Enfoque de inversión
Contrato de alquiler en España: qué cambian los decretos-ley de 2026
La LAU exige al menos cuatro datos, y lo que perjudica al inquilino frente a la ley no vale. Qué cláusulas de plantilla caducan con los decretos del otoño de 2026 y cuánto cuesta no prorrogar.
No existe un modelo obligatorio de contrato de alquiler de vivienda en España, pero la ley fija el mínimo: las partes, la vivienda, el plazo y la renta inicial (art. 37 LAU). Cualquier cláusula que empeore la posición del inquilino frente a la LAU se tiene por no puesta (art. 6). Desde el 8 de octubre de 2026 el RDL 29/2026 cambió las reglas sobre indexación, gastos y garantías, por lo que las plantillas redactadas antes hay que revisarlas.
El contrato de alquiler de vivienda es el acuerdo por el que el propietario cede un piso para la residencia permanente del inquilino a cambio de una renta. Su contenido no lo fijan solo las partes: las normas imperativas de la LAU rigen aunque el texto no diga una palabra de ellas.
Qué cláusulas cambiaron desde el 8 de octubre de 2026
Han cambiado las cláusulas sobre dinero: indexación, gastos, garantías, servicios de la agencia. El RDL 29/2026 todavía no ha sido convalidado por el Congreso (a 13 de octubre de 2026), así que antes de firmar conviene contrastar la redacción vigente con el abogado.
| Cláusula del contrato | Qué exige ahora la LAU | Qué hay que recoger |
|---|---|---|
| Tipo de contrato | El contrato de temporada requiere una causa real, indicada en el texto; si no, es ordinario desde la fecha de la firma (art. 7.2) | Para el contrato de temporada, la causa y el documento que la acredita |
| Indexación | Solo si las partes la pactan expresamente; aumento no superior al IRAV (art. 18.1); hasta el 31.12.2027 no se sube la renta por encima del índice, y en los demás casos no más del 2% sin nuevo acuerdo | El índice, el mes de cálculo, la fecha de revisión |
| Gastos generales del edificio | Se trasladan solo por escrito y con suma anual; los tributos de la vivienda no se pueden trasladar (art. 20.1) | La suma anual de los gastos de la comunidad, si los asume el inquilino |
| Servicios de la agencia y formalización | No se trasladan al inquilino ni directa ni indirectamente (art. 20.2) | Nada: estos gastos los asume el propietario |
| Garantías | Fianza de una mensualidad (art. 36.1); garantía adicional de hasta dos mensualidades, y en el contrato de temporada de hasta una; no se puede exigir un seguro de impago (art. 36.5) | Importes de la fianza y de la garantía, procedimiento de devolución |
| Reparaciones | Pasados 15 días naturales sin respuesta, el inquilino puede hacer por sí mismo la reparación necesaria y descontarla de la renta (art. 21.5) | Dirección y vía para enviar las solicitudes de reparación |
| Fin del contrato | Las partes firman un documento sobre el estado del piso al entregar las llaves; sin él se considera que el piso se devuelve en orden (art. 36.7) | Procedimiento de inspección y modelo de acta |
| Venta del piso | No se puede renunciar al derecho de adquisición preferente (art. 25.8) | Nada: esa cláusula es nula |
Cómo funcionan el plazo y la prórroga
El plazo mínimo para el alquiler de vivienda habitual es de cinco años si el propietario es persona física y de siete si es una empresa: un contrato corto se prorroga cada año hasta ese plazo, si el inquilino no se opone (art. 9.1). Después, hasta el 14 de noviembre de 2026 rige la prórroga anual por hasta tres años más, si el propietario no avisó de su negativa con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos (art. 10.1).
Desde el 15 de noviembre de 2026 el RDL 28/2026 cambia el art. 10. Pasados cinco (siete) años, el contrato se prorroga de inmediato por otros cinco (siete) años, si el propietario no comunica su negativa como máximo seis meses antes y el inquilino dos. Si se niega, el propietario paga una compensación, salvo en los casos del art. 10.2, por ejemplo cuando necesita el piso para sí o para familiares hasta el segundo grado como vivienda permanente. Si el piso se vende con el inquilino dentro, la obligación pasa al comprador. El Congreso tampoco ha convalidado todavía este decreto-ley.
