Enfoque de inversión
Amueblado o vacío: contrato, impuestos y reglas tras el RDL 29/2026
Lo decide el tipo de contrato, no el mobiliario. Desde el 8.10.2026 el alquiler de temporada exige causa real, y la reducción fiscal de hasta el 100% es solo para la vivienda habitual.
Conviene alquilar en el formato que coincide con la demanda y soporta el impuesto: el mobiliario no cambia por sí solo el régimen del alquiler. Desde el 8 de octubre de 2026 el contrato de temporada, en el que suele apoyarse el alquiler amueblado, es admisible por un plazo superior a 31 días y, por regla general, de hasta 12 meses solo con una causa real y acreditable (art. 9 bis LAU, RDL 29/2026). La reducción fiscal de hasta el 100% corresponde solo al alquiler de vivienda habitual.
El alquiler amueblado es el alquiler del piso junto con los muebles y los electrodomésticos. Las normas del alquiler de vivienda se extienden también al mobiliario que entrega el mismo propietario (art. 2.2 LAU), por eso en realidad se elige entre el contrato ordinario de vivienda habitual, el contrato de temporada y los plazos cortos.
En qué se diferencian los tres regímenes de alquiler
Las diferencias afectan al plazo, a las garantías, a las reparaciones y a los impuestos, no al sofá del salón. El Congreso todavía no ha convalidado el decreto-ley (a 13 de octubre de 2026), así que antes de firmar conviene contrastar la redacción vigente con el abogado.
| Condición | Vivienda habitual | Contrato de temporada | Hasta 30 noches a un mismo inquilino, amueblado |
|---|---|---|---|
| Plazo | Mínimo 5 años, 7 para una empresa (art. 9.1 LAU) | Más de 31 días, por regla general hasta 12 meses (art. 9 bis) | Plazo corto |
| Fundamento | Necesidad de vivienda | Causa real de la estancia temporal recogida en el contrato (art. 7.2) | Fuera del contrato de temporada de la LAU; el régimen lo comprueba el abogado |
| Garantía además de la fianza | Hasta dos mensualidades (art. 36.5) | Hasta una mensualidad | — |
| Reparaciones menores por desgaste | Inquilino (art. 21.4) | Propietario, respuesta en 5 días hábiles (art. 21 bis) | — |
| Salida del inquilino | A los 6 meses, preaviso de 30 días (art. 11.1) | Al mes, preaviso de 10 días (art. 11.2) | — |
| Reducción del rendimiento en el IRPF | Del 15 al 100% según el art. 23.2 LIRPF | No | No |
| IVA | Exento | Exento | 10% desde el 1 de diciembre de 2026 |
Si el contrato de temporada dura más de 12 meses sin causa justificada, o con el mismo inquilino y para el mismo piso se firman más de dos contratos de temporada seguidos, el primero se considera un contrato ordinario de vivienda habitual con todos sus plazos (art. 9 bis.2). Sin causa indicada, el contrato es ordinario desde el principio (art. 7.2).
Qué reducción fiscal obtiene cada variante
La reducción del art. 23.2 LIRPF en la redacción del RDL 29/2026 afecta solo al alquiler conforme al art. 2.1 LAU, es decir, a la vivienda habitual, y se aplica a los contratos celebrados después del 1 de diciembre de 2026; para los contratos anteriores rige la redacción previa (disposición transitoria 38 LIRPF). Para el propietario que alquila por primera vez y no tiene la condición de gran tenedor, es del 100% con una renta por debajo del índice de precios, del 90% en zona de mercado residencial tensionado (95% si el inquilino tiene de 18 a 35 años) y no menos del 50% en los demás casos. Con un nuevo contrato con aumento de la renta respecto a la anterior, la reducción baja al 15–40%. El alquiler de temporada no obtiene reducción.
Las reglas se refieren a los residentes fiscales en España. El no residente paga el IRNR con otras reglas, que se explican en el artículo sobre el impuesto de la renta del alquiler de un no residente. Si la reducción es aplicable a su contrato lo comprueba el asesor fiscal.
