Enfoque de inversión
Método residual: cómo calcular el máximo por un solar para villas
El método residual parte de los ingresos: restando costes y margen del precio de venta queda el techo del suelo. En el ejemplo de seis villas, 4,96 M€; un 10% menos de precio lo mueve un 23%.
El método residual responde a cuánto puede pagar un promotor por el suelo para que el proyecto salga. Los ingresos por la venta de todas las villas se reducen en los costes y el margen objetivo, y el resto es el valor máximo del solar con impuestos y gastos de formalización. La metodología española de valoración lo expresa con la fórmula F = VM × (1 − b) − ΣCi (art. 42 Orden ECO/805/2003). En el ejemplo didáctico de seis villas, el techo del precio del solar es 4,955 M€, y una caída del 10% en el precio de venta lo recorta casi una cuarta parte.
¿Cómo funciona el método residual?
Primero los ingresos, luego las deducciones y solo al final el suelo. Para un proyecto de villas el orden es este:
- Estimar los ingresos VM: el precio de cada villa en la fecha de venta, sumado para todo el proyecto.
- Restar los costes: obras, proyecto y dirección facultativa, licencia e ICIO, seguros, reserva, venta y financiación.
- Restar el margen del promotor b.
- El resto F cubre el suelo junto con los impuestos y los gastos de la compra.
- Dividir F entre (1 + proporción de impuestos y gastos): sale el precio que se puede ofrecer al vendedor.
La Orden ECO/805/2003 distingue dos variantes. La estática sirve cuando la construcción puede empezar en un plazo máximo de un año (art. 34.3), y para el resto de los casos hace falta la dinámica, con flujo de pagos y tasa de descuento (art. 36–38). El margen en la valoración normativa lo fija el tasador según el habitual en proyectos similares (art. 41). La propia orden es obligatoria solo para las finalidades enumeradas en su art. 2: créditos hipotecarios que forman parte de la cobertura de las cédulas hipotecarias de un banco (redacción desde el 12.08.2025), aseguradoras, fondos de inversión inmobiliaria y fondos de pensiones. Para una operación privada es una lógica de referencia, no una exigencia.
¿Cómo es el cálculo para seis villas?
Ejemplo didáctico, no una previsión. Los datos están redondeados y no son cifras de mercado: seis villas de 400 m² construidos, precio de 2,8 M€ por villa, obras a 2 500 € por m², suelo de un vendedor particular, impuestos y gastos de la compra del 12% del precio del solar.
| Partida | Supuesto | Importe, € |
|---|---|---|
| Ingresos | 6 × 2 800 000 | 16 800 000 |
| Obras de construcción | 2 400 m² × 2 500 | 6 000 000 |
| Proyecto y dirección | 8% de las obras | 480 000 |
| Licencia e ICIO | 3% de las obras | 180 000 |
| Reserva | 5% de las obras | 300 000 |
| Seguros | 1,5% de las obras | 90 000 |
| Venta | 3% de los ingresos | 504 000 |
| Financiación | 2% de los ingresos | 336 000 |
| Total costes | 7 890 000 | |
| Margen del promotor | 20% de los ingresos | 3 360 000 |
| Resto para el suelo con impuestos | 16 800 000 − 7 890 000 − 3 360 000 | 5 550 000 |
| Techo del precio del solar | 5 550 000 ÷ 1,12, redondeado | 4 955 000 |
Son unos 826 000 € por villa. Los importes de esta tabla y de la siguiente están redondeados a miles de euros. La proporción de impuestos del 12% la tomé para que la cuenta salga redonda: según la escala de la ATC vigente desde el 27.06.2025, el ITP sobre un solar de unos 5 M€ sale de media en torno al 12,4%, más notario y registro, de modo que en una compra con ITP el techo real será más bajo. El ICIO no puede superar por ley el 4% (art. 102 RDLeg 2/2004); en el ejemplo se ha tomado el 3%. Si el vendedor del solar es empresario, en lugar del ITP se aplican el IVA del 21% y el AJD, y la proporción de impuestos del cálculo es otra (IVA sobre el solar).
