DNPI CAPITAL / GLOSARIO
Los términos que aparecen en la compraventa, los impuestos, las licencias y el cálculo de rentabilidad. Cada definición es breve y enlaza con el artículo que trata el tema con fuentes primarias. Tipos y normas vigentes a .
Segmentos superiores del mercado residencial. En Barcelona no hay un umbral único: Knight Frank suele considerar prime el 5% más caro del mercado, Savills parte del precio medio de su muestra y cada agencia usa sus propios rangos. Por eso las cifras prime de informes distintos no se pueden comparar directamente.
Guía completa ↗Valor que el Catastro fija cada año para cada inmueble a partir de las compraventas ante notario. Desde 2022 es la base mínima del ITP: si el precio escriturado es inferior, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia. Se puede impugnar, pero la prueba corresponde al contribuyente.
Guía completa ↗Valoración conforme a la Orden ECO/805/2003, realizada por una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España. Se pide sobre todo para la hipoteca: el banco financia sobre el menor de dos importes, precio de compra o tasación. La valoración de mercado para un inversor responde a otra pregunta: a qué precio se vende hoy el inmueble.
Guía completa ↗Forma de hallar el precio máximo de un solar. A los ingresos esperados por la venta del producto terminado se restan construcción, impuestos, tasas, financiación y beneficio del promotor; lo que queda es lo que el proyecto soporta por el suelo. Lo regula la Orden ECO/805/2003 y es muy sensible al precio de venta.
Guía completa ↗Extracto del Registro de la Propiedad con el titular, la descripción de la finca, hipotecas, embargos y otras cargas. Cualquiera puede pedirla en línea en la web de Registradores. Es informativa, no una certificación, y antes de firmar se pide actualizada.
Guía completa ↗Contrato de señal que se firma antes de la escritura. Lo más habitual son las arras penitenciales: si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada. El tipo de arras, los plazos y las condiciones de desistimiento los revisa el abogado antes de firmar.
Guía completa ↗La escritura es la compraventa firmada ante notario. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad: la inscripción protege al comprador frente a terceros, también frente a cargas posteriores. El registrador califica en un plazo de 15 días desde el asiento de presentación (art. 18 de la Ley Hipotecaria).
Guía completa ↗ · Fuente primaria: Ley HipotecariaDocumento de la Generalitat que acredita que la vivienda cumple los mínimos del Decreto 141/2012. Tiene una validez de 15 años. Sin ella en Cataluña no se puede alquilar la vivienda, y venderla sin cédula solo es posible con salvedades en el contrato.
Guía completa ↗ · Fuente primaria: Decret 141/2012Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: grava la compra de vivienda usada y otros inmuebles a un particular. En Cataluña es progresivo por tramos: 10% hasta 600.000 €, 11% hasta 900.000 €, 12% hasta 1,5 M€ y 13% sobre el exceso. Un comprador gran tenedor paga el 20% al comprar vivienda.
Guía completa ↗ · Fuente primaria: Agència Tributària de CatalunyaEn la primera entrega de vivienda nueva se paga IVA del 10% en lugar del ITP; los locales y los solares edificables tributan al 21%. Además se paga AJD, el impuesto sobre el documento notarial: en Cataluña el tipo general es el 1,5%, con tipos superiores en supuestos concretos.
Guía completa ↗ · Fuente primaria: Ley 37/1992 del IVAImpuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo que paga el vendedor. Desde 2021 se calcula por dos métodos, la diferencia real de precios o el valor catastral del suelo con un coeficiente, y se paga el menor. Si se vende con pérdida, no se paga.
Guía completa ↗Impuesto municipal sobre construcciones, instalaciones y obras que requieren licencia o comunicación. En Barcelona el tipo es el 4% del presupuesto de obra, al que se suma la tasa de licencia. Cada municipio fija sus tipos y tasas.
Guía completa ↗ · Fuente primaria: TRLRHL, RDLeg 2/2004Declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. La presenta el no residente con inmuebles en España por la vivienda vacía (renta imputada), por el alquiler y por la venta. Tipo del 19% para residentes en la UE y el EEE y del 24% para el resto; la ganancia en la venta tributa al 19%.
Guía completa ↗Quien compra un inmueble a un no residente retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor sobre la ganancia: si el impuesto es menor, el vendedor recupera la diferencia con el modelo 210.
Guía completa ↗Los tres niveles de permiso de obra en Barcelona. El assabentat es un aviso simple para obras interiores menores, el comunicat una comunicación previa para obras de más entidad, a menudo con técnico, y la llicència d'obres majors la licencia para obras que afectan a estructura, fachada, número de viviendas o uso. El nivel lo decide el tipo de obra, no su importe.
Guía completa ↗Situación en la que la administración no resuelve en plazo. Para obras de nueva planta y otros actos la ley dice expresamente que el silencio es negativo (art. 11.4 del TRLSRU), así que no se puede empezar sin licencia expresa. En otros procedimientos rigen reglas propias.
Guía completa ↗ · Fuente primaria: TRLSRU, RDLeg 7/2015Modificación del uso de un inmueble, por ejemplo convertir un local en vivienda. En Barcelona exige que el planeamiento lo permita, que el edificio no haya agotado su número máximo de viviendas, cumplir la habitabilidad (al menos 40 m² útiles) y licencia de obra mayor. Al terminar se obtiene la cédula y se declara al Catastro.
