Enfoque de inversión
Contrato de arras en Barcelona: qué revisar con el abogado
Qué decide en el contrato de arras el texto y no la ley: tipo de arras, condición de financiación, superficie, gastos y plazos. Tabla de cláusulas para el abogado y cálculo del coste de salida.
El contrato de arras es un precontrato de compraventa con señal: fija el precio, el plazo hasta la notaría y el coste de salir de la operación. En Cataluña, el dinero entregado al vendedor se considera por defecto parte del precio, y el derecho a desistir perdiendo la señal (el vendedor, devolviéndola duplicada) solo existe si se pactó expresamente (art. 621-8 CCCat). Por eso las preguntas al abogado se hacen sobre el texto, antes de firmar.
Qué decide en el contrato de arras el texto y no la ley
Casi todo lo importante la ley lo deja en manos de las partes. El libro sexto del Código Civil de Cataluña (CCCat) fija reglas supletorias, que solo operan cuando el contrato calla. Para un inmueble en Barcelona esto significa tres cosas. Si no se nombra el tipo de arras, la cantidad se considera arras confirmatorias, es decir, un anticipo de una operación ya cerrada, y no hay salida libre a cambio de perder la señal. Si la condición de financiación no está excluida, el comprador puede desistir cuando el banco deniega el préstamo y la denegación se acredita documentalmente (art. 621-49 CCCat). Si nada se dice sobre los gastos, la escritura notarial y la primera copia las paga el comprador (art. 531-6 CCCat).
En qué se distinguen los tipos de arras se explica en el artículo sobre los tres tipos de arras. Aquí se trata de las cláusulas que hay que acordar antes de firmar.
Qué cláusulas del contrato revisar con el abogado
Respuesta corta: aquellas en las que la regla supletoria puede jugar en contra del comprador. La tabla siguiente sirve de orden del día para la reunión con el abogado.
| Cláusula del contrato | Pregunta al abogado | Qué está en juego | Norma supletoria |
|---|---|---|---|
| Tipo de arras | ¿Están pactadas expresamente arras penitenciales? | Si se puede salir perdiendo solo la señal | art. 621-8.1 y 621-8.2 CCCat |
| Condición de financiación | ¿Se excluye el derecho a desistir si el banco deniega? ¿Qué plazo hay para acreditarlo? | Devolución de la señal si se deniega la hipoteca | art. 621-49 CCCat |
| Superficie | ¿El precio es total o por metro? ¿Hay cláusula sobre la superficie? | Recálculo del precio si hay diferencia | art. 621-50 CCCat |
| Gastos | ¿Quién paga notaría, registro, plusvalía? ¿Cómo se reparte el IBI? | Gastos además del precio | art. 531-6 CCCat |
| Dónde está el dinero | ¿Con el vendedor, con la agencia o en depósito notarial? | Cómo recuperar la señal en caso de disputa | art. 621-8.3 CCCat |
| Estado en la fecha de la operación | ¿Está libre el piso? ¿Qué pasa con la hipoteca del vendedor y las derramas? | Qué hacer si el vendedor no está listo | contrato |
La cláusula sobre derramas y deudas con la comunidad de propietarios se redacta de forma explícita. Los documentos que el abogado necesita para esta conversación están reunidos en la lista de comprobación antes de firmar las arras.
Cuánto cuesta salir de la operación: ejemplo didáctico
El coste de salida depende del tipo de arras y de si ha operado la condición de financiación. Ejemplo didáctico, no una previsión: piso de 600.000 €, señal en el contrato de 60.000 € (el 10% se toma para redondear la cuenta; la ley no fija el importe de la señal).
| Escenario | Qué pasa con la señal | Resultado para el comprador |
|---|---|---|
| Arras penitenciales, el comprador se echa atrás | Se queda con el vendedor | menos 60.000 € |
| Arras penitenciales, se echa atrás el vendedor | Se devuelve duplicada | más 60.000 € sobre su dinero |
| El banco deniega, la condición de financiación no está excluida, la denegación se acredita en plazo | Se devuelve | 0 € |
| Arras confirmatorias, el comprador no puede cerrar la operación | No hay salida libre, disputa sobre el cumplimiento o los daños | lo decide el juez, el importe no se sabe de antemano |
Con la superficie funciona otra aritmética. Si el precio se calculó por metro, una diferencia de hasta el 10% cambia el precio de forma proporcional: con un 8% de diferencia son 48.000 € en el ejemplo didáctico (art. 621-50.2 CCCat). Si el precio es total y las partes querían claramente cerrar la operación en cualquier caso, la diferencia no altera el precio (art. 621-50.3). Por eso la pregunta «cómo está escrito el precio en el contrato» cuesta dinero.