¿Qué pasa con el techo si el precio de venta se equivoca un 10%?
El techo del precio del suelo reacciona con más fuerza que los propios precios. El resto es pequeño frente a los ingresos, así que el error en los ingresos recae casi por entero sobre el suelo.
| Precio de venta \ margen | 15% | 20% | 25% |
|---|---|---|---|
| −10% | 4 505 000 | 3 830 000 | 3 155 000 |
| Base | 5 705 000 | 4 955 000 | 4 205 000 |
| +10% | 6 905 000 | 6 080 000 | 5 255 000 |
Un 10% menos de precio desplaza el techo un 22,7%, y un 10% más de coste de obras lo reduce un 12,7%. Ahora el reverso: el solar se compró por 4,955 M€ y las villas se vendieron un 10% más baratas. El resultado del proyecto antes del impuesto sobre beneficios cae de 3 360 000 a 1,764 M€, casi a la mitad. Con una caída de precio del 20% quedan 168 000 €, el 1,2% de los ingresos. Por eso, al negociar el suelo conviene conocer el techo y, por separado, el precio con el que el proyecto todavía aguanta.
¿De dónde sacar los datos de partida?
No hay un precio público único de construcción de una villa por m². El Mòdul Bàsic de 677 €, fijado por el Col·legi d'Arquitectes de Catalunya para 2026 (COAC), sirve de base para calcular los derechos colegiales de los trabajos cuyo visado se inició antes del 1.10.2010, y no es el precio de construcción de un metro. Los precios de cada unidad de obra los da el banco BEDEC (ITeC), y el presupuesto se arma con mediciones (cómo montar el presupuesto). Los precios de venta se toman de operaciones cerradas, no de anuncios (la brecha entre el precio de anuncio y el de cierre). El margen del 20% lo elegí arbitrariamente: no hay una norma abierta para villas. El cálculo del beneficio cuando ya se conoce el precio del suelo está en el artículo sobre la economía de promover un solar.
¿Cuándo no funciona el método residual?
No funciona mientras se desconoce el estatus del suelo: si la parcela no es solar, a los costes se suman la urbanización y las cesiones (obligaciones del propietario), y sin plan ni proyecto no hay «aprovechamiento más probable», que exige el art. 35. No funciona sin una previsión de precios: el método traslada todo el error de los ingresos al suelo. Y no sustituye a la comparación con ventas de suelo: si el cálculo da un precio la mitad que el pedido por el vendedor, la cuestión suele estar en los supuestos del precio de venta, y esos se revisan primero.
Introduzca sus datos en la calculadora del inversor y contraste los supuestos con la metodología. El enfoque de proyectos con suelo está descrito en la página de estrategias con solares.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el método residual en palabras sencillas?
Es un cálculo del suelo desde el final: el precio de venta de las casas construidas menos todos los costes y el margen del promotor. Lo que queda es lo que el promotor puede pagar por el solar, con impuestos y gastos de formalización incluidos.
¿En qué se diferencia del cálculo del beneficio del proyecto?
En el cálculo del beneficio el precio del suelo es conocido y se busca el resultado. En el método residual se conoce el margen objetivo y se busca el precio máximo del suelo. El primero responde a una pregunta sobre el proyecto, el segundo sobre la negociación.
¿Qué margen del promotor tomar?
No hay una norma abierta para villas. En la Orden ECO/805/2003 el margen lo fija el tasador según el habitual en proyectos similares. En el ejemplo, el 20% es un supuesto y debe contrastarse con operaciones.
¿Es obligatorio calcular según la Orden ECO/805/2003?
No. La orden es obligatoria para las finalidades de su art. 2: créditos hipotecarios en la cobertura de cédulas hipotecarias, aseguradoras, fondos de inversión inmobiliaria y fondos de pensiones. En una operación privada se usa como lógica de referencia.
