Plazo e indexación del contrato de alquiler comercial en España

El plazo y la indexación de un contrato de alquiler comercial en España los fijan las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Título III) entra en juego solo donde el contrato calla. No hay plazo mínimo para los inmuebles de uso distinto del de vivienda, ni indexación obligatoria. Para el comprador significa una cosa: el valor del ingreso está escrito en el contrato, no en la ley.

Qué plazo tiene el alquiler de local y qué pasa al acabar

El arrendamiento de inmuebles para uso distinto del de vivienda se rige por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el Título III (art. 4.3 LAU). El Título III no contiene ni un plazo mínimo, ni una prórroga obligatoria, ni un derecho del arrendatario a quedarse una vez terminado el contrato.

Si el plazo ha vencido y el arrendatario sigue usando el local con conocimiento del arrendador, se aplica la regla del Código Civil: a los 15 días se produce la tácita reconducción (art. 1566), siempre que antes no se haya requerido la entrega del local. Cuando el contrato no indica plazo, el arrendamiento se entiende pactado por períodos de pago: renta anual significa un año, renta mensual significa un mes (art. 1581). Un contrato «sin plazo» con renta mensual termina al acabar cada mes sin necesidad de requerimiento, y al comprador le aporta poco.

La principal excepción a favor del arrendatario la da el art. 34 LAU. Si en el local se ha desarrollado durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público, y el arrendatario ha manifestado, cuatro meses antes del fin del plazo, su voluntad de prorrogar el contrato al menos cinco años con renta de mercado, le corresponde una indemnización a cargo del arrendador. Si el arrendatario abre el mismo negocio en el mismo municipio en los seis meses siguientes, se le compensan el traslado y la pérdida de clientela. Si cierra y el arrendador o un tercero abre en ese lugar el mismo negocio u otro similar, se paga una mensualidad de renta por cada año de contrato, con un máximo de 18 mensualidades. Esto se analiza con detalle en el artículo sobre el traspaso y la indemnización por clientela.

Cómo se refleja el plazo en el precio: plazo restante, no plazo del contrato

Para valorar importa lo que queda hasta la primera fecha en que el arrendatario puede irse. Un contrato de diez años con derecho de salida en el quinto equivale, a efectos de cálculo, a cinco. Ejemplo didáctico, no una previsión: renta de 48.000 € al año sin indexación.

La diferencia de 240.000 € con la misma renta es el precio del plazo. La segunda variable es qué ocurre después de la fecha de salida; para eso hace falta el cálculo de la vacante del artículo sobre el local vacío.

Cómo funciona la indexación y qué poner en el cálculo

La revisión de la renta por un índice de precios se rige por la Ley 2/2015 de desindexación. Su art. 3.1.b incluye en el ámbito de la ley la revisión de rentas de los contratos de arrendamiento urbano, y el art. 7 permite la revisión periódica solo si las partes la han acordado de forma expresa. Si las partes acordaron revisar la renta pero no nombraron índice, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC): lo publica mensualmente el INE, un valor negativo se toma como cero y por encima del 2% se limita a dos.

Por eso la redacción del contrato es lo más importante:

1. Qué índice: IPC general, IPC a impuestos constantes, IGC o un porcentaje fijo.
2. Qué mes se compara y qué día se revisa la renta.
3. Si hay techo y suelo, por ejemplo «no inferior a cero».
4. Qué ocurre si el índice es negativo.

El abanico de resultados es amplio. El INE comunicó un IPC anual del 4,3% en agosto de 2026 (publicación del 15 de septiembre de 2026) y una inflación subyacente del 2,9%. La estimación preliminar del INE del 29 de septiembre de 2026 para septiembre: 4,9%. Son hechos de hoy, no una previsión.

Ejemplo didáctico con tres variantes para una renta de 48.000 € al año:

En tres años, la diferencia entre las variantes extremas es de unos 6.300 €. La indexación por IPC con inflación alta presiona al arrendatario: la renta puede crecer más rápido que sus ventas. Para el comprador es un riesgo de salida del arrendatario, no solo un añadido al ingreso. Cómo tenerlo en cuenta se habla con el abogado y con el arrendatario antes de las arras.

Qué hacer al comprar

Pida el contrato completo y busque cuatro cosas: la fecha desde la que el arrendatario puede irse, la cláusula de indexación, las penalizaciones y el procedimiento de salida, y las condiciones de cesión. Según el art. 32 LAU, el arrendatario que ejerce una actividad empresarial puede ceder el contrato o subarrendar el local sin consentimiento del arrendador, y al arrendador le corresponde un aumento de la renta del 10% en el subarriendo parcial y del 20% en la cesión o el subarriendo total. El contrato en sí se analiza como se describe en el artículo sobre el local con inquilino.

A quién no le conviene este modelo

Si necesita un ingreso previsible sin trabajar con el arrendatario, un contrato con poco plazo restante e indexación «por acuerdo» no le conviene. Tampoco a quien incorpora el IPC al modelo para todo el plazo sin haber comprobado nada en el contrato. La valoración del local junto con su contrato puede pasarse por el análisis de la operación, y el enfoque de DNPI hacia los inmuebles comerciales se describe en la sección de estrategia de inmuebles comerciales.