Enfoque de inversión
Checklist de due diligence: qué revisar antes de firmar las arras
La revisión legal del inmueble antes de firmar las arras es el último momento para detectar un problema sin perder dinero. Qué incluye y quién la hace.
La due diligence tiene que estar terminada antes de firmar las arras, porque a partir de ese momento salir de la operación cuesta dinero: con arras penitenciales el comprador puede desistir, pero pierde las arras. Revisar antes de firmar sale más barato que perderlas cuando el problema ya ha aparecido. A continuación, qué se revisa exactamente y quién lo hace.
Por qué la revisión va antes de las arras y no después
Las arras penitenciales permiten desistir de la operación, pero ese derecho le cuesta al comprador lo que entregó como arras. La lógica es sencilla: cuanto antes se revisa, más barato sale abandonar una mala operación. Si una carga o un cambio de distribución ilegal aparecen después de firmar, toca elegir entre perder las arras y comprar el problema de otro.
Qué incluye la revisión básica
- Nota simple registral: titular actual y cargas.
- Cédula de habitabilidad y correspondencia entre el estado real del inmueble y lo que consta inscrito, para descartar cambios de distribución sin legalizar.
- Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que no hay deudas pendientes.
- Licencias en vigor, si el inmueble es comercial.
- Estado del certificado de eficiencia energética.
- La ITE, si procede, cuando el edificio tiene más de 45 años.
Particularidades de los inmuebles para reformar
Si el inmueble se compra para reformarlo, a la lista se añade su situación urbanística: si el edificio está protegido, lo que limita el tipo de obras que se pueden hacer; qué licencia exigirán los cambios previstos, y si el propietario anterior dejó permisos ya solicitados o caducados. Los tipos de licencia los explicamos en el artículo sobre la llicència d'obres majors y menors.
Quién hace la revisión
La due diligence es un trabajo conjunto de un abogado especializado en derecho inmobiliario y de un técnico —arquitecto o aparejador— que evalúa el estado del edificio. En DNPI Capital hacemos esta revisión en cada inmueble antes de entregar las arras; cómo funciona el proceso lo contamos en la página de revisión legal.
Registro de comprobación del inmueble
Este registro organiza la revisión de un activo concreto. No acredita que los documentos ya se hayan recibido ni que la operación esté aprobada. En cada fila anote fuente, fecha del documento, fecha de revisión y nombre del especialista asignado. «Pendiente» y «no aplicable» son estados distintos; el segundo requiere una razón.
| Documentación | Quién revisa | Fecha que registrar | Motivo para detener la decisión |
|---|---|---|---|
| Información registral y documentos del vendedor | Abogado de la operación | Emisión y nueva comprobación antes del compromiso | Titularidad o carga sin aclarar |
| Catastro, planos e inspección | Abogado y técnico en sus respectivos ámbitos | Versión del plano y visita | Superficie, linderos o uso sin conciliar |
| Estado del edificio, permisos y obras previstas | Arquitecto o técnico designado | Inspección, documentos y estado del trámite | Alcance sin confirmar o sin presupuestar |
| Documentos de la comunidad, gastos y deudas | Abogado y responsable del presupuesto | Periodo y fecha de conciliación | Obligaciones relevantes fuera del presupuesto |
| Arrendamientos, anexos y cobros, si está ocupado | Abogado y analista de ingresos | Periodo de cobros y versión del contrato | Renta anunciada sin concordancia con contrato y cobros |
| Coste completo, financiación y salida | Responsable del modelo e inversor | Versión del cálculo y fecha de las ofertas | Capital insuficiente o costes clave desconocidos |
Cómo resolver los asuntos pendientes
Indique el documento que falta, responsable y plazo de cada cuestión. Registre «continuar», «pedir aclaración» o «detener» junto a su fundamento. Una condición prevista en un futuro contrato no equivale a una comprobación realizada; su redacción corresponde al abogado de la operación.
Puede imprimir la tabla desde el navegador. Las 12 preguntas del inversor ofrecen un punto de partida breve. El acceso y contenido del expediente de un proyecto se acuerdan con DNPI; esta página no da acceso a una carpeta privada. La metodología y el proceso de decisión conectan los documentos con el presupuesto y el siguiente compromiso.
Siguiente paso: la guía completa de inversión inmobiliaria en Barcelona reúne estrategia, presupuesto, revisión y salida.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una due diligence completa?
De unos días a un par de semanas. Lo que más tiempo lleva es comprobar la situación urbanística de edificios en zonas protegidas del centro de Barcelona y reconstruir el historial de licencias cuando nadie lo ha recopilado.
¿Se puede hacer la due diligence después de firmar las arras para no perder tiempo?
Sí, si el contrato de arras incluye desde el principio un periodo de due diligence con derecho a desistir sin perder las arras si aparecen problemas. Por defecto esa cláusula no existe, y no se puede dar por supuesta.
