Enfoque de inversión
Qué decisiones aprueba el inversor en un proyecto inmobiliario
Al inversor suelen reservarse las decisiones que cambian su dinero o su riesgo: sobrecoste del presupuesto, contratista, precio de venta, deuda y garantías. Lo demás queda en manos del operador.
Los derechos del inversor en un proyecto inmobiliario suelen construirse en torno a las decisiones que cambian su dinero o su riesgo: superar el presupuesto, elegir un contratista para un importe grande, el precio y las condiciones de venta, una deuda nueva y la hipoteca del inmueble, las operaciones con partes vinculadas. Lo demás, por regla general, lo decide el operador. La lista exacta la fija el contrato del proyecto, y la ley por defecto ofrece menos de lo que se espera.
Qué decisiones reservar al inversor
Los parámetros de la tabla son didácticos: los umbrales propios se fijan con el abogado.
| Decisión | Qué riesgo cubre | Cómo formularlo |
|---|---|---|
| Sobrecoste del presupuesto | El dinero sale sin conocimiento del inversor | Consentimiento si el gasto supera la reserva o un importe fijado |
| Elección del contratista y contratos grandes | Precio inflado, contratista vinculado | Comparación de ofertas, consentimiento por encima de un umbral |
| Precio y condiciones de venta | Venta por debajo del nivel esperado | Precio mínimo o aprobación de ofertas inferiores |
| Deuda nueva, garantía sobre el inmueble | Aparecen cargas y acreedores preferentes | Consentimiento para cualquier préstamo y garantía |
| Operaciones con partes vinculadas | Condiciones fuera de mercado | Declaración y consentimiento |
| Cambio de estrategia o de plazo | Un proyecto distinto del que se compró | Consentimiento para prorrogar y cambiar de escenario |
| Aportaciones adicionales | Dilución o falta de dinero | Procedimiento y consecuencias si el inversor no aporta |
Sobre el control del presupuesto y la comparación de contratistas, véanse los artículos sobre el control del presupuesto de la reforma y sobre la comparación de contratistas.
Qué da la ley por defecto
Si el proyecto se constituye como SL, los acuerdos de la junta se adoptan por mayoría de los votos emitidos, siempre que voten a favor al menos un tercio de todos (art. 198 de la Ley de Sociedades de Capital); para modificar los estatutos hace falta más de la mitad de todos los votos (art. 199). Con un 50/50, ninguna parte saca adelante un acuerdo sin la otra. La venta, la compra o la aportación a otra sociedad de un activo esencial es competencia de la junta; el activo se presume esencial si la operación supera el 25% del valor de los activos según el último balance aprobado (art. 160). Para una SL cuyo activo principal es el inmueble, esta norma pesa.
Los estatutos pueden exigir una mayoría más alta, pero no la unanimidad (art. 200). El socio al que la junta concede un derecho o libera de una obligación no vota sobre ese asunto (art. 190). El administrador debe comunicar los conflictos de interés y abstenerse en las decisiones en que los tenga (art. 228 y 229).
Si el proyecto se constituye como comunidad de bienes sobre un inmueble en Cataluña, se aplica el Libro V del Código Civil de Cataluña, y no el art. 398 del Código Civil general. La administración ordinaria la decide la mayoría por cuotas, la extraordinaria exige tres cuartas partes de las cuotas, y la venta y la garantía sobre el inmueble, como actos de disposición, requieren unanimidad; los discrepantes pueden acudir al juez (art. 552-7). Si las decisiones de las partes constan solo en un pacto entre los partícipes, este vincula a los firmantes, pero no a la sociedad (art. 29 LSC).
Cómo evitar que la aprobación frene el proyecto
Los operadores necesitan libertad en lo menor, o el proyecto se para. Conviene pactar de antemano umbrales y plazos. Ejemplo didáctico, no las condiciones de DNPI: reserva en el presupuesto de la reforma de 10.000 €; el operador puede gastarla por su cuenta, y cualquier gasto por encima de la reserva se aprueba con el inversor por escrito en el plazo convenido. Aparte hay que decidir qué se considera consentimiento si el inversor no responde: el silencio no es consentimiento por sí mismo, y las consecuencias deben escribirse. Y establecer un canal: las decisiones y los documentos deben quedar en el panel o en otro sistema, no en una aplicación de mensajería.
Contratista y partes vinculadas
En los proyectos de DNPI la reforma y la construcción las ejecuta BCNYARD, SLU: una empresa constructora independiente, contratista en virtud de un contrato. Como en cualquier esquema en que el operador trabaja siempre con el mismo contratista, el inversor debería preguntar cómo se aprueba el presupuesto, si se compara con otras ofertas y cómo se formalizan los cambios en el alcance de las obras.
Qué decisiones aprueba el inversor en los proyectos de DNPI
Lo determina el contrato de cada proyecto. Los parámetros publicados del modelo tratan de otra cosa: los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio, el inmueble lo compra el propio inversor y este recibe un panel digital con el presupuesto y el estado de las obras. La lista de decisiones que requieren el consentimiento del inversor hay que buscarla en el contrato, no deducirla de la descripción del modelo. Qué ve exactamente el inversor en el proyecto se explica en el artículo sobre el panel digital.
A quién no le convienen los derechos de veto amplios
Quien quiera aprobar cada pago obliga al operador a trabajar para él y no en el proyecto, y los plazos se alargan. Quien no esté dispuesto a leer el presupuesto y a responder en plazo convierte el veto en una formalidad. Un compromiso viable: una lista corta de decisiones con umbrales en euros. Cómo fijar el precio de salida se describe en el artículo sobre la estrategia de salida.
Preguntas frecuentes
¿Qué decisiones debe aprobar el inversor?
Las que cambian su dinero o su riesgo: superar el presupuesto, un contratista para un importe grande, el precio de venta, una deuda nueva y las garantías, las operaciones con partes vinculadas.
¿Da un 50/50 derecho de veto?
No automáticamente. En una SL con votos iguales las partes se bloquean mutuamente en los asuntos que requieren mayoría, pero el procedimiento de decisión lo fijan los estatutos y el contrato. La parte en el beneficio y los votos son cosas distintas.
¿Puede el operador pedir un préstamo con garantía sobre el inmueble sin el consentimiento del inversor?
Depende del contrato, de los estatutos y de la forma del proyecto. El derecho a endeudarse y a constituir garantías suele recogerse en una cláusula aparte. En una comunidad de bienes sobre un inmueble en Cataluña, la garantía exige el consentimiento de todos los partícipes (art. 552-7 del Código Civil de Cataluña).
¿Qué hacer si las partes no logran ponerse de acuerdo?
Hace falta un procedimiento escrito: escalado, mediación y después tribunal o arbitraje. Se describe en el artículo sobre la salida del proyecto.
