Enfoque de inversión
Blanqueo de capitales al comprar en España: qué piden banco y notario
Banco, notario, registrador, agencia y abogado están obligados a identificar al comprador según la Ley 10/2010. Preguntarán quién es, quién está detrás de la sociedad y con qué se paga la operación.
El control del comprador conforme a las normas contra el blanqueo de capitales lo hace cada participante de la operación por su cuenta, no un único organismo. Banco, notario, registrador, abogado y agencia son sujetos obligados por la Ley 10/2010: identifican al cliente, averiguan quién es el titular real de la sociedad, la finalidad de la operación y la forma de pago, conservan la documentación diez años y, si hay sospecha, informan al Sepblac sin avisar al cliente.
Quién está obligado a controlarle
El círculo de sujetos obligados lo fija el artículo 2 de la Ley 10/2010 (texto consolidado, contrastado el 12 de octubre de 2026). Incluye entidades de crédito, notarios, registradores, abogados que intervienen en operaciones, quienes median profesionalmente en la compraventa de inmuebles y los promotores inmobiliarios.
| Participante | Qué comprueba en la práctica | Dónde lo nota el comprador |
|---|---|---|
| Banco | Identidad, titular real, finalidad de la cuenta, origen de los fondos antes de una transferencia grande | Cuestionario y petición de documentos al abrir la cuenta o al recibir una transferencia |
| Notario | Identidad de las partes, titular real en sociedades, forma de pago | Documentos previos a la firma de la escritura y declaraciones de las partes en el texto del acta |
| Registrador | Datos de la escritura y de los documentos | El comprador normalmente no lo ve |
| Abogado y agencia | Identidad del cliente, sentido de la operación | Cuestionario del cliente antes de firmar el contrato de servicios o las arras |
Los notarios cuentan con un órgano común: el Órgano Centralizado de Prevención del Consejo General del Notariado, creado por la Orden EHA/2963/2005. Los registradores tienen uno propio desde 2015. Según el art. 27 de la Ley 10/2010, estos órganos analizan por sí mismos las operaciones sospechosas y trasladan las comunicaciones al Sepblac, y para notarios y registradores la participación en ellos es obligatoria.
Qué pedirán: cinco bloques de la ley
La ley describe el control paso a paso, y a cada paso le corresponde un documento.
- Identidad (art. 3): pasaporte o documento de identidad para la persona física y documentos constitutivos para la persona jurídica.
- Titular real (art. 4): la persona física que posee o controla, directa o indirectamente, más del 25% del capital o de los derechos de voto de la persona jurídica. Su identidad debe comprobarse antes de iniciar la relación.
- Finalidad y naturaleza de la relación (art. 5): para qué se compra el inmueble y de dónde saldrá la financiación.
- Seguimiento continuo (art. 6): el control sigue mientras dure la relación con el banco.
- Medidas reforzadas (art. 11) y personas con responsabilidad pública (art. 14): para clientes de riesgo elevado y para quienes ocupan o han ocupado un cargo público.
Si la documentación se presenta a distancia, se aplica el artículo 12, que es aparte: la identidad se confirma con firma electrónica cualificada, o bien el primer ingreso debe llegar desde una cuenta a su nombre en un banco de España, de la UE o de un tercer país equivalente, o se aplican los medios previstos en el reglamento. En el plazo de un mes el banco recibe de todos modos copias de los documentos. Cuanto más compleja es la estructura de propiedad y más lejanas las jurisdicciones, más preguntas habrá.
Ejemplo didáctico: quién es aquí el titular real
Ejemplo didáctico, no una previsión ni una calificación jurídica. El inversor A posee el 60% de la holding H. La holding H posee el 50% de la SL que compra el inmueble. El inversor B posee el 40% restante de la holding.
Participación indirecta de A en la SL: 0,6 × 0,5 = 30%. Supera el umbral del 25%, así que A entra en la definición. Participación de B: 0,4 × 0,5 = 20%, por debajo del umbral por capital. Pero el umbral de la ley se aplica también al derecho de voto, por lo que el notario puede preguntar por pactos de socios que den influencia a B. Si por capital, votos u otro tipo de control nadie cumple el criterio, la ley considera titular real al administrador o administradores de la sociedad (art. 4.2 b bis).
