Cómo elegir una empresa para invertir en inmuebles en España

Elija la empresa por sus documentos, no por su presentación. Hay que aclarar cinco cosas: de quién es el dinero que hay en el proyecto, cómo se formaliza su participación, quién custodia su dinero, quién construye y cómo le muestran las cifras. Las doce preguntas de abajo cubren esas cinco áreas. Si la empresa responde con vaguedades a alguna de ellas, pida la respuesta por escrito antes de transferir el dinero.

¿De quién es el dinero del proyecto y quién responde de qué?

1. ¿Invierte el organizador capital propio? Si la empresa solo gana comisiones, sus intereses pueden separarse de los suyos justo cuando el proyecto va peor de lo previsto.
2. ¿Qué persona jurídica firma el contrato y dónde está registrada? Una empresa en España se puede comprobar en el Registro Mercantil. La sociedad de responsabilidad limitada está obligada a depositar sus cuentas anuales en el Registro Mercantil en el plazo de un mes desde su aprobación (art. 279 Ley de Sociedades de Capital), de modo que el balance se puede solicitar.
3. ¿A nombre de quién se inscribe el inmueble? A nombre suyo, de una sociedad aparte del proyecto o del organizador. De la respuesta depende lo que figure en la nota simple y lo que ocurra si el organizador tiene problemas.

¿Qué debe decir el contrato?

1. ¿Cómo se reparte el beneficio y después de qué gastos? Pregunte desde dónde se calcula la base: después de impuestos, de financiación, de las comisiones del contratista.
2. ¿Qué comisiones paga el inversor y por qué concepto? De entrada, de gestión, de salida. Una redacción difusa aquí significa una comisión oculta.
3. ¿Existe una cláusula contractual de rentabilidad mínima y quién la paga? Si existe, aclare tres cosas: por qué periodo se calcula, con qué dinero se paga y dónde está el límite de la obligación. Cualquier cláusula de este tipo opera solo dentro del contrato y no se convierte en una garantía de conservación del capital.
4. ¿Quién decide la venta y cuándo? Y qué ocurre si el inmueble no se vende en el plazo previsto.

¿Quién construye y cómo se controla?

1. ¿Quién es el contratista y es independiente del organizador? Un contratista por contrato, con su propio presupuesto, se comprueba de otra manera que «gente de la casa». Más sobre la recepción de fases: hitos y retención en el contrato de reforma.
2. ¿Cómo se aprueban los cambios del presupuesto? Por escrito y con su firma, o a posteriori, cuando el dinero ya se ha gastado.

¿Cómo le muestran el resultado?

1. ¿Qué informes recibe y con qué frecuencia? Presupuesto, estado de las obras, pagos al contratista, fotografías. El formato del informe se analiza en el artículo sobre el informe al inversor.
2. ¿Se puede ver el plan y el real del presupuesto en cualquier momento? ¿O solo el día de la carta mensual?
3. ¿Qué le entregan antes de firmar: un cálculo o una presentación? El cálculo contiene hipótesis y escenarios peores que el base; la presentación muestra un solo resultado. Cómo se calcula en general la rentabilidad de un proyecto se describe en la metodología de cálculo.

Qué se puede comprobar sin ayuda de la propia empresa

Varias cosas se comprueban de forma independiente. Datos de la empresa: Registro Mercantil, cuentas, lista de administradores. Estatus de la oferta: si le proponen algo parecido a un instrumento financiero, compruebe si el organizador figura en el registro de entidades autorizadas de la CNMV. La propia CNMV, en su guía sobre chiringuitos financieros, cita entre las señales de alerta la promesa de grandes rentabilidades con riesgo mínimo, la insistencia en decidir de inmediato y las llamadas o mensajes inesperados. Que el organizador no aparezca en la lista de advertencias de la CNMV no significa todavía que esté autorizado; la CNMV lo explica por separado. Si una estructura concreta cae bajo la regulación de la CNMV, lo determina el abogado.

El inmueble se comprueba aparte: nota del registro, licencias, informe técnico. Es el paso siguiente, desarrollado en la lista de verificación de la due diligence antes de las arras.

Cómo responde DNPI a estas preguntas

A modo de ejemplo, sin valoración: DNPI invierte capital propio en los proyectos. Los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio; la otra mitad queda para el inversor. Si la rentabilidad del inversor en el conjunto del proyecto, tras el reparto, queda por debajo del 10% pactado, DNPI paga una compensación con cargo a sus honorarios. Es una rentabilidad del proyecto, no anual; las condiciones y la base de cálculo las fija el contrato de cada proyecto, y esto no es una garantía de conservación del capital. La reforma y la construcción las ejecuta BCNYARD, SLU, una empresa constructora independiente, contratista por contrato. El inversor recibe un panel digital con el presupuesto y el estado de las obras. Estas respuestas hay que comprobarlas en el texto del contrato y no en la descripción de una web, incluida esta.

Cuándo las preguntas no ayudan

Unas buenas respuestas no sustituyen a un abogado independiente. El contrato lo lee su abogado, no el organizador, y lo lee antes de transferir el dinero. La lista tampoco protege de una empresa de mala fe que sabe responder bien: a una así solo se la distingue por los documentos.