Enfoque de inversión
12 errores al calcular un proyecto inmobiliario y cómo detectarlos
Omisiones típicas en un proyecto de reforma y reventa: costes de entrada, IVA, tenencia, plazo, precio de venta e impuestos. En el ejemplo didáctico, el beneficio «ingenuo» de 170.000 € baja a 71.400 €.
El cálculo de un proyecto inmobiliario se rompe casi siempre por doce omisiones: impuestos y formalización de la compra, base del ITP equivocada, IVA de la reforma, gastos de tenencia, falta de reserva, intereses de la hipoteca, precio de venta sacado de anuncios, gastos de venta, impuesto sobre la ganancia patrimonial, ignorar el plazo y la inflación, y un único escenario. En el ejemplo didáctico de este artículo convierten un beneficio de 170.000 € en 71.400 €. A continuación, cada error y cómo comprobarlo.
Cómo se ve la consecuencia: un ejemplo
Ejemplo didáctico, no una previsión. Compra por 400.000 €, reforma de 70.000 €, venta por 640.000 € a los 18 meses. El cálculo de la primera línea da 170.000 €, es decir, un 36% sobre 470.000 €. Después se añaden las partidas omitidas.
| Paso | Importe, € | Beneficio restante, € |
|---|---|---|
| Venta menos compra menos reforma | 170.000 | |
| Impuestos y formalización de la compra (supuesto del 13,5% del precio) | −54.000 | 116.000 |
| Reserva para imprevistos | −7.000 | 109.000 |
| Gastos de tenencia durante el plazo | −12.000 | 97.000 |
| Gastos de venta (supuesto del 4% del precio) | −25.600 | 71.400 |
Resultan 71.400 €, un 13,1% sobre los 543.000 € invertidos. El impuesto sobre la ganancia patrimonial aún no está en el cálculo, y depende de la condición del vendedor. Son las mismas cifras que en el artículo sobre cómo calcular la rentabilidad de un proyecto.
Errores en los costes
- Beneficio como «venta menos compra». La tabla anterior muestra que omitir los impuestos de entrada, la reserva, la tenencia y la venta se come más de la mitad del resultado. Calcule sobre todos los costes del proyecto, no sobre el precio del inmueble.
- ITP sobre el precio del contrato. La base del impuesto de transmisiones en Cataluña es la mayor de tres magnitudes: el valor de referencia, el valor declarado en el documento y el precio de la operación (art. 10.2 TRLITPAJD; el mismo orden figura en la guía de la Agència Tributària de Catalunya, apartado B.5.2). Si el valor de referencia es de 450.000 € con un precio de 400.000 €, el ITP al tipo del 10% será de 45.000 € y no de 40.000 €. La base (valor de referencia) hay que consultarla antes de las arras.
- IVA de la reforma como un 10% reducido o como impuesto recuperable. El tipo reducido del 10% se aplica si el cliente es persona física y usa la vivienda para sí, no la alquila ni desarrolla en ella una actividad, además de las limitaciones por antigüedad del edificio y materiales (AEAT, qué tipo de IVA se aplica a las obras en viviendas). A un inversor que reforma para vender, esto normalmente no le corresponde. En el cálculo se suele prever el 21%, y la cuestión de la deducción se plantea al asesor fiscal: el análisis está en el artículo sobre el IVA de la reforma para una sociedad.
- Sin gastos de tenencia. IBI, comunidad, suministros y seguro corren durante todo el plazo, incluidos los meses de obra.
- Sin reserva para imprevistos. El presupuesto de una reforma en un edificio antiguo casi nunca cuadra al céntimo. Cómo se elige el tamaño de la reserva se describe en un artículo aparte.
- Intereses de la hipoteca sin restar. Ejemplo didáctico: un préstamo de 270.000 € al 4% a 18 meses cuesta 16.200 €. El beneficio baja a 55.200 € y el ROI sobre los 273.000 € propios sale en 20,2%. Referencia de mercado: el indicador del coste de los nuevos préstamos a sociedades no financieras de la eurozona fue del 3,77% en agosto de 2026 (BCE, traducción del Banco de España, 1 de octubre de 2026). No es el tipo de su préstamo.
