IVA del 21% en solar y casa a derribar: ITP o renuncia a la exención

Si el vendedor de un solar edificable o de una casa a derribar actúa como empresario, la compra lleva IVA del 21% y AJD del 1,5% en lugar de ITP; si el vendedor es un particular, se paga ITP según la escala del 10–13% (arts. 90 y 20 Ley 37/1992, art. 7.5 TRLITPAJD). La renuncia a la exención del IVA (renuncia a la exención) es el derecho del vendedor empresario a incluir el IVA en una operación que la ley exime de él; depende de la condición del comprador. A continuación, tres escenarios, un cálculo con cifras redondas y las preguntas para el asesor fiscal. El lado fiscal de la operación lo determinan la condición de las partes y el objeto, no el deseo del comprador.

¿Qué impuesto se paga al comprar un solar o una casa a derribar?

La elección entre IVA e ITP no la decide el precio, sino tres hechos: quién vende, qué se vende y si la operación está exenta. La ley no permite pagar ambos impuestos por una misma operación: las operaciones sujetas a IVA no tributan por ITP, salvo cuando están exentas de IVA (art. 7.5 TRLITPAJD).

La ley considera edificable el terreno calificado como solar y cualquier otro en el que la edificación esté autorizada por licencia; los terrenos rústicos y no edificables se venden sin IVA, pero la exención no alcanza a los terrenos urbanizados ni a los que están en proceso de urbanización (art. 20.Uno.20 Ley 37/1992). Cómo está clasificado su terreno se ve en la certificación del régimen urbanístico y en el artículo sobre las clases de suelo.

¿Por qué una casa a derribar tributa al 21% y no al 10%?

Para la primera entrega de vivienda rige el IVA del 10%, pero la ley excluye expresamente de los «edificios aptos para vivienda» las construcciones destinadas a ser demolidas (art. 91.Uno.1.7º). Por eso la compra de una casa antigua a un empresario para edificar de nuevo en el solar va al tipo general del 21%. Hay una regla aparte para la exención: la segunda y posteriores entregas de edificaciones suelen estar exentas de IVA, pero la venta de un edificio que se derribará antes de una nueva edificación no entra en ellas (art. 20.Uno.22.A.c). Si el vendedor es un particular, no hay IVA en absoluto y rige el escenario A. Si el comprador es gran tenedor y la casa figura como vivienda, la ATC puede aplicar el tipo del 20% para vivienda; cómo se califica una casa a derribar lo decide el asesor fiscal.

¿Qué supone la renuncia a la exención y qué exige?

La renuncia es aplicable donde la operación está exenta (terreno sin condición de edificable, segunda entrega de una edificación) y el comprador es a su vez empresario. La ley la admite si el comprador actúa en el ejercicio de una actividad empresarial y tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA, o va a usar el inmueble en operaciones con derecho a deducir (art. 20.Dos). El Reglamento exige:

1. Comunicar la renuncia al comprador, por un medio que acredite el hecho y la fecha de recepción (fehacientemente), antes de la entrega o a la vez.
2. Obtener del comprador una declaración escrita sobre su condición y su derecho a deducir (art. 8 Reglamento IVA).

El impuesto en este caso lo devenga el comprador: es la inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2.e Ley 37/1992). El AJD con renuncia es en Cataluña del 3,5% para hechos desde el 27.06.2025, y del 1,5% para operaciones sujetas a IVA sin renuncia (ATC). La base del AJD según la ATC es la mayor entre el valor de referencia, el valor declarado y el precio.

¿Cómo se ven los tres escenarios en cifras?

Ejemplo didáctico, no una previsión ni cifras de mercado. Solar por 2 M€, comprador persona jurídica.

Se convierte en coste de forma distinta. Si el comprador tiene derecho a deducir todo el IVA, deducirá los 420 000 € y la pérdida real será el AJD, aunque en el flujo de caja el IVA habrá que financiarlo hasta la devolución. Si no tiene derecho a deducir, el IVA sigue siendo un coste. Cuál de las dos situaciones corresponde a su estructura lo determina el asesor fiscal a la vista de los documentos del vendedor y del plan del proyecto. La deducción se trata en el artículo sobre el IVA en el proyecto.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (en vigor desde el 8 de octubre, sin convalidar por el Congreso a 13.10.2026), modifica desde el 1 de diciembre de 2026 el IVA del alquiler de vivienda amueblada, de las reformas y de ciertos tipos de vivienda protegida. Las normas sobre terrenos y edificios a derribar (art. 20.Uno.20 y 22, art. 91.Uno.1.7º) no se ven afectadas por el acto (BOE-A-2026-20823).

A quién no le conviene

A quien elige el impuesto a voluntad: la ley lo determina por los hechos de la operación. A quien compra con la idea de que «el IVA siempre se devuelve»: la deducción depende de la condición del comprador y de los tipos de operaciones que realice. Y a quien no ha comprobado si el vendedor es empresario y cómo contabiliza el inmueble.

Preguntas al asesor fiscal antes de las arras: bajo qué régimen vende el vendedor, cómo está clasificado el terreno, si es posible la renuncia a la exención, quién devenga el IVA, qué AJD y qué deducción corresponden a mi estructura. El tema del suelo para el inversor se desarrolla en el artículo sobre inversión en terrenos, y el enfoque de DNPI en proyectos sobre parcelas está en la página de estrategias de suelo.