Enfoque de inversión
Seguros de un proyecto inmobiliario: responsabilidad, obra, inmueble
Un proyecto tiene varias capas de seguro: inmueble, obra, responsabilidad del contratista y garantías al comprador. La LOE regula las garantías del edificio terminado; el resto lo fija el contrato.
Un proyecto inmobiliario se asegura por capas: el inmueble como bien, la responsabilidad del contratista y de los proyectistas, la propia obra y las garantías al comprador de la vivienda terminada. La ley regula únicamente las garantías del edificio terminado en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), y su obligatoriedad depende del tipo de edificio. Lo demás lo fijan el contrato, el banco y sus riesgos: por eso la póliza se revisa y no basta con que «haya seguro».
Cuatro capas y quién responde de qué
| Capa | De qué protege | Quién suele pagar | Obligatorio por ley |
|---|---|---|---|
| Inmueble (bien) | Incendio, agua, daños al edificio | El propietario | Depende de la situación, véase el seguro del inmueble |
| Obra | Daños a los propios trabajos y a los materiales en el solar | Según el contrato: contratista o promotor | La LOE no lo exige, las condiciones las fija el contrato |
| Responsabilidad | Daños a terceros por las obras, errores de los ejecutores | Contratista, proyectista | Por contrato, si lo exige |
| Garantías del edificio terminado | Defectos ocultos tras la entrega | Contratista (1 año), promotor (3 y 10 años) | Depende del tipo de edificio: la obligatoriedad la fija la disposición adicional segunda de la LOE, a la que remite el art. 19 |
Qué dice la ley: la LOE
La Ley 38/1999 (LOE) fija en el art. 17.1 los plazos de responsabilidad de los agentes de la edificación: diez años por daños en elementos estructurales (cimentación, soportes, elementos portantes), tres años por defectos que afecten a la habitabilidad y un año por defectos de acabado y terminación. El constructor responde directamente de los errores de ejecución (art. 17.6) y el promotor responde ante los compradores solidariamente con los demás agentes (art. 17.3).
Las garantías del edificio terminado se enumeran en el art. 19.1: de un año, tres años y diez años. La obligatoriedad la fija la disposición adicional segunda de la LOE, a la que remite el art. 19. Según su texto, hoy es obligatoria la garantía decenal para los edificios cuyo uso principal sea la vivienda (con la excepción del autopromotor de una única vivienda para sí mismo), y las de uno y tres años el Gobierno puede hacerlas obligatorias mediante un Real Decreto aparte. El tomador de la garantía de un año es el constructor, el de las de tres y diez años es el promotor (art. 19.2.a): si el promotor es usted, la póliza va a su nombre. Cuándo hace falta el seguro decenal en una rehabilitación se explica en el artículo sobre el seguro decenal.
Cómo funciona el seguro: dos normas que más fallan
La Ley 50/1980 de Contrato de Seguro contiene las reglas que más influyen en el pago:
- Declaración del riesgo (arts. 10 y 11). Antes de celebrar el contrato, el tomador responde al cuestionario del asegurador y comunica todas las circunstancias que conoce y que influyen en la valoración del riesgo. El asegurador puede rescindir el contrato en el plazo de un mes desde que conoce la inexactitud. Si las circunstancias del cuestionario empeoran durante la vigencia de la póliza, hay que comunicarlo (art. 11). Para un proyecto esto significa: un inmueble en reforma, un inmueble vacío o un edificio antiguo deben describirse con honestidad.
- Infraseguro (art. 30). Si la suma asegurada es inferior al valor real, el asegurador indemniza el daño en la misma proporción, salvo que las partes hayan excluido esta regla.
Ejemplo didáctico: infraseguro
Ejemplo didáctico, no una previsión. El inmueble está asegurado por 400.000 € y el coste real de reconstrucción es de 500.000 €. Proporción de cobertura: 400.000 ÷ 500.000 = 80%. Se produce un daño de 100.000 €. Por la regla del art. 30 el asegurador pagará el 80% del daño, es decir, 80.000 €, y 20.000 € quedarán a cargo del propietario.
Si el contrato excluye la regla, el cálculo es otro. Por eso la suma y las condiciones se contrastan con el valor y no con el precio de compra: el coste de reconstrucción se calcula aparte del precio de la operación.
Qué comprobar en la póliza antes de empezar las obras
- Quién es el tomador, quién el asegurado y quién el beneficiario. Si el inmueble pertenece a una SL, la póliza debe emitirse a nombre de ella.
- Si la póliza cubre el periodo de reforma: una póliza estándar de vivienda puede no contar con obras, hay que preguntárselo al asegurador.
- Si el contratista tiene una póliza de responsabilidad y por qué importe; pida copia de la póliza y no una confirmación verbal.
- Qué exclusiones hay en la póliza: el art. 8 de la Ley 50/1980 exige destacar las exclusiones.
- Si la descripción del inmueble en la póliza coincide con la real: superficie, estado, uso, si está vacío.
Los requisitos al contratista y el orden de los pagos por fases se tratan en los artículos sobre los hitos del contrato y la reserva para imprevistos.
A quién no le ayuda una póliza
El seguro no sustituye la verificación del contratista y no cubre errores del presupuesto ni retrasos en los plazos. Tampoco cubre el riesgo de mercado: un precio de venta inferior al calculado. Funciona para siniestros concretos, y el asegurador puede aplicar exclusiones. Por eso la capa de seguros se cuenta en el presupuesto como un gasto, no como protección del resultado del proyecto.
El siguiente paso: incluya las primas y la reserva en la calculadora y contraste la lista completa de gastos con el artículo sobre el presupuesto completo del proyecto. Qué cubre el contrato de un proyecto concreto de DNPI lo determina el propio contrato; conviene aclararlo antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Qué seguro es obligatorio en una reforma o una obra en España?
La LOE (art. 19) regula las garantías del edificio terminado, y la obligatoriedad de cada una depende del tipo de edificio y de la disposición adicional segunda; sobre el seguro decenal véase el artículo aparte. El seguro de la propia obra y la responsabilidad del contratista son obligatorios si lo exige el contrato o el banco.
¿Quién asegura la responsabilidad por defectos tras la entrega?
Según el art. 19.2.a de la LOE, la garantía de un año la suscribe el constructor y las de tres y diez años el promotor. Los plazos de responsabilidad de los agentes figuran en el art. 17.1.
¿Qué es el infraseguro?
Es la situación en que la suma asegurada es inferior al valor real del inmueble. Entonces, según el art. 30 de la Ley 50/1980, la indemnización se reduce en la misma proporción, si el contrato no excluye la regla.
¿Hay que comunicar al asegurador que el inmueble está vacío o va a reformarse?
Si figura en el cuestionario del asegurador, sí: es la declaración del riesgo (art. 10 de la Ley 50/1980), y el cambio de esas circunstancias durante la vigencia de la póliza también se comunica (art. 11). Qué es relevante para su póliza, conviene aclararlo con el asegurador y el abogado.
