Enfoque de inversión
Panel digital del inversor: qué debe verse en el proyecto
El panel del inversor sirve cuando muestra presupuesto y gasto real, estado de las obras, documentos y pagos. La ley exige a una SL información anual, así que lo demás debe constar en el contrato.
El panel digital del inversor debe mostrar en qué se ha gastado el dinero, qué se ha hecho y qué viene después: presupuesto y gasto real, estado de las obras, documentos, pagos, desviaciones. En el panel de DNPI el inversor ve el presupuesto y el estado de las obras. Qué otros datos y documentos están disponibles en un proyecto concreto, y con qué frecuencia se actualizan, lo determina el contrato del proyecto.
Qué debe ver el inversor
| Qué ver | Para qué | Con qué se acredita |
|---|---|---|
| Presupuesto y gastos reales | Ver el sobrecoste antes de que ocurra | Facturas, certificaciones, presupuesto |
| Estado de las obras por fases | Entender el plazo y el riesgo de retraso | Actas de recepción, fotos, informe de la dirección facultativa |
| Documentos del proyecto | Comprobar derechos y permisos | Escritura, licencias, nota simple |
| Pagos y movimiento de dinero | Saber adónde ha ido el dinero | Extractos bancarios |
| Desviaciones y cambios de alcance | Aprobarlos antes de gastar | Aprobaciones por escrito |
| Previsión de plazo y precio de salida | Decidir si esperar o cambiar de estrategia | Cálculo actualizado |
La segunda mitad de la tabla importa más que la primera. El estado y el presupuesto muestran el pasado, y el inversor necesita además las desviaciones y la previsión. Cómo leer un informe así se explica en los artículos sobre el informe de la reforma y sobre el control del presupuesto.
Qué exige la ley a una SL por defecto
Si el proyecto se constituye como SL, la ley marca más bien un ritmo anual que una supervisión continua. Los administradores formulan las cuentas anuales en el plazo de tres meses desde el cierre del ejercicio (art. 253 de la Ley de Sociedades de Capital). La junta que las aprueba se celebra dentro de los seis primeros meses del año (art. 164). Una vez aprobadas, las cuentas se depositan en el Registro Mercantil en el plazo de un mes (art. 279).
El derecho de información del socio de una SL: solicitud por escrito antes de la junta o verbal durante ella sobre los asuntos del orden del día; los administradores deben responder, pero pueden negarse si la divulgación perjudica el interés social. La negativa no procede si la solicitud la apoyan socios que representen al menos el 25% del capital (art. 196). Todo lo demás está en el contrato.
Cómo distinguir un informe de un escaparate
- Las cifras se vinculan a documentos: cada línea tiene su factura, acta o extracto.
- Se ve el historial de cambios: quién modificó el presupuesto, cuándo y por qué.
- Las cifras no las introduce solo el operador, o hay un modo de verificar de forma independiente lo introducido.
- Los pagos se concilian con el banco, no solo con el presupuesto.
- El panel no sustituye al contrato: el derecho a la información y a los documentos lo fija el contrato, y el panel solo los muestra.
Con qué frecuencia se actualiza el panel
No todos los paneles muestran las cifras en tiempo real. Hay tres cosas que preguntar: de qué fuente salen las cifras, con qué frecuencia se actualizan y quién responde de ello. Una actualización mensual no es mejor ni peor que una diaria por sí sola. Lo importante es que la frecuencia esté escrita y coincida con los puntos de decisión: las fases de las obras y los pagos. Qué debe recibir el inversor y con qué periodicidad, conviene fijarlo en el contrato.
Qué incluye el panel de DNPI
Solo se ha publicado que el inversor recibe un panel digital con el presupuesto y el estado de las obras. El resto del contenido, la periodicidad de actualización y el acceso a los documentos originales se determinan en el contrato de cada proyecto. Las secciones generales con datos para inversores están reunidas en el centro de datos.
Qué preguntas hacer antes de firmar
- Qué secciones tiene el panel y qué documentos están disponibles en original.
- Con qué frecuencia y de dónde se actualizan los datos.
- Quién introduce los cambios y si queda historial.
- Qué recibirá el inversor si el panel no está disponible.
- Cuántos años se conservan los materiales del proyecto tras su finalización.
- Si el contrato incluye el derecho a solicitar documentos que no están en el panel.
Para quién el panel no resuelve el problema
El panel no sirve a quien quiere recibir solo la cifra final: exige tiempo de lectura. Y no sustituye la revisión jurídica, porque una buena información no corrige un mal contrato. Cómo se relacionan las cifras del informe con las decisiones del inversor, véase el artículo sobre los derechos del inversor.
Preguntas frecuentes
¿Qué ve el inversor en el panel digital de DNPI?
El presupuesto y el estado de las obras. El contenido del resto de los datos y su periodicidad los determina el contrato del proyecto.
¿Muestra el panel las cifras en tiempo real?
DNPI no declara ese parámetro: la frecuencia de actualización debe aclararse antes de firmar el contrato. Conviene comprobarla en el contrato y cotejarla con las fases del proyecto.
¿Qué exige la ley a una SL en materia de información a los socios?
Cuentas anuales, aprobación en junta, depósito en el Registro Mercantil y derecho del socio a la información sobre los asuntos del orden del día. Los detalles están en la sección anterior; lo demás es contractual.
¿Cómo asegurarse de que las cifras del panel son reales?
Cotejando por muestreo facturas, actas y extractos bancarios de varias partidas. Si faltan documentos, es una señal para aclararlo antes de transferir el siguiente pago.