Cuánto le queda al propietario: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso se alquila por primera vez con un contrato posterior al 1 de diciembre de 2026, el propietario es residente, el piso está en zona de mercado residencial tensionado. Amueblado, a inquilinos de temporada por 2.000 € al mes con dos meses de vacío al año; sin muebles, a largo plazo por 1.700 € con un mes de vacío. Los gastos de mantenimiento se suponen de 3.000 € al año en ambos casos; en el amueblado se añaden el desgaste del mobiliario, 1.200 €, y la preparación entre inquilinos, 800 €.
| Partida | Amueblado, contrato de temporada | Sin muebles, vivienda habitual |
|---|---|---|
| Renta del año | 20.000 € | 18.700 € |
| Gastos | 5.000 € | 3.000 € |
| Rendimiento neto antes de impuestos | 15.000 € | 15.700 € |
| Reducción según art. 23.2 | 0% | 90% |
| Base imponible | 15.000 € | 1.570 € |
La prima por el mobiliario se la comen en el ejemplo el vacío y los gastos, y la base imponible difiere casi diez veces. La conclusión depende de sus cifras; es cómodo calcularlas en el análisis de la inversión.
Qué gastos añade el mobiliario
El mobiliario es una partida de gasto permanente: compra, desgaste, sustitución, preparación entre inquilinos. Con un contrato de temporada, desde el 8 de octubre de 2026 también las reparaciones menores por el desgaste normal corren a cargo del propietario (art. 21 bis LAU).
En el IRPF el mobiliario entregado junto con el piso se deduce mediante la amortización según la tabla simplificada, y el propio edificio hasta el 3% anual del valor sin el suelo (art. 14 del Reglamento del IRPF). Al contrato con muebles se adjunta un inventario con fotografías; de lo contrario, una disputa por la fianza a la salida es casi inevitable.
Cómo cambia la renta tras el decreto-ley
El aumento de la renta está limitado en ambas variantes. Con indexación anual, el aumento no puede superar la variación del índice IRAV (art. 18.1 LAU), y la renta de cada contrato de temporada posterior para el mismo piso no puede subir más que el IRAV (art. 17.8). En agosto de 2026 el IRAV fue del 2,47% (INE, 15 de septiembre de 2026).
Hasta el 31 de diciembre de 2027 la renta por encima del límite superior del índice estatal no se sube en absoluto, y en los demás casos, sin nuevo acuerdo, no más del 2% (disposición final sexta del decreto-ley). En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta de todo el piso (art. 17.9).
Cómo elegir el formato para un piso concreto
- Determine quién alquila realmente en la zona: empleados con contrato temporal y estudiantes, o familias a largo plazo.
- Compruebe si el futuro inquilino de temporada tendrá una causa documentada: contrato de trabajo, estudios, tratamiento médico.
- Calcule ambas variantes después del vacío, los gastos y el impuesto, no por la renta mensual.
- Tenga en cuenta las reglas catalanas del alquiler de temporada, explicadas en el artículo sobre el alquiler de media duración en Barcelona.
- Fije en el contrato el inventario, la reparación de los electrodomésticos y el procedimiento de devolución de la fianza; la lista de cláusulas está en el artículo qué incluir en el contrato de alquiler.
Cuándo no encaja el alquiler amueblado de temporada
No encaja si en la zona no hay una demanda estable con causa documentada de estancia temporal: sin causa, el contrato pasa a ser ordinario desde el primer día. Tampoco encaja el modelo de prorrogar al mismo inquilino contrato tras contrato: el tercero seguido convierte el primero en ordinario.
El alquiler de hasta 30 noches con muebles tributa desde el 1 de diciembre de 2026 al 10% de IVA, si no es la vivienda habitual del propio propietario (art. 20.Uno.23 y 91 de la Ley del IVA en la redacción del RDL 29/2026), y el alquiler turístico en Barcelona requiere licencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué conviene más, alquilar un piso con muebles o sin ellos?
Depende de la demanda de la zona y del tipo de contrato. El alquiler amueblado de temporada da una renta más alta, pero desde el 8 de octubre de 2026 exige una causa real en el inquilino y no obtiene la reducción fiscal que tiene el alquiler de vivienda habitual.
¿Se puede alquilar un piso amueblado con un contrato ordinario de cinco años?
Sí. El mobiliario no cambia el régimen: si el piso pasa a ser la vivienda habitual del inquilino, rigen los plazos ordinarios de la LAU y la reducción fiscal del art. 23.2 LIRPF.
¿Cuánta garantía se puede pedir en un contrato de temporada?
Desde el 8 de octubre de 2026 la garantía adicional a la fianza en un contrato de temporada no puede superar una mensualidad, y no se puede exigir un seguro de impago (art. 36.5 LAU).
¿Quién repara los electrodomésticos en un piso amueblado?
La reparación necesaria para que la vivienda sea habitable corre a cargo del propietario. En un contrato de temporada, desde el 8 de octubre de 2026 también las reparaciones menores por el desgaste normal, y debe responder al inquilino en cinco días hábiles.
