Enfoque de inversión
Participación pasiva o gestión propia del proyecto: qué elegir
Participación pasiva significa que el proyecto lo lleva un operador y el control del inversor está en el contrato y los informes. La gestión propia le deja el beneficio y le hace cliente de las obras.
La participación pasiva conviene a quien tiene capital pero no tiene tiempo ni equipo en Barcelona: la compra, la reforma y la venta las lleva un operador, y el control del inversor se traslada al contrato y a los informes. La gestión propia deja todo el beneficio para usted, pero le convierte en el promotor de las obras con todas las obligaciones. «Pasivo» aquí significa «no lo hago yo», no «no controlo».
Quién hace qué en cada formato
| Tarea | Gestión propia | Participación pasiva |
|---|---|---|
| Búsqueda del inmueble y negociación | usted o su agente | operador |
| Comprobación del inmueble: nota simple, informe técnico, parámetros urbanísticos | su abogado y un técnico | operador; usted recibe el paquete de documentos y puede pasárselo a su abogado |
| Firma de la escritura | usted o un representante con poder notarial | según el contrato, depende de a nombre de quién se inscribe el inmueble |
| Licencias y contratista | usted como promotor | operador |
| Control del presupuesto y recepción de las obras | usted | el operador informa, los cambios se aprueban conforme al contrato |
| Venta | usted | operador según las condiciones del contrato: precio, plazo, procedimiento de decisión |
| Impuestos | sus declaraciones | depende de la estructura, pregunta para el asesor fiscal |
La fila sobre la inscripción del inmueble decide mucho: de ella depende lo que mostrará la nota simple y lo que pasará si el operador tiene problemas. Hay un artículo aparte sobre quién es el propietario del inmueble en un proyecto conjunto.
Qué cambia jurídicamente si lleva el proyecto usted mismo
En sentido jurídico usted pasa a ser promotor. Según el art. 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), se llama así a quien decide, programa y financia las obras para sí o para su posterior venta. Sus obligaciones: obtener licencias y autorizaciones, suscribir el acta de recepción de las obras y formalizar las garantías de seguro del art. 19.
Estas reglas no rigen para cualquier reforma. La LOE abarca la obra nueva, la reconstrucción completa, las intervenciones parciales que alteran de forma sustancial la configuración exterior, el volumen o el sistema estructural del edificio, y el cambio de su uso característico (art. 2.2). En Cataluña esas obras requieren en general licencia urbanística (con excepciones por el art. 187 ter), y también el cambio de un edificio a uso residencial y la primera ocupación (art. 187 de la Llei d'urbanisme). Si su reforma cae bajo la LOE lo dirá el arquitecto antes de la compra. La garantía decenal sobre la estructura suele ser obligatoria para los edificios cuyo uso principal es la vivienda; los detalles, en el artículo sobre el seguro decenal.
En el formato pasivo, el papel de promotor corresponde a quien decide y financia las obras. El contrato debe decir quién es, quién firma el acta de recepción y quién responde ante usted de las licencias.
Dónde queda el control del inversor pasivo
El control no desaparece: se escribe en el contrato. Conjunto mínimo:
- Acceso a los documentos: presupuesto, contrato con el contratista, licencias, justificantes de pago.
- Umbral de aprobación: un cambio de presupuesto por encima de la cantidad pactada, solo con su firma por escrito.
- Movimiento del dinero: a qué cuenta van los pagos y quién los firma.
- Condiciones de venta: precio mínimo, plazo, quién decide si no hay ofertas.
- Salida: qué ocurre si usted quiere salir antes del final del proyecto.
El inversor no tiene un conjunto estándar de derechos: lo que no está en el contrato no aparece. Más sobre qué decisiones quedan en manos del inversor, en el artículo sobre las decisiones de gestión y los derechos del inversor.
En el modelo de DNPI, la compañía lleva el ciclo completo: búsqueda del inmueble, cálculo de la economía, compra, acompañamiento jurídico, reforma o desarrollo y venta. La reforma la ejecuta BCNYARD, SLU, una empresa constructora independiente, contratista por contrato. El inversor recibe un panel digital con el presupuesto y el estado de las obras; el formato se describe en el artículo sobre los informes al inversor. Los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto. Si la rentabilidad del inversor en el conjunto del proyecto, tras el reparto, queda por debajo del 10% pactado, DNPI paga una compensación con cargo a sus honorarios. Es una rentabilidad del proyecto, no anual; las condiciones y la base de cálculo las fija el contrato de cada proyecto, y esto no es una garantía de conservación del capital.
Cuánto cuesta delegar: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión ni un proyecto de DNPI. Beneficio del proyecto antes del reparto: 200.000 €. Supuesto: en el formato propio usted gasta otros 15.000 € en gestión (abogado, técnico, viajes).
| Línea | Gestión propia | Gestión delegada, honorarios de DNPI del 50% del beneficio |
|---|---|---|
| Beneficio del proyecto antes del reparto | 200.000 € | 200.000 € |
| Sus gastos adicionales de gestión | 15.000 € | 0 € |
| Su parte | 185.000 € | 100.000 € |
La diferencia de 85.000 € es el precio de la delegación. A cambio usted obtiene tiempo ajeno, un equipo, acceso a inmuebles y el traslado de la responsabilidad por el curso de las obras. El ejemplo compara solo el reparto del beneficio: no tiene en cuenta impuestos, financiación, la aportación del propio operador ni la diferencia de calidad en la ejecución. Un error en el presupuesto reduce el beneficio en cualquier formato, y en el propio lo asume usted entero. Si esto vale 85.000 € depende de cómo valore su tiempo y el riesgo de errores.
A quién no le conviene cada formato
La gestión propia no conviene si no vive en Barcelona y no está dispuesto a confiar la firma y el control de las obras a un representante. Tampoco conviene a quien nunca ha encargado una reforma en España: el primer proyecto será de aprendizaje a su costa.
La participación pasiva no conviene si quiere elegir personalmente al contratista y los acabados. Tampoco a quien no está dispuesto a leer el contrato: sin eso la «pasividad» se convierte en confianza ciega.
Una pregunta aparte para el abogado: si el operador capta dinero del público y la rentabilidad de cada uno depende del resultado común, la estructura puede encajar en la definición de instituciones de inversión colectiva (IIC) del art. 1 de la Ley 35/2003. Es la definición de la ley, no una conclusión sobre un proyecto concreto.
Su variante se puede estimar en la calculadora del inversor.
Preguntas frecuentes
¿Se puede ser un inversor pasivo y controlar el presupuesto?
Sí, si el control está escrito en el contrato: derecho a los documentos, umbral de aprobación de cambios, informes periódicos. Sin esos puntos solo ve el resultado final.
¿Hace falta viajar a la firma si no gestiono el proyecto?
Puede firmar un representante con poder notarial, pero el inmueble y el contrato los comprueba usted antes de otorgar el poder. Qué conviene hacer en persona se analiza en el artículo sobre el poder y la visita personal.
¿Quién responde de los defectos de la reforma?
La LOE prevé plazos de garantía: un año para los acabados, tres años para los defectos que afecten a la habitabilidad, diez años para la estructura (art. 19). A quién reclamar depende de quién es el promotor y el contratista según el contrato.
¿Garantiza la participación pasiva un ingreso?
No. En ambos formatos el resultado no está garantizado. La compensación contractual, si existe, sigue siendo una condición de un contrato concreto y no equivale a una garantía del capital.
