Declaración de inversiones exteriores al comprar inmueble en España

La declaración de inversiones exteriores es la comunicación al Registro de Inversiones (lo lleva la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones) que debe presentar el no residente tras comprar un inmueble en España cuando el precio supera 500 000 € (art. 4.h Real Decreto 571/2023). El plazo es de un mes desde la fecha de la operación y el modelo es el D-2A (art. 14 Orden ECM/57/2024). La finalidad es estadística y administrativa: la compra no depende de ella. Si la escritura la otorgó un notario español, por regla general es él quien la presenta.

¿Cuándo hay que presentar la declaración al comprar un inmueble?

Cuando el comprador es no residente y el precio del inmueble supera 500 000 €. El criterio es la residencia, no la nacionalidad: se considera inversor al no residente en el sentido de la Ley 19/2003, a la que remite el art. 3 del Real Decreto 571/2023. La declaración se presenta después de la operación y la fecha cuenta desde la firma de la escritura ante notario.

La última fila ya no se refiere a inmuebles, sino a los art. 4.a y 4.c del Real Decreto 571/2023: también se declaran la participación del 10% o más en el capital de una sociedad española y las aportaciones de ese socio a sus fondos propios. Para una SL con capital o fondos propios superiores a 3 M€ y una participación del no residente del 10% o más se añade un informe anual D-4, siete meses después del cierre del ejercicio (art. 5.4 del Real Decreto y art. 16 de la Orden).

¿Quién presenta la declaración y cómo funciona en la notaría?

Normalmente, el notario. Si la compra la formalizó un notario español, él mismo presenta el D-2A a través del Consejo General del Notariado, siempre que el comprador le haya facilitado los datos necesarios. Si no lo hizo, el notario debe advertir expresamente de la obligación de declarar (art. 5.3.b del Real Decreto). Si la operación la autorizó un cónsul en el extranjero, presenta la declaración el propio no residente (art. 5.3.b del Real Decreto); si no intervino ningún notario, también él (art. 14.2 de la Orden).

De ahí la pregunta para preparar la operación: ¿están reunidos los datos para el notario en la fecha de la firma? Si el notario no intervino, a la declaración se adjunta copia del documento de la operación (art. 10.1 de la Orden).

¿Qué cambia si los fondos proceden de una jurisdicción «no cooperativa»?

La declaración se presenta antes. Según el art. 5.5 del Real Decreto 571/2023, para la compra de un inmueble de más de 500 000 € con origen directo o final en una jurisdicción de la Orden HFP/115/2023, el formulario previo DP-2 se presenta antes de la operación y, después de ella, se presenta la declaración ordinaria, ya sin umbral. Hasta el 28 de junio de 2026 la lista tenía 24 posiciones. La Orden HAC/649/2026, de 21 de junio de 2026, excluyó seis (Barbados, Dominica, Gibraltar, el régimen offshore business de Samoa, Seychelles, Trinidad y Tobago), de modo que siguen vigentes 18, y desde el 28 de diciembre de 2026 se añade el régimen ruso de international holding companies (BOE-A-2026-13946).

Las palabras «origen directo o final» significan que también se examina la cadena de titularidad. Cómo se relaciona esto con un holding extranjero se explica en el artículo sobre el holding sobre una SL española.

¿Hace falta autorización para comprar?

No. La autorización se exige en sectores sensibles (defensa, infraestructuras críticas, energía), y la compra de inmuebles no vinculados a infraestructuras críticas está expresamente exenta de autorización previa (art. 17.3 del Real Decreto 571/2023). Hay una regla aparte para los Estados no pertenecientes a la UE que compran inmuebles para sus representaciones diplomáticas (art. 20); no afecta al inversor particular.

¿Cómo se ve en dos compradores?

Ejemplo didáctico, no una previsión ni un proyecto de DNPI. El comprador A, no residente, compra un piso por 450 000 €: no supera el umbral y, según el art. 4.h, no hay declaración. El comprador B, también no residente, firma la escritura de una villa por 1,8 M€ el 10 de noviembre: el plazo del D-2A vence el 10 de diciembre y lo presenta el notario, si B le facilitó los datos. Si el dinero de B procediera de las Islas Caimán (posición 11 de la lista), habría que presentar el DP-2 antes de la operación.

¿A quién no le sirve esto?

El artículo no responde a las cuestiones de impuestos ni de origen de los fondos, que son obligaciones aparte. Si el comprador es residente en España, el art. 4.h no se le aplica. Si el comprador es una SL española, ella misma es residente y la cuestión pasa a las aportaciones del socio a su capital y a los préstamos del grupo superiores a 1 M€ a plazo de más de un año (art. 4.e); cómo calificar la estructura concreta lo decide el abogado. Del texto no se desprende si varios inmuebles se suman al comprobar el umbral; también es una pregunta para él. Por el incumplimiento se aplica el régimen sancionador de la Ley 19/2003 (art. 7 de la Orden); su cuantía no la he comprobado.

El orden de compra para un inversor extranjero está reunido en la hoja de ruta, y los impuestos del no residente, en una página aparte. Sobre la transferencia de dinero a España: transferencia de capital, documentos y plazos.