Dinero: qué ve el notario y qué no se puede hacer
En la escritura, el notario deja constancia de la forma de pago: el artículo 24 de la Ley del Notariado exige indicar si el pago se hizo antes o en el momento de la firma, por qué importe y de qué forma (efectivo, cheque, transferencia). En caso de transferencia suele indicarse la cuenta de la que llegó el dinero.
Límite del efectivo: según la Agencia Tributaria, no se pueden hacer pagos en efectivo de 1.000 € o más si una de las partes actúa como empresario o profesional. Para un pagador persona física sin domicilio fiscal en España y al margen de una actividad profesional, el umbral es de 10.000 €. La multa es del 25% del importe pagado en efectivo. Cómo se aplica el umbral a su operación concreta es una pregunta para el abogado.
Lo que no se puede hacer aunque usted esté de acuerdo
Los sujetos obligados no pueden revelar al cliente ni a terceros que han presentado una comunicación (art. 24 de la Ley 10/2010). Por eso a la pregunta «por qué está retenida la transferencia» puede que no reciba una respuesta clara. La ley contempla también la abstención de ejecutar la operación (art. 19) y la obligación de conservar los documentos durante diez años (art. 25).
Regla práctica: no preparar documentos con fecha atrasada. Un contrato de préstamo firmado después de la transferencia queda peor que una laguna honesta que se puede explicar.
Qué preparar antes de la primera reunión con el banco
- Pasaporte y NIE (cómo obtenerlo).
- Esquema de propiedad, si compra una sociedad, con los porcentajes de cada nivel y los datos de los titulares reales.
- Documentos sobre el origen de los fondos: análisis detallado en el artículo sobre el source of funds.
- Extractos de la cuenta de la que saldrá la transferencia, a nombre del comprador.
- Descripción de la finalidad: inmueble, plazo, esquema de salida.
Sobre la transferencia en sí y los matices de divisa, véase el artículo sobre las transferencias internacionales.
Qué cambia a partir de 2027
El Reglamento único de la UE 2024/1624 contra el blanqueo de capitales empezará a aplicarse en 2027 (según la página de la Comisión Europea). Es de aplicación directa, sin transposición a la ley nacional. Los nuevos umbrales y plazos exactos conviene confirmarlos con el abogado en la fecha de la operación: aquí no los incluyo porque no los he contrastado con el texto del reglamento.
Límites de este artículo
El artículo describe reglas generales, no valora su caso. Un banco concreto puede pedir más que el mínimo legal: las políticas internas de los bancos no se publican. Para estructuras con varias jurisdicciones y para clientes vinculados a un cargo público hace falta un abogado con práctica en prevención del blanqueo. El siguiente paso en la operación: la guía completa y las hojas de ruta del inversor.
Preguntas frecuentes
¿Quién controla en España de dónde procede el dinero del comprador?
Banco, notario, abogado y agencia lo comprueban cada uno en su ámbito, porque todos son sujetos obligados por la Ley 10/2010. No existe un control único a cargo de un solo organismo.
¿Qué es el titular real?
Es la persona física que en última instancia posee o controla más del 25% del capital o de los derechos de voto de una persona jurídica (art. 4 de la Ley 10/2010). En el cuestionario del banco y ante el notario le preguntarán precisamente por ella.
¿Se puede pagar un piso en España en efectivo?
El límite depende de las partes: 1.000 € si interviene un profesional, 10.000 € para un no residente persona física sin actividad profesional. El notario deja constancia de la forma de pago en la escritura en cualquier caso, así que pagar una suma grande en efectivo es arriesgado incluso donde formalmente se puede.
¿Qué ocurre si el banco retiene una transferencia?
El banco está obligado a comprobar y, ante una sospecha, a informar al Sepblac, pero no puede decírselo. Qué hacer con la retención se decide con el abogado, sin modificar los documentos.
