HOJA DE RUTA · HOTEL
Proyecto hotelero
Un hotel une inmueble y negocio. Dirección, permisos, edificio, operador y economía se revisan como un sistema.
Para quién encaja
Adecuada para quien acepta riesgo operativo o lo transfiere a un operador cualificado con condiciones comprobadas.
Cuándo descartarla
Descarte si el uso no está confirmado, la licencia no sirve para la estructura prevista o falta capital para un escenario adverso.
Lógica de creación de valor
El valor combina uso permitido, edificio, concepto comercial y capacidad del operador.
Datos de entrada
- Dirección y régimen PEUAT o municipal
- Documentación de actividad y estado técnico
- Explotación propia, arrendamiento o gestión
- CAPEX, circulante y contingencia de apertura
Documentos en los puntos de control
| Revisión | Evidencia | Señal de parada |
|---|---|---|
| Dirección y actividad | Uso, licencia y condiciones de la dirección | Incompatibilidad con el formato previsto |
| Historia operativa | Habitaciones, ingresos, gastos y cobros por mes | Ingresos sin conciliación con datos primarios |
| CAPEX y apertura | Inspección, equipamiento, circulante y reserva | Falta de caja con retraso o temporada débil |
| Operador | Contrato, honorarios, obligaciones y terminación | Riesgos o costes sin asignación |
Distinga licencia hotelera y régimen de vivienda turística. Licencia, ADR / RevPAR y GOP / NOI / caja responden a decisiones diferentes.
Proceso común en nueve fases
Objetivo y marco de capital
- Decisión
- Decisión: definir modelo de propiedad, papel operativo, capital y reserva.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre modelo de propiedad, papel operativo, capital y reserva.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de modelo de propiedad, papel operativo, capital y reserva.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para modelo de propiedad, papel operativo, capital y reserva.
Hipótesis de inversión
- Decisión
- Decisión: definir valor conjunto del inmueble, la licencia y la explotación hotelera.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre valor conjunto del inmueble, la licencia y la explotación hotelera.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de valor conjunto del inmueble, la licencia y la explotación hotelera.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para valor conjunto del inmueble, la licencia y la explotación hotelera.
Búsqueda y filtro inicial
- Decisión
- Decisión: definir dirección, PEUAT, formato, demanda e interés de operadores.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre dirección, PEUAT, formato, demanda e interés de operadores.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de dirección, PEUAT, formato, demanda e interés de operadores.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para dirección, PEUAT, formato, demanda e interés de operadores.
Economía preliminar
- Decisión
- Decisión: definir ingresos, gastos operativos, CAPEX y costes de tenencia.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre ingresos, gastos operativos, CAPEX y costes de tenencia.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de ingresos, gastos operativos, CAPEX y costes de tenencia.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para ingresos, gastos operativos, CAPEX y costes de tenencia.
Revisión jurídica y técnica
- Decisión
- Decisión: definir título, uso, licencias, edificio y operador.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre título, uso, licencias, edificio y operador.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de título, uso, licencias, edificio y operador.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para título, uso, licencias, edificio y operador.
Estructura y adquisición
- Decisión
- Decisión: definir adquisición, gestión o arrendamiento y condiciones de cierre.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre adquisición, gestión o arrendamiento y condiciones de cierre.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de adquisición, gestión o arrendamiento y condiciones de cierre.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para adquisición, gestión o arrendamiento y condiciones de cierre.
Ejecución de la estrategia
- Decisión
- Decisión: definir proyecto, equipamiento, permisos, equipo y preapertura.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre proyecto, equipamiento, permisos, equipo y preapertura.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de proyecto, equipamiento, permisos, equipo y preapertura.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para proyecto, equipamiento, permisos, equipo y preapertura.
Control e información
- Decisión
- Decisión: definir CAPEX, calendario, indicadores operativos y decisiones del propietario.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre CAPEX, calendario, indicadores operativos y decisiones del propietario.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de CAPEX, calendario, indicadores operativos y decisiones del propietario.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para CAPEX, calendario, indicadores operativos y decisiones del propietario.
Estabilización y salida
- Decisión
- Decisión: definir estabilización, arrendamiento a operador o venta del activo.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre estabilización, arrendamiento a operador o venta del activo.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de estabilización, arrendamiento a operador o venta del activo.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para estabilización, arrendamiento a operador o venta del activo.
Escenarios de revisión
Escenario base
El estatus está confirmado, el CAPEX se controla y la operación usa supuestos verificables.
Escenario adverso
Se prueban apertura más lenta, menor ocupación y tarifa, mayores gastos y CAPEX adicional.
Preguntas frecuentes
¿Por dónde empieza la revisión?
Por el uso hotelero permitido en esa dirección y la documentación del establecimiento.
¿Hay que explotar directamente?
No. Explotación, arrendamiento y gestión distribuyen de forma distinta riesgo y resultado.
¿Cuál es una señal STOP?
Uso prohibido, licencia no comprobada, contrato incompatible o capital insuficiente.
