supuesto de entrada, no una determinación del impuesto aplicable.
| Indicador | Comprobación | Resultado |
|---|---|---|
| Capital antes de vender K | 420.000 + 140.000 + 42.000 + 18.000 | 620.000,00 € |
| Gastos de venta S | 770.000 × 3% | 23.100,00 € |
| Coste total K + S | 620.000 + 23.100 | 643.100,00 € |
| Beneficio del proyecto antes de impuestos P | 770.000 − 643.100 | 126.900,00 € |
| ROI del proyecto en todo el plazo | 126.900 / 620.000 | 20,47 % |
| Inversor tras honorarios de DNPI del 50% | 126.900 × 50% | 63.450,00 € |
| ROI del inversor antes de impuestos | 63.450 / 620.000 | 10,23 % |
| Precio de equilibrio | 620.000 / (1 − 3%) | 639.175,26 € |
Se supone que el inversor aporta todo K, los gastos adicionales son una cifra conjunta y los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio positivo. No se incluyen impuestos personales, liquidaciones reales ni compensación contractual. La comisión se calcula sobre la venta y ya está dentro de S: no se suma dos veces. Con otra estructura, el ROI del inversor usa su propio capital efectivamente aportado.
Si la venta cae un 10%, hasta 693.000,00 €, manteniendo los demás costes, el beneficio del proyecto es 52.210,00 €. Un retraso solo reduce el beneficio absoluto cuando se añaden sus costes de tenencia o financiación; siempre cambia la anualización. La metodología explica sus límites.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia el ROI de la rentabilidad anual?
El ROI corresponde a todo el proyecto. La rentabilidad anual lo convierte a un periodo comparable según la duración real.
¿Basta el precio de anuncio para estimar la salida?
No. Expresa la expectativa del vendedor; hacen falta comparables, ajustes y, cuando existan, operaciones cerradas.
¿Puede calcularse el beneficio sin todas las facturas?
Puede prepararse un escenario, pero no un resultado confirmado. Los costes incompletos deben figurar como hipótesis o contingencia.
