Enfoque de inversión
IVA de la reforma: por qué una sociedad no siempre recupera el 21%
Una sociedad paga normalmente el 21% de IVA por la reforma, pero al vender vivienda usada con frecuencia no puede deducir ese impuesto soportado.
La respuesta breve
Una sociedad paga la reforma al tipo general del 21% de IVA; el tipo reducido del 10% está disponible solo para un particular en su vivienda personal. Pero pagar el 21% como sujeto pasivo no da automáticamente derecho a recuperarlo. Depende de cómo tribute la venta del inmueble.
Cómo funciona teóricamente la deducción
Una sociedad sujeta a IVA y con actividad económica puede deducir el IVA soportado en materiales y contratistas del que repercute al vender. La lógica es pagar en la entrada, repercutir en la salida e ingresar o recuperar la diferencia. De ahí que muchos supongan que el 21% de la reforma es un gasto temporal que se recuperará con la venta.
Dónde deja de funcionar esa lógica
La venta de vivienda usada, o segunda entrega, está por defecto exenta de IVA conforme al artículo 20.Uno.22 de la LIVA y tributa por ITP. Si la salida está exenta, por regla general no existe derecho a deducir el IVA soportado en reformar. Renunciar a la exención es posible en un supuesto B2B limitado, cuando el comprador también es sujeto pasivo con derecho a deducción en su actividad. No es la venta habitual de una vivienda reformada a un particular.
Resulta poco intuitivo: la sociedad paga correctamente el 21% y lleva contabilidad como sujeto pasivo, pero vende con ITP. No puede compensar el impuesto soportado porque no existe IVA repercutido en esa salida.
Consecuencias para el presupuesto
El 21% que se esperaba recuperar suele convertirse en un coste definitivo cuando compra un particular y la venta tributa por ITP. Debe incorporarse como coste real, no como una necesidad temporal de tesorería que desaparecerá al vender. El error es más frecuente de lo que parece: el 21% de las obras es una partida capaz de cambiar notablemente la rentabilidad. La estructura se desarrolla en presupuesto completo de un proyecto en Barcelona.
Importa la forma de adquirir
Comprar mediante una sociedad o personalmente afecta a toda la estructura fiscal, no solo al IVA de la reforma; véase comprar como sociedad o como particular. Al elegir debe considerarse que un ahorro en una fase puede generar un gasto adicional en otra.
Conclusión
El derecho a deducir depende del tratamiento fiscal de la venta concreta, no de que la sociedad esté dada de alta como sujeto pasivo. Hay que confirmar con el asesor si esa estructura admite renunciar a la exención y si existe posibilidad real de recuperar el IVA soportado.
Preguntas frecuentes
¿Puede recuperarse el IVA de la reforma si la sociedad vende a un particular?
Por regla general, no. La venta de vivienda usada a un particular suele tributar por ITP, no por IVA, lo que impide deducir el impuesto soportado.
¿Existe una vía legal para recuperar ese IVA?
Teóricamente, si el comprador también es sujeto pasivo y se renuncia a la exención del artículo 20.Uno.22. Es un supuesto B2B limitado, no la reventa residencial habitual.
¿Debe incluirse el 21% como gasto al calcular la rentabilidad?
Sí, salvo que la operación encaje en el supuesto excepcional de renuncia a la exención. De otro modo se infravalorará el presupuesto en el importe real del impuesto.