Enfoque de inversión
Primer proyecto del inversor en Barcelona: plan de 90 días
Los primeros 90 días en Barcelona llevan a una decisión, no a una operación: un mes para objetivos y estructura, otro para buscar y calcular, otro para comprobar el inmueble antes de las arras.
En los primeros 90 días lo razonable es llegar a la decisión de comprar. La firma es otra tarea. Un mes se va en objetivos, estructura y documentos, el segundo en buscar y calcular, el tercero en comprobar el inmueble y las condiciones. En este plan las arras se aplazan hasta el tercer mes, cuando el cálculo ha resistido la comprobación. Si la operación se cierra antes, bien, pero no conviene fijarla como plazo: aquí la prisa sale más cara que la demora.
¿Qué debe estar hecho al final de cada mes?
| Mes | Objetivo | Resultado al final |
|---|---|---|
| 1 | Objetivos, estructura, equipo | tesis de inversión por escrito, abogado y asesor fiscal, NIE |
| 2 | Búsqueda y cálculo | 3–5 inmuebles en la lista corta, cálculo de cada uno, precio máximo |
| 3 | Comprobación y decisión | paquete de documentos de un inmueble, decisión: arras o renuncia |
¿Qué hacer el primer mes?
Empiece por el papel, no por los anuncios. El orden es este:
- Anote la cantidad, el plazo en que el dinero debe volver y la caída que está dispuesto a soportar. Un modelo de formato: tesis de inversión en una página.
- Elija un camino entre cinco: vivienda, suelo, comercial, hotel, edificio entero. La comparación se analiza en el artículo sobre las cinco estrategias.
- Solicite el NIE: sin él no empieza ni la operación ni el alta fiscal. Detalles en el artículo sobre el NIE.
- Busque un abogado y un asesor fiscal antes de ver ningún inmueble. La estructura (a nombre de persona física o mediante una SL) determina los impuestos; es una cuestión aparte para el abogado.
- Reúna los documentos sobre el origen de los fondos: el notario los pedirá.
Si al final del mes no hay tesis ni abogado, el segundo mes se aplaza.
¿Qué hacer el segundo mes?
Fije los criterios de búsqueda: barrio, tipo, precio de entrada, presupuesto máximo de reforma. Después busque y calcule a la vez, sin dejar el cálculo para más tarde. Para cada inmueble de la lista corta hace falta un precio máximo con el que el proyecto salga.
El cálculo no se limita al precio y a la reforma. En Cataluña, al comprar un inmueble sujeto a ITP, el impuesto sigue una escala progresiva del 10–13% (ATC, para operaciones desde el 27 de junio de 2025). A ello se suman el notario, el registro, la gestoría, los gastos de tenencia durante la reforma y los costes de la venta. Todas las partidas se reúnen en la calculadora del inversor.
Si un inmueble llegó al cálculo y no salió, es un resultado normal del segundo mes.
¿Qué hacer el tercer mes?
Compruebe un inmueble hasta el final, no tres por encima. El conjunto mínimo de documentos:
- nota simple del registro con las cargas;
- informe técnico y ITE, si el edificio tiene 45 años o los cumplirá pronto: en Cataluña los edificios de uso residencial pasan la inspección técnica antes de alcanzar los 45 años, y la edad se toma del catastro (Agència de l'Habitatge de Catalunya, Decret 67/2015);
- cédula de habitabilidad: en Cataluña hace falta al transmitir la vivienda y al alquilarla (Decret 141/2012, con modificaciones; compruebe la redacción vigente);
- certificado energético: su copia se adjunta al contrato de compraventa, y al contrato de arrendamiento se adjunta la copia de la etiqueta energética (art. 17 Real Decreto 390/2021);
- actas de la comunidad de propietarios de varios años y datos sobre deudas por gastos comunes;
- parámetros urbanísticos, si se prevé una redistribución o un cambio de uso.
El orden completo de la comprobación: lista de verificación de la due diligence antes de las arras. La decisión sobre las arras se toma cuando se tienen las cifras, los documentos y las respuestas del abogado. Al final del mes también es admisible renunciar: la comprobación se justifica solo con haber descartado un mal inmueble.
¿Qué suele romper el calendario?
El NIE a través del consulado puede llevar semanas. El poder requiere apostilla y traducción. El notario y el banco piden documentos sobre el origen de los fondos, y reunirlos lleva más tiempo del que parece. El vendedor demora la nota de cargas. Deje margen en cada uno de estos puntos y calcule el calendario a partir del más largo.
A quién no le conviene el plan de 90 días
A quien necesita colocar el dinero en 30 días. A quien quiere comprar el inmueble que le gustó en la visita y ajustarle el cálculo. Y a quien no está dispuesto a parar en el tercer mes si los documentos mostraron un problema: el plan parte de que renunciar es admisible.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar un inmueble en Barcelona en 90 días?
Técnicamente sí, pero los plazos dependen del NIE, del poder, del banco y de las autorizaciones del vendedor. Fije como objetivo la decisión.
¿Cuántos inmuebles ver antes de la primera compra?
Calcule entre tres y cinco y compruebe uno. No hay una regla general: si tras tres cálculos el precio no sale, revise los criterios; no se puede ajustar el cálculo al precio.
¿Por dónde empezar si no se tiene experiencia en inmuebles en España?
Por el abogado y por una tesis en una página. Sin ellos la búsqueda se convierte en mirar anuncios.
¿Qué hacer si en 90 días no apareció un inmueble adecuado?
Prolongar la búsqueda o cambiar los criterios. El resultado de los primeros tres meses ya vale algo: tiene un abogado, el NIE y un modelo de cálculo que se puede aplicar al siguiente inmueble.
