20 preguntas del inversor antes de la primera reunión con el operador

Antes de la primera reunión con el operador de un proyecto inmobiliario conviene preparar veinte preguntas en cinco grupos: objetivo y plazo, proyecto y ejecutores, dinero y modelo, control e informes, riesgos y pruebas. No es una estadística de consultas, sino una lista de lo que conviene aclarar antes de firmar. Donde DNPI Capital tiene una respuesta pública, se indica al lado. Las condiciones de cada proyecto las fija siempre el contrato.

Objetivo, capital y plazo

1. ¿Qué resultado necesita y en qué plazo? Crecimiento del capital mediante un proyecto, renta o conservación: de la respuesta dependen la orientación y el formato de la participación.
2. ¿Qué importe invierte en un solo proyecto? En DNPI Capital la vivienda, el inmueble comercial y los solares empiezan desde 1 M€, los proyectos hoteleros desde 3 M€ y los edificios multifamiliares desde 10 M€.
3. ¿Por cuánto tiempo sale el dinero de su disposición? Cada proyecto tiene su plazo. En el proyecto de Sitges fue de dos años.
4. ¿Cuántas decisiones quiere tomar usted mismo? Eso determina cuánto necesita el control y los derechos del inversor.

Proyecto y ejecutores

1. ¿Qué línea encaja con el objetivo y por qué? DNPI Capital tiene cinco: vivienda, inmueble comercial, solares, proyectos hoteleros y edificios multifamiliares. La compañía trabaja solo en Barcelona y su área metropolitana.
2. ¿En qué consiste el ciclo completo? Selección del inmueble, cálculo de la economía, compra, acompañamiento jurídico, reforma o desarrollo y venta.
3. ¿Quién ejecuta la reforma y la construcción? BCNYARD, SLU: una empresa constructora independiente, contratista por contrato.
4. ¿Pone el operador dinero propio? DNPI Capital invierte capital propio en los proyectos. Conviene aclarar antes de firmar el importe de su participación en un proyecto concreto.
5. ¿De dónde salen los inmuebles? La compañía dispone de una base propia de operaciones fuera de mercado (off-market).

Dinero y honorarios de DNPI

1. ¿Cómo se calcula la remuneración de DNPI? En el modelo de DNPI Capital, los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto y la otra mitad queda para el inversor: cómo funciona.
2. ¿Qué se resta antes del reparto? La lista de gastos la fija el contrato: véase qué entra en los gastos del proyecto.
3. ¿Qué es el 10% contractual? Si la rentabilidad del inversor en todo el proyecto, tras el reparto, es inferior al 10%, DNPI Capital paga una compensación con cargo a sus honorarios. Es una rentabilidad por proyecto, no anual; las condiciones y la base de cálculo constan en el contrato de cada proyecto. No es una garantía de conservación del capital. Análisis: compensación del 10%.
4. ¿Qué impuestos y gastos quedan fuera del cálculo? Los impuestos, la financiación, la formalización y otros gastos hay que pedirlos por separado antes de comparar proyectos. Por ejemplo, el ITP en Cataluña sobre vivienda de segunda mano es del 10–13% (ATC).
5. ¿Cómo se sale antes del final del proyecto? Es una cuestión del contrato: salida del inversor del proyecto.
6. ¿Quién es el propietario del inmueble y a nombre de quién se hace la compra? Persona física o SL: una pregunta para el asesor fiscal y el abogado antes de firmar.

Control e informes

1. ¿Qué veo mientras avanza el proyecto? El inversor recibe un panel digital con el presupuesto y el estado de las obras.
2. ¿Cómo se aprueba un cambio de presupuesto? Pida el procedimiento por escrito: control del presupuesto de reforma.
3. ¿Qué documentos recibiré antes de firmar y cuándo? Pida el proyecto de contrato con antelación para mostrárselo a un jurista.

Riesgos y pruebas

1. ¿Qué puede salir mal y qué ocurre entonces con mi dinero? El operador debe nombrar los riesgos él mismo; contraste su respuesta con el mapa de riesgos.
2. ¿Qué proyectos terminados se pueden comprobar? DNPI Capital tiene dos.

Dos proyectos que se pueden comprobar

Sitges: solar comprado por 509.250 €, permisos y licencias 20.000 €, vendido con licencia por 760.000 €, plazo de dos años, diferencia antes de otros gastos 230.750 €. Compte de Urgel, en Barcelona: piso comprado por 410.000 €, reforma 76.230 €, vendido por 720.000 €, diferencia antes de otros gastos 233.770 €.

La diferencia es aquí la venta menos la compra y los costes indicados. Los impuestos, la financiación, la formalización y otros gastos no están incluidos; no es beneficio neto ni rentabilidad del inversor. Los resultados pasados no garantizan los futuros. Páginas de los proyectos: Sitges y Compte de Urgel.

Preguntas antes de la reunión: cómo usar la lista

No hace falta formular las veinte preguntas en una sola reunión. Elija cinco, aquellas cuya respuesta le importe más, y pida las demás por escrito. Un primer cálculo con sus supuestos puede hacerse en la calculadora del inversor, y con el equipo se puede contactar a través de la página de contacto.