Enfoque de inversión
Propietario del inmueble en un proyecto conjunto: cómo comprobarlo
El propietario del inmueble lo muestra el Registro de la Propiedad, y los titulares de las participaciones de una SL, el libro registro de socios. Son registros distintos y el inversor necesita ambos.
Quién es propietario del inmueble en un proyecto conjunto depende de la forma elegida. El inmueble puede estar inscrito a nombre de una SL, de varios partícipes en cuotas (pro indiviso) o de uno de ellos. El propietario lo muestra el Registro de la Propiedad mediante la nota simple, y el titular de las participaciones de una SL, el libro registro de socios. Lo habitual es que el inversor deba ver ambos documentos.
Dónde se comprueba quién es el propietario del inmueble
El Registro de la Propiedad guarda las inscripciones de la propiedad y de los demás derechos reales sobre inmuebles (art. 1 de la Ley Hipotecaria). Los derechos inscritos se presumen existentes y pertenecientes a la persona indicada (art. 38). El extracto breve del registro, la nota simple, muestra al titular y las cargas; cómo leerla se explica en los artículos sobre la nota simple y sobre las cargas.
Pero el registro inmobiliario no muestra a quién pertenecen las participaciones de la propia SL. Esos datos constan en el libro registro de socios: la sociedad solo considera socio a quien está anotado en él (art. 104 de la Ley de Sociedades de Capital). La transmisión de participaciones se formaliza en documento público (art. 106). La propia SL se constituye mediante escritura pública y se inscribe en el Registro Mercantil (art. 20).
Tres esquemas de titularidad y lo que ve el inversor
| Esquema | Qué consta en el Registro de la Propiedad | Qué tiene el inversor | Qué comprobar |
|---|---|---|---|
| Inmueble a nombre de la SL | Propietario: la sociedad | Participaciones de la SL | Anotación en el libro registro de socios, estatutos |
| Inmueble en cuotas | Los partícipes en cuotas, pro indiviso | Una cuota de la copropiedad | Tamaño de las cuotas, pacto entre los partícipes |
| Inmueble a nombre de un partícipe | Propietario: esa parte | Un derecho de crédito contractual | Con qué se protege la posición del inversor |
El tercer esquema es el más vulnerable y exige atención aparte. Si el inmueble está inscrito a nombre del operador y el inversor tiene un derecho de crédito contractual, el tercero que adquiere de buena fe y a título oneroso del propietario inscrito, e inscribe su derecho, conserva lo adquirido aunque después se impugne el derecho del vendedor por causas que no constan en el registro (art. 34 de la Ley Hipotecaria). Esto no significa que el operador vaya a actuar así. Significa que la protección de la posición del inversor debe quedar escrita de forma expresa, y las vías para ello se preguntan al abogado antes de transferir el dinero.
Qué más muestra quién está detrás del proyecto
Conviene preguntar quién es el titular real de la SL. La ley define al titular real como la persona física que, directa o indirectamente, posee más del 25% del capital o de los derechos de voto de la persona jurídica, o que de otro modo la controla (art. 4 de la Ley 10/2010). Los datos los recoge el Registro Central de Titularidades Reales (Real Decreto 609/2023). Con participaciones 50/50 en una misma SL, las personas físicas detrás de ambas partes suelen superar el umbral del 25%. Cómo se aplica esto en el proyecto concreto lo explicará el abogado.
Cómo comprobar la titularidad, paso a paso
- Pedir el esquema del proyecto: quién será propietario, en qué forma y con qué fundamento.
- Solicitar la nota simple del inmueble y cotejar titular, superficie y cargas.
- Si hay una SL, pedir copia de los estatutos, un extracto del libro registro de socios y los datos de los titulares reales.
- Cotejar el inmueble en el contrato y en el registro: identificadores catastral y registral.
- Preguntar qué ocurre si una de las partes no puede participar en el proyecto o es declarada insolvente.
Qué esquema se usa en los proyectos de DNPI
Este artículo no describe un esquema único de DNPI. La forma de titularidad de cada inmueble la fija el contrato del proyecto. Conviene pedir confirmación como a cualquier operador: la nota simple y los datos de a nombre de quién está inscrito el inmueble. Si el proyecto está constituido como SL, pedir además el libro registro de socios. Los parámetros publicados del modelo (honorarios de DNPI del 50% del beneficio, complemento con cargo a esos honorarios si la rentabilidad queda por debajo del 10% contractual, panel digital con el presupuesto y el estado de las obras) no tratan de la titularidad: el inmueble lo compra el propio inversor. Los tratan artículos vecinos, pero no sustituyen la comprobación del propietario.
Qué no resuelve la nota simple
La nota simple da información a la fecha de su emisión. No responde a qué pasará con el inmueble si las partes se enfrentan y no sustituye la revisión jurídica. Si el proyecto se lleva a través de una SL, los derechos del inversor están en los estatutos, en el pacto y en las propias participaciones, y no en la inscripción del inmueble. Las normas sobre la división de la cosa común se explican en el artículo sobre el pro indiviso.
Preguntas frecuentes
¿Cómo saber quién es el propietario del inmueble en un proyecto conjunto?
Solicitando la nota simple al Registro de la Propiedad. Mostrará al titular y las cargas. El titular de las participaciones de una SL no aparece en ella; para eso hace falta el libro registro de socios.
¿Qué es el libro registro de socios?
Es el libro de la SL donde constan los titulares de las participaciones y los derechos sobre ellas. La sociedad solo considera socio a quien está anotado en él.
¿Puede el inmueble estar inscrito a nombre del operador y no del inversor?
Puede. Entonces el inversor tiene un derecho de crédito contractual y la protección debe escribirse en el contrato. Si eso basta lo decide el abogado.
¿Debe el inversor figurar como titular real?
Si su participación supera el 25% del capital o de los votos de la SL, por lo general entra en la definición de titular real. Cómo se formaliza en su estructura, conviene aclararlo con el abogado.