Cómo redactar la condición hipotecaria para poder aplicarla
La condición funciona solo si en el contrato constan la financiación bancaria y el plazo en que el comprador aporta el documento de denegación. El art. 621-49 CCCat da derecho a desistir si la denegación del banco se acredita documentalmente en el plazo pactado y no se debe a negligencia del comprador. El vendedor devuelve entonces el precio recibido y las arras penitenciales.
Las preguntas al abogado aquí son prácticas:
- ¿Se nombra un banco concreto o basta cualquier denegación?
- ¿Qué plazo hay para acreditarla y le da tiempo al banco de hacer la tasación?
- ¿Qué se considera negligencia del comprador: un paquete de documentos incompleto, un cambio de trabajo, una solicitud a un solo banco?
- ¿No se excluye este derecho con una frase general al final del contrato?
Cómo influyen los tipos y la tasación bancaria en el importe del préstamo se analiza en el artículo sobre el euríbor y la hipoteca.
Se puede proteger la señal mediante notario y registro
Se puede, si las arras son penitenciales. Según el art. 621-8.3 CCCat, las arras penitenciales por un plazo no superior a seis meses, depositadas ante notario, pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad, y entonces el propio inmueble responde de su devolución. Si una parte desiste, el notario entrega la señal a quien corresponda.
La carga se cancela a los 60 días del plazo pactado, si el comprador no ha registrado antes una demanda, cuando consta de forma fehaciente el desistimiento del comprador o tras inscribirse la compraventa. Para un comprador del extranjero que conoce poco al vendedor, esto es más tranquilo que una transferencia a una cuenta personal.
Cuándo no sirve el texto estándar de arras
La plantilla de la agencia no sirve si la operación sale del marco de una compra sencilla de un piso a un particular:
- hace falta una comprobación larga del solar o de la licencia; entonces conviene comparar las arras con la opción de compra;
- el vendedor cancela su hipoteca o levanta un embargo solo el día de la operación;
- en el piso vive un inquilino o el vendedor sigue viviendo en él tras la escritura;
- el comprador toma una hipoteca con un plazo corto hasta la notaría;
- el vendedor es una sociedad o un no residente, y cambian las retenciones fiscales.
En estos casos el texto se redacta para la operación, no se corrige la plantilla el día de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si en el contrato no se indica el tipo de arras?
En Cataluña la señal se considera entonces confirmatoria: parte del precio y signo de que la operación está cerrada. No se puede salir sin más perdiendo la señal, y la disputa irá sobre el cumplimiento del contrato. Por eso las arras penitenciales se escriben de forma expresa.
¿Cuánto suele ser la señal al comprar un piso en Barcelona?
La ley no fija el importe, lo acuerdan las partes. Cuanto mayor es la señal, más importa que la condición de financiación, los plazos y los documentos del vendedor estén escritos con precisión.
¿Se puede recuperar la señal si el banco no concede la hipoteca?
Sí, si el contrato prevé la financiación bancaria, ese derecho no está excluido y la denegación del banco se acredita en el plazo pactado y no se debe a negligencia del comprador. La redacción la revisa el abogado antes de firmar.
¿Quién paga al notario al comprar un piso en Cataluña?
Si las partes no pactan otra cosa, la escritura y la primera copia las paga el comprador, y los gastos de entrega del inmueble los asume el vendedor. Conviene dejar el reparto de gastos escrito en las arras para no discutirlo en la notaría.
¿Para qué depositar la señal ante notario?
Las arras penitenciales por un plazo de hasta seis meses entregadas al notario pueden hacerse constar en el Registro, y el inmueble responde de su devolución. Reduce el riesgo cuando el comprador conoce poco al vendedor. Si el contrato ya está en sus manos y el precio todavía plantea dudas, empiece por una valoración independiente del inmueble antes de firmar.
