DNPI / Inmuebles residenciales y comerciales
Mapa fiscal inmobiliario de Barcelona
Compare los impuestos en compra, tenencia, alquiler, rehabilitación y venta. El régimen depende del activo, las partes, el uso y la documentación.
Revisado el 3 de octubre de 2026 · fuentes oficiales ATC, AEAT, BOE y Barcelona
Editor: DNPI CAPITAL S.L. · datos registrales y responsabilidad
ITP · IVA · AJD · IBI · IRNR · IIVTNU
Mapa fiscal inmobiliario de Barcelona
Principales impuestos y declaraciones por fase del proyecto. Elija el tipo de inmueble y confirme después las partes y el uso real.
1. Compra
Primero se determina el régimen de la operación: TPO o IVA + AJD.
Inmueble residencial
Vivienda usada
Escala general catalana desde el 27 de junio de 2025: 10% hasta 600.000 €, seguida de tramos del 11%, 12% y 13%. Puede aplicarse el 20% a grandes tenedores y a determinadas compras de edificios residenciales completos; los tipos reducidos exigen cumplir sus requisitos.
ATC · tarifas TPO ↗Vivienda nueva
La primera entrega por el promotor suele llevar IVA del 10% (4% para determinadas VPO) y AJD. La transmisión sujeta a IVA usa normalmente AJ4 al 1,5%.
AEAT / ATC ↗Inmueble comercial
Primera entrega o transmisión no exenta
El tipo general de IVA es el 21% cuando la operación está sujeta y no exenta; la escritura suele añadir AJ4 al 1,5%.
BOE / ATC ↗Inmueble comercial usado
Si la entrega está exenta de IVA se analiza TPO. Si el vendedor renuncia válidamente a la exención, deben revisarse IVA, posible inversión del sujeto pasivo y AJ5 al 3,5%.
ATC · AJD ↗2. Tenencia
Las obligaciones anuales dependen del titular, el uso y el valor catastral.
Inmueble residencial
Impuesto municipal
Impuesto anual calculado sobre el valor catastral y el tipo municipal. Hay que revisar el recibo, bonificaciones y cambio de titular.
Barcelona · tributos locales ↗Renta o renta imputada
El residente declara el inmueble en IRPF; una persona física no residente puede declarar alquiler o renta imputada por un inmueble urbano vacío o de uso propio mediante Modelo 210.
AEAT · inmuebles de no residentes ↗Inmueble comercial
Impuesto municipal
El IBI se mantiene tanto si el propietario ocupa el local como si lo arrienda; el contrato determina si el coste puede repercutirse económicamente.
Barcelona · tributos locales ↗Impuesto del titular
La persona residente tributa en IRPF, la no residente en IRNR y una sociedad española en el Impuesto sobre Sociedades. El tipo general del IS en 2026 es 25%, con tipos distintos para determinadas empresas.
AEAT · tipos IS ↗3. Alquiler
La tributación de la renta y el IVA se revisan por separado.
Inmueble residencial
Alquiler de vivienda
El uso exclusivo como vivienda suele estar exento. El uso mixto, ciertos arrendamientos empresariales o servicios hoteleros pueden llevar IVA del 21% o 10%.
AEAT · alquiler de vivienda ↗Renta del alquiler
El no residente suele utilizar Modelo 210. UE/EEE con intercambio efectivo: normalmente 19% y gastos vinculados acreditados; resto: normalmente 24% con otra base.
AEAT · Modelo 210 ↗Inmueble comercial
Alquiler de local
Locales, oficinas, naves y garajes independientes no están exentos: el arrendador repercute IVA del 21%.
AEAT · alquiler de locales ↗Impuesto sobre el resultado
Además del IVA, el titular declara el resultado en IRPF, IRNR o IS; también se revisa la posible retención por el arrendatario empresario.
AEAT · inmuebles de no residentes ↗4. Reforma y rehabilitación
El régimen depende del cliente, el uso, los materiales y la licencia.
Inmueble residencial
Obras en vivienda
El tipo general es 21%. El 10% solo puede aplicarse cuando se cumplen todos los requisitos legales de determinadas obras en vivienda.
AEAT · IVA inmobiliario ↗Licencias y obras
El municipio puede exigir ICIO y tasas por licencia o comunicación; base y bonificaciones dependen de la ordenanza y presupuesto.
Barcelona · ordenanzas fiscales ↗Inmueble comercial
Obras comerciales
Proyecto, reforma y fit-out suelen llevar IVA del 21%; la deducción depende de la actividad sujeta y de facturas correctas.
AEAT · IVA inmobiliario ↗Cambio del activo
Obra nueva, división horizontal, cambio de uso y ciertos actos registrales pueden generar AJD; la obra también exige revisar ICIO y tasas.
