Contrato de participación del inversor: 20 preguntas al abogado

Antes de firmar un contrato de participación en un proyecto inmobiliario en España, conviene que el inversor haga al abogado veinte preguntas: sobre la forma del proyecto, el dinero y el reparto, la gestión y la información, la salida y las disputas, la responsabilidad y los impuestos. Las respuestas deben figurar en el texto del contrato. Este artículo no es asesoramiento jurídico ni describe las condiciones de DNPI: en cada proyecto las fija el contrato del proyecto.

Cómo usar la lista

Conviene tener a mano el contrato y la lista. Frente a cada pregunta se anota: la respuesta está en el texto, la respuesta solo es verbal, no hay respuesta. La ley parte de que el contrato obliga a las partes como la ley (art. 1091 del Código Civil) y se interpreta según el sentido literal de sus palabras cuando son claras (art. 1281). Por eso apoyarse en una promesa verbal que no consta en el contrato es arriesgado. Las condiciones habituales del mercado no sustituyen al texto: lo que cuenta es lo escrito en el propio ejemplar.

Partes y forma

1. Quiénes son las partes: qué empresas y personas físicas, quiénes son sus propietarios finales y quién firma el contrato. Hay que conocer a la contraparte, no la fachada.
2. Qué forma jurídica tiene el proyecto (SL, comunidad de bienes, contrato entre partícipes) y a nombre de quién está inscrito el inmueble. La respuesta determina los derechos del inversor; véanse los artículos sobre las formas de proyectos conjuntos y sobre la titularidad del inmueble.
3. Cómo se calificará el contrato: si las partes aportan dinero a un negocio común para obtener ganancias, puede encajar en la sociedad civil (art. 1665 del Código Civil). La calificación cambia los impuestos y la responsabilidad.
4. Si el esquema cae bajo la regulación de la CNMV y si hay restricciones para un inversor no residente.

Dinero y reparto

1. Cuánto se aporta, cuándo y qué ocurre si la aportación no llega o se requiere una adicional. Hace falta un procedimiento, no un «según se acuerde».
2. Cómo se determina el beneficio distribuible y qué gastos se descuentan antes del reparto. Véase el artículo sobre los gastos previos al reparto.
3. Si el contrato prevé una compensación de la rentabilidad: sobre qué base se calcula, antes o después de impuestos, cuál es el límite, de qué fuente y en qué plazo se paga. Para el modelo de DNPI, la compensación con cargo a los honorarios cuando la rentabilidad de todo el proyecto queda por debajo del 10% contractual se describe en el artículo sobre la compensación; no es una rentabilidad anual ni una garantía de conservación del capital.
4. Cómo se reparten las pérdidas. Si el contrato solo recoge la parte en el beneficio, hay que preguntar qué dice la ley para su forma: en la sociedad civil, la regla del art. 1689 remite a la misma parte en las pérdidas, y el pacto que exime de todas las ganancias o de todas las pérdidas es nulo (art. 1691).

Gestión e información

1. Qué decisiones requieren el consentimiento del inversor, con umbrales en euros y plazos de respuesta. El análisis está en el artículo sobre los derechos del inversor.
2. Quién celebra los contratos con los contratistas, cómo se comparan las ofertas y cómo se revelan las partes vinculadas.
3. Qué información se facilita y con qué frecuencia: presupuesto, gasto real, estado de las obras, documentos, acceso a los papeles originales. Conviene cotejarlo con lo que promete el panel digital.
4. Cómo se revela el conflicto de intereses del operador, si hay prohibición de proyectos competidores y de usar la información del proyecto.

Plazo, salida y disputas

1. Cuál es el plazo del proyecto, qué se considera finalización y qué ocurre en caso de prórroga.
2. Cómo salir antes de plazo: procedimiento, fórmula de valoración de la participación, plazos de pago. El mapa de mecanismos está en el artículo sobre la salida del proyecto.
3. Qué ocurre en caso de fallecimiento, incapacidad, concurso o cambio de control del operador o del inversor.
4. Qué derecho se aplica, qué tribunal o arbitraje se elige, en qué idioma se tramita la disputa y si se prevé una solución extrajudicial.

Responsabilidad, impuestos, datos

1. Quién responde ante terceros y acreedores del proyecto, si el operador tiene un límite de responsabilidad y qué seguros cubren el inmueble.
2. Qué impuestos paga el inversor según su residencia: retenciones, convenio para evitar la doble imposición, quién prepara los documentos.
3. Qué documentos se pedirán para verificar la identidad y el origen de los fondos, y cómo se tratan y protegen los datos personales según el Reglamento (UE) 2016/679.
4. Qué queda tras la finalización: cierre, entrega de documentos, plazo de conservación, procedimiento para modificar el contrato (solo por escrito y con la firma del inversor).

Señales de alarma

• No hay definición del beneficio distribuible ni lista de gastos.
• Se promete una rentabilidad sin base, límite ni plazo de pago.
• El operador puede cambiar las condiciones unilateralmente.
• No hay procedimiento de salida, o depende solo de la decisión del operador.
• Los acuerdos con el operador existen solo en una aplicación de mensajería.
• No se indican el derecho aplicable ni el procedimiento de disputas.

A quién no le sirve la lista

No sustituye al abogado que lee el contrato concreto. Tampoco sirve a quien quiera resolver el asunto en una tarde: las propias respuestas pueden llevar semanas. Si parte de las respuestas llega solo de palabra, hay que dejarlas por escrito en el contrato o en un anexo antes de transferir el dinero. Los supuestos del cálculo de la rentabilidad están en la metodología.