HOJAS DE RUTA DE INVERSIÓN
Elija el recorrido del capital antes del inmueble
Cinco rutas muestran cómo puede crearse valor, qué evidencia hace falta y cuándo detenerse. Es un marco de decisión, no una promesa de resultado.
Toda inversión implica riesgo. Capital, rentabilidad, plazo y decisiones administrativas no están garantizados.
Comparación de las cinco rutas
El horizonte depende del activo y de los procedimientos; se muestra la lógica, no un plazo garantizado.
| Ruta | Fuente de valor | Resultado | Horizonte | Primera comprobación | Riesgo |
|---|---|---|---|---|---|
| Compra, reforma y reventa | Entrada y reforma controlada | Venta del activo preparado | De proyecto; depende de obra y mercado | Salida conservadora | Defectos, sobrecoste y venta lenta |
| Activo de renta con arrendatario | Contrato, arrendatario y flujo neto | Mantener o vender estabilizado | Ligado al plazo y calidad del alquiler | Cobros, licencia y gastos | Impago, vacancia y adaptación |
| Suelo y preparación de proyecto | Derechos y parámetros confirmados | Suelo preparado o construcción | Depende de trámites e infraestructuras | Clasificación y edificabilidad | Menores derechos o cargas de urbanización |
| Proyecto hotelero | Uso, concepto y operador | Operación, alquiler o venta | Depende del estatus, CAPEX y apertura | Dirección, PEUAT y actividad | Licencia, apertura y resultado operativo |
| Promoción residencial | Suelo, proyecto, obra y ventas | Venta por unidades o del edificio | Multifase; depende de licencia y obra | Valor residual del suelo | Plazo, coste y ritmo de ventas |
Cinco rutas de inversión independientes
Compra, reforma y reventa
Producto residencial para una demanda demostrada.
Ver la ruta de reforma y reventa Contrato, arrendatario y flujo netoActivo de renta con arrendatario
Compra de flujo neto sostenible, no de una renta anunciada.
Ver la ruta del activo de renta Derechos y parámetros confirmadosSuelo y preparación de proyecto
Reducción de incertidumbre urbanística y técnica.
Ver la ruta de suelo Uso, concepto y operadorProyecto hotelero
Inmueble y negocio operativo se analizan juntos.
Ver la ruta hotelera Suelo, proyecto, obra y ventasPromoción residencial
De derechos sobre suelo a viviendas terminadas.
Ver la ruta de promociónProceso común en nueve fases
Las fases son comunes, pero decisiones, evidencia y puntos de parada cambian por estrategia.
Objetivo y marco de capital
- Decisión
- Definir la decisión y su responsable antes del siguiente compromiso.
- Evidencia
- Guardar datos, documentos y conclusiones de la revisión.
- Riesgo
- Pasar de fase con un supuesto no comprobado.
- Punto de control
- GO solo tras una decisión documentada; si no, STOP.
Hipótesis de inversión
- Decisión
- Definir la decisión y su responsable antes del siguiente compromiso.
- Evidencia
- Guardar datos, documentos y conclusiones de la revisión.
- Riesgo
- Pasar de fase con un supuesto no comprobado.
- Punto de control
- GO solo tras una decisión documentada; si no, STOP.
Búsqueda y filtro inicial
- Decisión
- Definir la decisión y su responsable antes del siguiente compromiso.
- Evidencia
- Guardar datos, documentos y conclusiones de la revisión.
- Riesgo
- Pasar de fase con un supuesto no comprobado.
- Punto de control
- GO solo tras una decisión documentada; si no, STOP.
Economía preliminar
- Decisión
- Definir la decisión y su responsable antes del siguiente compromiso.
- Evidencia
- Guardar datos, documentos y conclusiones de la revisión.
- Riesgo
- Pasar de fase con un supuesto no comprobado.
- Punto de control
- GO solo tras una decisión documentada; si no, STOP.
Revisión jurídica y técnica
- Decisión
- Definir la decisión y su responsable antes del siguiente compromiso.
- Evidencia
- Guardar datos, documentos y conclusiones de la revisión.
- Riesgo
- Pasar de fase con un supuesto no comprobado.
- Punto de control
- GO solo tras una decisión documentada; si no, STOP.
Estructura y adquisición
- Decisión
- Definir la decisión y su responsable antes del siguiente compromiso.
- Evidencia
- Guardar datos, documentos y conclusiones de la revisión.
- Riesgo
- Pasar de fase con un supuesto no comprobado.
- Punto de control
- GO solo tras una decisión documentada; si no, STOP.
Ejecución de la estrategia
- Decisión
- Definir la decisión y su responsable antes del siguiente compromiso.
- Evidencia
- Guardar datos, documentos y conclusiones de la revisión.
- Riesgo
- Pasar de fase con un supuesto no comprobado.
- Punto de control
- GO solo tras una decisión documentada; si no, STOP.
Control e información
- Decisión
- Definir la decisión y su responsable antes del siguiente compromiso.
- Evidencia
- Guardar datos, documentos y conclusiones de la revisión.
- Riesgo
- Pasar de fase con un supuesto no comprobado.
- Punto de control
- GO solo tras una decisión documentada; si no, STOP.
Estabilización y salida
- Decisión
- Definir la decisión y su responsable antes del siguiente compromiso.
- Evidencia
- Guardar datos, documentos y conclusiones de la revisión.
- Riesgo
- Pasar de fase con un supuesto no comprobado.
- Punto de control
- GO solo tras una decisión documentada; si no, STOP.
Por dónde empezar
Para el primer filtro basta con definir cinco parámetros.
- Capital disponible y contingencia obligatoria
- Objetivo: flujo, crecimiento de valor o preparación
- Horizonte admisible sin prometer una fecha
- Geografía y tipo de activo
- Escenario adverso que debe soportar el capital
Herramientas para comprobar la decisión
Preguntas para elegir una ruta
¿Es una recomendación personalizada?
No. Las rutas explican el proceso. La decisión requiere revisar el activo, estructura y documentos concretos.
¿Cómo elegir entre renta y reventa?
Compare la fuente del resultado, participación, reserva y escenario adverso. La renta depende del flujo; la reventa, del precio de entrada, obra y salida.
¿Por qué no se promete rentabilidad ni plazo?
Dependen del precio, activo, financiación, procedimientos y mercado. Se ofrece método y control, no garantías.
Toda inversión implica riesgo. Capital, rentabilidad, plazo y decisiones administrativas no están garantizados.
