Transferir capital a España: documentos, declaraciones, plazos

Cuando un no residente compra en España un inmueble por más de 500.000 €, además de la propia transferencia hace falta una declaración de inversión extranjera en el Registro de Inversiones: según el Real Decreto 571/2023 es obligatoria y se presenta después de la operación, y si la escritura se otorga ante un notario español, la transmite el notario con los datos del comprador. El efectivo desde 10.000 € se declara aparte al entrar, y en la escritura el notario deja constancia de con qué se pagó. La transferencia de divisas es tema de otro artículo.

El tipo de cambio, las comisiones y la elección del proveedor de pagos se tratan en el artículo sobre la transferencia de dinero para comprar. Aquí solo las declaraciones, los documentos y los plazos.

Hace falta declarar la inversión extranjera

El Real Decreto 571/2023 considera inversiones extranjeras directas, entre otras, la adquisición de inmuebles en España por no residentes cuando el importe supera 500.000 € (art. 4.h). Las reglas se aplican desde el 1 de septiembre de 2023.

Por regla general declara el no residente titular (art. 5.2). Pero si la operación la formaliza un notario español, es este quien transmite la información al Registro de Inversiones a través del Consejo General del Notariado, y el comprador que le ha facilitado todos los datos queda exento de presentarla (art. 5.3.b). La Orden ECM/57/2024 lo precisa: modelo D-2A, plazo de un mes desde la fecha de la operación y, en la formalización notarial, se toma como fecha la de la escritura (art. 14). Cuando se vende el inmueble se presenta, por el mismo procedimiento, el D-2B de desinversión (art. 15).

Es el registro de la inversión; la propia declaración no lleva impuesto.

Ejemplo didáctico: qué y cuándo

Ejemplo didáctico, no una previsión. Un comprador no residente adquiere un piso por 1,2 M€. Señal del 10% al firmar las arras: 120.000 €. El resto, 1,08 M€, se paga en la escritura.

1. El importe de la operación supera 500.000 €, así que en el mes siguiente a la escritura se presenta el D-2A. El notario pedirá el modelo cumplimentado y los documentos para la firma.
2. La ley habla de un importe que «supere» 500.000 €, es decir, que exceda el umbral. Un inmueble por exactamente 500.000 € no entra.

Si el umbral se calcula sobre el precio del contrato o sobre otra base en una operación compleja, es una pregunta para el abogado.

Efectivo y transferencia: qué comprueba el banco y dónde está el límite

La entrada o salida de España de efectivo y otros medios de pago por 10.000 € o más por persona y viaje se declara previamente, venga de donde venga (art. 34 de la Ley 10/2010, Agencia Tributaria). Para viajes desde y hacia terceros países se usan los modelos E1 y E2, y para países de la UE los modelos S1 y S2. Para movimientos dentro de España el umbral es de 100.000 €, también con S1 y S2. La infracción es grave (art. 52.3): multa desde 600 € y hasta el 50% del importe (art. 57.3).

Para comprar una vivienda el efectivo no sirve también por otro motivo: el notario debe dejar constancia en la escritura de la forma de pago (art. 24 de la Ley del Notariado), y el límite de los pagos en efectivo, 1.000 € (10.000 € para un no residente persona física al margen de una actividad profesional), está descrito en la web de la Agencia Tributaria. El banco que recibe la transferencia le verifica al mismo tiempo conforme a las normas contra el blanqueo; véase el artículo sobre prevención del blanqueo.

Qué preparar antes de transferir

1. Documentos sobre el origen de los fondos (contratos, extractos, declaraciones de impuestos): detalles en el artículo sobre el source of funds.
2. Datos de la cuenta del destinatario y descripción de la finalidad: «compra de inmueble», número del inmueble, contrato de arras.
3. La cuenta: si compra una SL, hace falta la cuenta de la sociedad; el procedimiento está en el artículo sobre la cuenta bancaria de una SL.
4. Copias de los justificantes de la transferencia: las necesitará el notario y también la declaración.
5. NIE (cómo obtenerlo): sin él ni el banco ni el notario avanzan.

Plazos: dónde hay cifras reales y dónde solo práctica

Hay un solo plazo fijado por norma: un mes para la declaración tras la operación (art. 14 de la Orden ECM/57/2024). Los demás plazos (abono, verificación del banco, peticiones de documentos adicionales) no están fijados oficialmente: dependen de los bancos y de la ruta de la transferencia. Si el importe es grande y procede de un tercer país, conviene prever tiempo para las preguntas aclaratorias del banco antes de la fecha de firma, no después.

Límites del artículo

El artículo describe el procedimiento general para un no residente y no sustituye el análisis de su estructura. La compra a través de una sociedad extranjera, la participación de varios inversores, un pago desde una jurisdicción de la lista de no cooperativas y la aportación de capital a una SL requieren una valoración aparte. El siguiente paso para el presupuesto: la calculadora del inversor y la guía completa.