Enfoque de inversión
Rentabilidad neta por alquiler en Barcelona: qué hay que restar
La rentabilidad neta por alquiler se calcula sobre el coste total del inmueble, tras vacíos, IBI, comunidad, gestión y reserva. Partidas a restar y cálculo didáctico: el 4,5% bruto pasa a 2,5% neto.
La rentabilidad neta por alquiler en Barcelona es el ingreso anual por alquiler menos todos los gastos de tenencia, dividido entre el coste total del inmueble y no entre el precio del contrato. La rentabilidad bruta (alquiler anual sobre el precio) parece más atractiva y casi siempre es claramente superior a la neta. A continuación, las fórmulas, la lista de partidas a restar y un cálculo didáctico, sin prometer ninguna cifra para el mercado.
Bruta y neta: tres fórmulas
Rentabilidad bruta = alquiler anual / precio de compra. La publican los portales y las agencias porque la cifra es alta y se calcula en un segundo.
Rentabilidad neta antes de impuestos = (alquiler cobrado realmente en el año menos todos los gastos de tenencia) / coste total de la inversión. En el denominador entran los impuestos y gastos de formalización de la compra y la reforma, no solo el precio.
Rentabilidad neta después de impuestos = lo mismo, pero con el impuesto sobre el ingreso por alquiler. Depende de la condición del propietario, por eso se calcula el último y por separado.
Qué restar al calcular la rentabilidad por alquiler en Barcelona
| Partida | Qué es | Cómo preverla |
|---|---|---|
| Vacíos | Meses sin inquilino entre contratos | Supuesto: un mes al año, más si cambia el inquilino |
| IBI | Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tributo local sobre inmuebles, se paga cada año | Importe del último recibo del inmueble, véase el artículo sobre el IBI |
| Comunidad | Cuota de la comunidad de propietarios, mensual | Cuota actual más reserva para derrama, un cobro puntual para reparar el edificio |
| Seguro | Póliza del inmueble, responsabilidad del propietario | Según la póliza vigente |
| Gestión | Búsqueda de inquilino, cobros, mantenimiento | Porcentaje del alquiler cobrado o tarifa fija |
| Reparaciones corrientes | Sustitución de electrodomésticos, pintura entre inquilinos | Reserva como porcentaje del alquiler |
| Impagos del inquilino | Meses sin pagar | Partida aparte si el inquilino no se conoce |
Si el inmueble está en una zona de mercado tensionado, la renta está limitada y el importe debe tomarse de los documentos, no de los anuncios. Las normas fiscales para arrendadores cambian: desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), que afecta al IRPF de los arrendadores, al IBI y al IVA en determinados tipos de alquiler. La norma anterior en materia de vivienda, la 26/2026, no la aprobó el Congreso, por lo que se desconoce el destino de la nueva. El cálculo de más abajo no tiene en cuenta sus disposiciones. Cómo funciona esto se describe en el artículo sobre el límite de la renta.
Cálculo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión ni un nivel típico en Barcelona. Todos los importes están elegidos para que se vea con claridad.
| Indicador | Importe, € |
|---|---|
| Precio de compra | 400.000 |
| Impuestos y formalización (supuesto) | 54.000 |
| Reforma para alquilar | 26.000 |
| Coste total de la inversión | 480.000 |
| Alquiler de 1.500 €/mes durante el año | 18.000 |
| Menos un mes de vacío | −1.500 |
| Ingreso real | 16.500 |
| IBI | −900 |
| Comunidad | −1.200 |
| Seguro | −300 |
| Gestión, 8% del ingreso | −1.320 |
| Reparaciones corrientes, 5% del ingreso | −825 |
| Ingreso neto antes de impuestos | 11.955 |
Rentabilidad bruta sobre el precio: 18.000 / 400.000 = 4,5%. Neta antes de impuestos sobre el coste total: 11.955 / 480.000 = 2,5%. La diferencia de dos puntos no salió de ningún truco, sino del mes vacío, de los gastos de tenencia y de los impuestos de la compra, que la fórmula bruta no deja ver.
La sensibilidad es sencilla. Cada mes vacío de más cuesta 1.500 €, es decir, 0,3 puntos de rentabilidad. Una derrama puntual de 6.000 € recorta otros 1,25 puntos en el año del pago.
El impuesto sobre el alquiler como capa aparte
Para el no residente, el ingreso por alquiler tributa según el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (BOE-A-2004-4527). El tipo general del 24% se aplica al ingreso íntegro (art. 24.1 y 25.1.a). Para residentes de otro Estado de la UE y de Estados del EEE con intercambio efectivo de información tributaria, el tipo es del 19% y pueden deducirse los gastos directamente relacionados con el ingreso, si se acreditan (art. 24.6 y 25.1.a). El residente fiscal en España paga IRPF por las reglas generales, con sus propias reducciones. El régimen de deducción de gastos para no residentes de fuera de la UE es discutido y se analiza en el artículo sobre el impuesto sobre el ingreso por alquiler del no residente. Qué régimen le corresponde lo determina el asesor fiscal. Para el no residente hay que tener presente que el Modelo 210 se presenta también cuando la vivienda está vacía: el impuesto se calcula sobre una renta imputada por la tenencia (art. 24.5 del mismo TRLIRNR).
Cuándo esta fórmula no sirve
No vale para un inmueble que se compra para reformar y revender: ahí se calcula la rentabilidad del proyecto durante todo el plazo. En el alquiler turístico de corta duración, los vacíos y la estacionalidad lo cambian todo, y también los plazos de las licencias en Barcelona: de eso trata el artículo sobre las licencias turísticas hasta 2028.
La operación propia se puede analizar en la página /analiza-inversion. Para estimar el rango de rentabilidades por barrios hay un artículo aparte sobre las expectativas realistas de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia la rentabilidad neta por alquiler de la bruta?
La bruta se calcula sobre el precio y sin gastos. La neta se calcula sobre el coste total de la inversión y después de vacíos, IBI, comunidad, gestión y reserva para reparaciones.
¿Qué rentabilidad por alquiler se considera normal en Barcelona?
No voy a dar una cifra general. Depende del barrio, del estado del inmueble, del régimen de alquiler y de las limitaciones. Es mejor calcular la rentabilidad neta de un inmueble concreto con recibos reales de IBI y comunidad.
¿Hay que incluir los impuestos de la compra en el cálculo de la rentabilidad?
Sí, en el denominador. Se pagaron de su bolsillo y reducen la rentabilidad sobre el capital invertido.
¿Paga impuestos el propietario si la vivienda está vacía?
El no residente presenta el Modelo 210 también cuando no hay alquiler: el impuesto se calcula sobre una renta imputada por la tenencia si el inmueble no se alquila. Los detalles dependen de la condición y del inmueble, y conviene comprobar el caso concreto con un asesor fiscal.
