IVA en el proyecto: dónde hay, dónde no y qué se puede recuperar

El IVA en un proyecto inmobiliario aparece en tres puntos: al comprar al promotor o con renuncia a la exención, en las facturas del contratista por la reforma y al vender una vivienda nueva o rehabilitada a fondo. La compra y reventa ordinaria de un piso de segunda mano no lleva IVA: ahí se paga ITP. El IVA solo se recupera si las operaciones propias del inversor están sujetas a IVA: venta con IVA o alquiler de un local comercial. Todos los tipos de abajo están verificados en el BOE a 12 de octubre de 2026.

Dónde hay IVA en el proyecto y dónde no

La renuncia a la exención solo es posible si el comprador acredita que tiene derecho a deducir el IVA al menos en parte (art. 8 del Reglamento del IVA, Real Decreto 1624/1992). En esa operación el impuesto lo paga el propio comprador: devenga el IVA y lo deduce en la misma declaración. Para un particular que piensa vivir en el piso, la renuncia no es posible.

Qué tipo se aplica a la reforma: 10% o 21%

El tipo general es del 21% (art. 90 LIVA). El 10% se aplica en dos casos.

El primero: obras de renovación y reparación de viviendas, si el destinatario es un particular que no actúa como empresario, usa la vivienda para sí, el edificio terminó al menos dos años antes del inicio de las obras y los materiales aportados por el contratista no superan el 40% del coste (art. 91.Uno.2.10 LIVA). En la redacción vigente hasta el 30 de noviembre de 2026, un inversor que sea sociedad no cumple esta condición.

El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) extiende desde el 1 de diciembre de 2026 el 10% a esas obras en viviendas que se alquilan como residencia habitual del inquilino, sea quien sea el arrendador, con pago por tarjeta, transferencia o cheque nominativo. A 12 de octubre de 2026 el Congreso no había convalidado la norma, de modo que es una pregunta para el asesor fiscal más cerca de la fecha de la factura.

El segundo: obras de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a vivienda, en virtud de contrato directo entre el promotor y el contratista (art. 91.Uno.3.1 LIVA). Aquí la ley introduce también la inversión del sujeto pasivo: el contratista emite la factura sin IVA, y el promotor devenga el impuesto y lo deduce él mismo (art. 84.Uno.2.f LIVA). Si una reforma concreta entra en esta categoría lo decide la calificación de las obras, y es una pregunta para el asesor fiscal. No toda reforma de un piso es rehabilitación en el sentido de la ley.

Qué se considera rehabilitación

En la LIVA es un concepto estricto: más del 50% del coste del proyecto corresponde a estructura, fachadas, cubierta u obras análogas, y el coste total de las obras supera el 25% del precio de compra del edificio sin la parte del suelo, si la compra fue en los dos años anteriores al inicio de las obras, o el 25% de su valor de mercado al inicio de las obras en caso contrario (art. 20.Uno.22.B). Las obras conexas (fontanería, electricidad, climatización) cuentan para el primer límite solo si cuestan menos que las estructurales principales. Si se superan ambos límites, la venta posterior es una primera entrega y lleva IVA del 10%. Si no, es una segunda entrega: exención e ITP para el comprador.

Ejemplo didáctico, no una previsión. Piso comprado por 400.000 € un año antes del inicio de las obras, con el suelo en el 30% del precio (supuesto). Si desde la compra han pasado más de dos años, el umbral se calcula sobre el valor de mercado del edificio. Valor del edificio: 280.000 €; el umbral del 25% es de 70.000 €. Una reforma de 70.000 € no supera el umbral, y una de 90.000 € sí. Pero entonces hace falta además el segundo límite: más de la mitad de las obras deben ser estructurales. Hay que comprobar por separado las dos condiciones.

Qué se puede recuperar

El IVA se deduce en la medida en que lo adquirido se usa para operaciones sujetas a IVA (art. 94 LIVA). La venta de vivienda exenta y el alquiler de vivienda no dan ese derecho: entonces el IVA de la factura de la reforma queda como gasto. Comparación con una sola factura (obras de 100.000 € sin IVA):

Las reglas de recuperación son sencillas. La deducción se declara en el Modelo 303 del periodo en que se soportó el impuesto o en los siguientes, pero no más allá de cuatro años (art. 99.Tres LIVA). Las declaraciones trimestrales se presentan en los primeros 20 días de abril, julio y octubre, y la del último trimestre hasta el 30 de enero (art. 71 del Reglamento del IVA). Si las deducciones superan el impuesto devengado, el saldo a 31 de diciembre puede solicitarse en devolución en la última declaración del año (art. 115 LIVA).

Una advertencia: la deducción sobre un edificio puede recalcularse más adelante. Si el edificio se usó primero para operaciones sujetas y después para exentas, la deducción se regulariza durante los nueve años siguientes (art. 107.Tres LIVA).

A quién no le sirve este esquema

Un particular que compra vivienda para sí o para alquilarla no puede recuperar el IVA: el derecho a deducir lo tiene el empresario con operaciones sujetas. Tampoco sirve para quien piensa vender el inmueble sin IVA y espera desde el principio recuperar el impuesto de la reforma. Preguntas para el asesor fiscal antes de comprar: si mi reforma encaja como rehabilitación, si la factura llevará inversión del sujeto pasivo, si podré renunciar a la exención en la compra y cuánto costará el AJD del 3,5%.

El efecto del IVA en el presupuesto del proyecto se ve en el presupuesto completo del proyecto, y la diferencia entre IVA e ITP en vivienda nueva se explica en el artículo sobre obra nueva y segunda mano. Por qué una sociedad no siempre recupera el 21% lo explica el artículo sobre el IVA de la reforma.