ATC · códigos AJD ↗5. Venta y transmisión
Vendedor y comprador tienen obligaciones distintas.
Inmueble residencial
Ganancia patrimonial
El residente declara la ganancia o pérdida en IRPF. Si vende un no residente, el comprador retiene el 3% mediante Modelo 211 y el vendedor calcula el resultado en Modelo 210: es un pago a cuenta.
AEAT · retención del 3% ↗Plusvalía municipal
Se revisa el IIVTNU sobre el terreno urbano. En Barcelona, las transmisiones entre vivos se declaran normalmente en 30 días hábiles.
Barcelona · plusvalía ↗Inmueble comercial
Resultado de la venta
Depende del vendedor; con vendedor no residente se aplica la retención del 3%, y en una sociedad el resultado se integra en IS.
AEAT · retención del 3% ↗Régimen de transmisión
El comprador vuelve a determinar TPO o IVA + AJD; el vendedor revisa plusvalía e impuesto sobre el resultado. Asset deal y venta de participaciones se analizan por separado.
ATC / Barcelona ↗Impuestos que aparecen en determinadas circunstancias
Impuesto sobre el Patrimonio
Se revisan residencia fiscal, activos mundiales o españoles, deudas y exención de vivienda habitual. Cataluña aplica su propio mínimo y escala.
ATC · patrimonio ↗Solidaridad de las Grandes Fortunas
Se revisa para patrimonio neto personal superior a 3 M€, junto con las reglas de deducción del Impuesto sobre el Patrimonio.
AEAT · ITSGF ↗Sucesiones y donaciones
La transmisión gratuita exige revisar base, parentesco, donaciones previas, reducciones y plusvalía municipal.
ATC · sucesiones y donaciones ↗Sociedad y actividad
Una sociedad debe revisar IS, condición patrimonial, deducción de IVA, IAE y tributos locales. La sociedad no es automáticamente la estructura más eficiente.
AEAT · tipos IS ↗El mapa cubre los principales impuestos de un inmueble típico en Barcelona/Cataluña, no una liquidación individual. Antes de arras y escritura, el asesor fiscal confirma partes, régimen IVA/TPO, base, beneficios, modelos y plazos.
Tres cuestiones distintas
La propiedad de un inmueble no determina por sí sola la residencia fiscal ni sustituye un título migratorio. El régimen de residencia por inversión inmobiliaria fue suprimido para nuevas solicitudes por la reforma de 2025; consulte el texto consolidado del BOE.
Antes de comprar
- Obtener NIE y verificar a todas las partes.
- Definir si compra una persona física o una sociedad.
- Preparar la acreditación del origen de fondos.
- Revisar titularidad, cargas, arrendamientos, comunidad, IBI, uso y licencias.
- Calcular el impuesto según operación, base y condición del comprador.
Impuestos de adquisición en Cataluña
La tarifa general de TPO es progresiva: 10% hasta 600.000 € y después tramos del 11%, 12% y 13%. Existe un 20% para grandes tenedores de vivienda y determinadas compras de edificios residenciales completos. Revise requisitos y excepciones en la ATC.
Obra nueva y determinadas operaciones comerciales pueden tributar por IVA y AJD. Consulte la guía de compraventa de inmuebles de la ATC. La base puede depender del valor de referencia conforme al artículo 10 de la ley del ITP.
Tenencia, renta y venta
Un no residente puede tener obligaciones de IRNR tanto por alquiler como por uso propio o inmueble vacío, normalmente mediante Modelo 210. Al vender un inmueble de un no residente, el comprador retiene el 3% del precio e ingresa el Modelo 211, según la AEAT. La retención es un pago a cuenta, no necesariamente la cuota final.
| Bloque | Comprobación mínima |
|---|---|
| Identidad | pasaporte, NIE, residencia y comprador contractual |
| Fondos | banco, origen y calendario de transferencia |
| Inmueble | nota simple, catastro, IBI, comunidad, contratos y licencias |
| Fiscalidad | base y aplicación de ITP o IVA/AJD e IRNR |
| Salida | costes, impuesto y retención del 3% si procede |
Información general, no asesoramiento individual. Abogado y asesor fiscal deben confirmar la estructura con los documentos del inversor y del activo.
Preguntas frecuentes
¿Comprar un inmueble concede residencia en España?
No por sí solo. El régimen inmobiliario para nuevas solicitudes de residencia por inversión fue suprimido y el título migratorio debe revisarse aparte.
¿Siempre se paga ITP?
No. Según el inmueble y la operación pueden corresponder ITP o IVA y AJD.
¿Qué es la retención del 3%?
Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente que ingresa el comprador; no es necesariamente el impuesto definitivo.