Guía completa ↗Los metros cuadrados de techo que el planeamiento permite construir en una parcela. En Barcelona la fija el Plan General Metropolitano de 1976 y sus modificaciones, y se consulta en el portal de información urbanística municipal. De ella dependen el techo de ingresos del proyecto y el precio del suelo.
Guía completa ↗Agrupación de propietarios de una urbanización que, por ley, conserva sus viales, alumbrado e infraestructuras. La pertenencia va unida a la propiedad: el nuevo dueño pasa a ser miembro automáticamente, por eso antes de comprar se revisan estatutos, cuotas y deudas del vendedor.
Guía completa ↗Ley que regula el litoral. Sobre suelo privado junto al mar rige la servidumbre de protección: 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar, y 20 metros en suelo que ya era urbano en 1988. En esa franja no se permite vivienda nueva y las obras en casas existentes están limitadas.
Guía completa ↗ · Fuente primaria: Ley 22/1988 de CostasMunicipio en el que, según la Ley 12/2023, se limita la renta del alquiler. Barcelona figura en la lista desde marzo de 2024. No impone un precio máximo de compra, pero en Cataluña activa la condición de gran tenedor desde cinco viviendas y el tanteo en ventas por sociedades.
Guía completa ↗ · Fuente primaria: Ley 12/2023Gran propietario de vivienda. Con carácter general, según la Ley 12/2023, es quien posee más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² de uso residencial; en zonas tensionadas el umbral puede bajar a cinco, y en Barcelona se aplica desde cinco. Desde el 27 de junio de 2025 el gran tenedor paga en Cataluña un ITP del 20% al comprar vivienda.
Guía completa ↗ · Fuente primaria: Ley 12/2023Derecho de la administración a comprar un inmueble en las condiciones ya pactadas, en lugar del comprador. El tanteo opera antes de la venta, con notificación obligatoria del vendedor; el retracto, después, si no se notificó o se cambiaron las condiciones. Todo el término de Barcelona es área de tanteo para edificios enteros de uso principalmente residencial.
Guía completa ↗Norma de Barcelona desde 2018: en parcelas donde el planeamiento permite más de 600 m² de techo plurifamiliar, el 30% de la obra nueva o de la gran rehabilitación se destina a vivienda protegida. El umbral se calcula sobre el potencial de la parcela, no sobre el proyecto real.
Guía completa ↗Tasa de descuento a la que el valor actual de todos los flujos del proyecto es cero. Es una rentabilidad anual que tiene en cuenta el tiempo: el mismo beneficio da una TIR distinta a uno y a tres años. No dice cuánto se gana en euros, por eso se lee junto con el múltiplo.
Guía completa ↗El ROE del proyecto es el beneficio dividido por el capital propio aportado, para todo el plazo y sin anualizar. El múltiplo (equity multiple, MOIC) indica cuántos euros vuelven por cada euro invertido: 1,3x significa recuperar lo aportado más un 30%. A diferencia de la TIR, ninguno de los dos tiene en cuenta el tiempo.
Guía completa ↗Cascada de distribución: el orden en que el dinero del proyecto llega a cada parte. Primero se devuelve a los inversores el capital y el preferred return, una rentabilidad mínima previa al reparto; después el gestor cobra el catch-up; el resto se reparte según lo pactado, y la parte del gestor por encima de su capital se llama promote. DNPI no usa cascada: el inversor paga todo directamente y los honorarios de DNPI son la mitad del beneficio.
Guía completa ↗Contrato por el que un inversor aporta dinero a un gestor para una operación concreta y participa en su resultado sin crear una sociedad (arts. 239 a 243 del Código de Comercio). Frente a terceros solo actúa y responde el gestor.
Guía completa ↗ · Fuente primaria: Código de ComercioOperación en la que el dueño de un solar lo cede al promotor a cambio de parte de las viviendas futuras. El suelo no se paga en dinero, pero ambas partes tributan por el intercambio y asumen el riesgo de que la obra no se termine a tiempo.
Guía completa ↗Inversor considerado profesional según MiFID II y la Ley 6/2023: grandes entidades o un particular que, a petición propia, acredita experiencia en operaciones y patrimonio. Muchos fondos cerrados solo admiten a estos inversores y fijan ellos mismos un ticket mínimo, por ejemplo 500.000 €; la ley no establece ese mínimo.
Guía completa ↗ · Fuente primaria: Ley 6/2023Cómo trabaja DNPI Capital: el inversor compra el inmueble a su nombre y paga él mismo la compra, las obras y los gastos; DNPI no recibe ni custodia su dinero. Los honorarios de DNPI por el trabajo realizado son la mitad del beneficio del proyecto. Si la rentabilidad del inversor tras los honorarios es inferior al 10% para todo el proyecto, DNPI paga la diferencia con cargo a sus honorarios según el contrato. No es una garantía frente a pérdidas.
Guía completa ↗Antes de tomar una decisión de inversión
PDF y hoja de trabajo: precio de entrada, presupuesto completo, documentos, permisos, riesgos y salida. Reciba el material en tres pasos breves.
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