Errores en el precio de venta, los impuestos y el plazo
- Precio de venta tomado de anuncios. El anuncio muestra el deseo del vendedor, no la operación. El Índice de Precios de Vivienda del INE se construye con registros administrativos y abarca más del 95% de las compraventas de vivienda de un trimestre (INE, Índice de Precios de Vivienda). De dónde sale la brecha lo analiza el artículo sobre el precio de oferta y el precio de cierre.
- Gastos de venta y plusvalía municipal. La comisión, los certificados, la cédula y el asesoramiento jurídico van a los gastos. La plusvalía municipal en una venta onerosa la paga el vendedor (art. 106.1.b TRLRHL); si el vendedor es una persona física no residente, el impuesto lo ingresa el comprador como sustituto del contribuyente (art. 106.2), por lo que el importe se prevé de antemano en el cálculo.
- Impuesto sobre la ganancia patrimonial sin calcular o tomado de otro caso. El no residente paga un 19% sobre la ganancia (art. 25.1.f TRLIRNR), el residente según la escala del ahorro y la sociedad por el impuesto sobre sociedades. Sobre el no residente, en detalle: IRNR en la venta.
- ROI sin plazo. Un 13,1% en 18 meses equivale a un 8,6% anual, mientras que ese mismo 13,1% en cuatro años serían un 3,1% anual. Para plazos distintos se mira la TIR: cómo funciona y dónde engaña.
- Sin comparación con la alternativa ni con la inflación. Según la estimación adelantada del INE del 29 de septiembre de 2026, el IPC anual fue del 4,9% (INE). Un resultado nominal sin este ajuste se lee inflado: véase el artículo sobre la rentabilidad real.
- Un solo escenario. Un cálculo en que todo sale según el plan no responde a cuál es el precio de venta al que el proyecto entra en pérdida. En el ejemplo el umbral es de 565.625 €, es decir, un margen del 11,6%, y una reforma un 20% más cara lo desplaza en 14.600 €: cómo calcularlo se describe en el artículo sobre el punto de equilibrio.
Sobre los impuestos que cambian
Desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), que afecta al IRPF, al IVA, al IBI y a la plusvalía. La norma anterior en materia de vivienda, la 26/2026, no la aprobó el Congreso, por lo que el destino de la nueva aún se desconoce. Los cálculos de este artículo no tienen en cuenta sus disposiciones. Antes de la operación, contraste las normas con un asesor fiscal.
A quién no le sirve esta lista de comprobación
No sustituye al presupuesto, a la due diligence del inmueble ni al cálculo para su condición fiscal. Para un inmueble destinado a alquiler de larga duración hace falta otra aritmética: la rentabilidad neta por alquiler. En una operación con hipoteca y varios participantes se añade el reparto del beneficio, y el resultado del proyecto difiere del resultado del inversor.
Las cifras propias se pueden comprobar en la calculadora del inversor, y los principios del cálculo están descritos en la página /methodology.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el error más frecuente al calcular la rentabilidad inmobiliaria?
Calcular el beneficio como la diferencia entre venta y compra. Los impuestos de entrada, los gastos de tenencia, la reserva y los gastos de venta reducen el resultado del ejemplo didáctico de 170.000 € a 71.400 €.
¿Cómo comprobar que el cálculo incluye todos los costes?
Contraste las partidas con el presupuesto completo del proyecto: precio, impuestos y formalización, reforma con IVA, reserva, tenencia, financiación, gastos de venta, impuesto sobre la ganancia patrimonial. La lista está en el artículo sobre el presupuesto completo de un proyecto de inversión.
¿Hay que calcular el ITP sobre el valor catastral?
No sobre el catastral, sino sobre el valor de referencia, si es mayor: la base es la mayor entre el valor de referencia, el valor declarado y el precio de la operación. El valor de referencia se consulta en el Catastro, y los casos discutidos se tratan con un abogado o un asesor fiscal.
¿Basta con un margen de seguridad del 10%?
No hay una cifra única. El margen se compara con la dispersión de los precios de los comparables y con la precisión del presupuesto de la reforma, y se prueba en tres escenarios.