Los contratos que el 15 de noviembre ya estén en la prórroga anual la cumplen con las reglas antiguas, y las comunicaciones de negativa enviadas antes de la publicación del decreto-ley (7 de octubre de 2026) conservan su validez sin compensación (disposición transitoria única).
Cuánto cuesta no prorrogar: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. La compensación es la mayor de dos cantidades: 12 mensualidades al límite superior del índice estatal de precios para esa vivienda o una de esas mensualidades por cada año de residencia (art. 10.1 en la redacción del RDL 28/2026). El límite superior del índice se supone de 1.500 € al mes.
| Tiempo de residencia del inquilino | 12 mensualidades | Una mensualidad por año | Compensación |
|---|---|---|---|
| 5 años | 18.000 € | 7.500 € | 18.000 € |
| 10 años | 18.000 € | 15.000 € | 18.000 € |
| 15 años | 18.000 € | 22.500 € | 22.500 € |
Si no se puede obtener el valor individual del índice para el piso, el cálculo se hace a partir de la renta vigente del contrato. Para el inversor es una línea del plan de salida: vender el piso vacío y venderlo con inquilino dan cifras distintas, como se explica en el artículo sobre la compra de un piso con inquilino.
Qué más comprobar antes de firmar
- Los datos exactos de las partes con sus documentos y la dirección del piso, con trastero y plaza de aparcamiento si se alquilan con él.
- El inventario de muebles y electrodomésticos con fotografías, si el piso se alquila amueblado. Cómo elegir entre las variantes se explica en el artículo con muebles o sin ellos.
- Una dirección de correo electrónico para las notificaciones: la LAU la admite si quedan acreditadas la autenticidad, el contenido y la hora del envío (art. 4.6).
- La forma de pago: conforme al art. 17.3 LAU la renta se abona por medios electrónicos, y el efectivo solo como excepción.
- El límite de la renta, si el piso está en zona tensionada: la nueva renta queda ligada a la anterior (art. 17.6), con más detalle en el artículo sobre la zona de mercado tensionado.
- El depósito de la fianza en el Incasòl, procedimiento en el artículo sobre el registro de la fianza.
Cuándo no sirve el contrato tipo
El contrato tipo de vivienda habitual no sirve para el alquiler de temporada: ahí hacen falta una causa, otro plazo y otra garantía. Tampoco sirve para el alquiler por habitaciones, donde la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de todo el piso (art. 17.9), ni para los locales comerciales, que la LAU regula aparte.
Tampoco conviene tomar la plantilla de otro cuando el propietario es una empresa: el plazo mínimo es de siete años, y la excepción «el piso lo necesita el propio propietario» no se aplica a las empresas (art. 10.2). Si el contrato es para un piso que todavía se está eligiendo para alquilar, las condiciones del alquiler conviene incluirlas en el cálculo antes de la compra, en el análisis de la inversión.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio un contrato de alquiler escrito en España?
Cada parte puede exigir la forma escrita, y a petición del inquilino es obligatoria (art. 37 LAU). El contrato verbal sigue siendo válido, pero discutir sus condiciones sin un texto es difícil.
¿Se puede trasladar el IBI al inquilino en el contrato?
Desde el 8 de octubre de 2026 no: los tributos vinculados a la vivienda no se trasladan al inquilino, salvo que él mismo sea el sujeto pasivo (art. 20.1 LAU en la redacción del RDL 29/2026). Los gastos generales del edificio sí, pero por escrito y con suma anual.
¿Quién paga a la agencia por redactar el contrato de alquiler?
El propietario. Los gastos de preparación, formalización, modificación o prórroga del contrato no se trasladan al inquilino con ningún nombre (art. 20.2 LAU).
¿Se puede no prorrogar el contrato pasados cinco años sin compensación?
Hasta el 14 de noviembre de 2026 rige el régimen anterior. Desde el 15 de noviembre de 2026, según el RDL 28/2026, la negativa a prorrogar, por regla general, requiere compensación: 12 mensualidades según el índice o una mensualidad por cada año de residencia, la cantidad que sea mayor. El Congreso aún no ha convalidado el decreto-ley.
