Piso comprado para alquilar: formato, preparación e impuestos en 2026

Alquilar un piso comprado como inversión empieza por elegir el formato: alquiler de vivienda de larga duración, de temporada, por habitaciones o turístico. Desde el 8 de octubre de 2026, según el Real Decreto-ley 29/2026, el alquiler de temporada solo puede celebrarse por una causa real y acreditable para vivir temporalmente fuera de casa, por más de 31 días y, por regla general, por no más de 12 meses (BOE). El Congreso todavía no ha convalidado el decreto-ley, así que el formato se elige con un abogado.

Qué formato de alquiler elegir

El formato del alquiler es el régimen jurídico del contrato: de él dependen el plazo, el aumento de la renta, las garantías, los impuestos y cuándo quedará libre el piso otra vez. Después del 8 de octubre de 2026 los formatos se distinguen así.

Si se han celebrado seguidos más de dos contratos de temporada sobre el mismo piso con el mismo arrendatario, o el plazo sin justificación ha superado los 12 meses, el primer contrato se considera alquiler ordinario de vivienda con todos sus plazos (art. 9 bis.2). El aumento de la renta entre contratos de temporada sucesivos está limitado por el IRAV (art. 17.8). Las normas catalanas sobre alquiler de temporada y habitaciones siguen vigentes (DA 12.ª LAU). Sobre las licencias turísticas en Barcelona, véase el artículo sobre el plan de extinción de las licencias para 2028.

Qué preparar antes del primer anuncio

Antes del anuncio se cierran los documentos y se comprueba qué renta es siquiera admisible.

1. Certificado energético. La clase se indica en el anuncio, y la etiqueta se adjunta al contrato de alquiler (art. 17 del RD 390/2021).
2. Cédula de habitabilidad. Para alquilar hace falta una cédula vigente (art. 26 de la Llei 18/2007).
3. Techo de la renta. Barcelona figura en la lista de zonas de mercado residencial tensionado (Generalitat). La renta nueva no puede superar la última renta de los cinco años anteriores con su actualización, salvo en los casos con un incremento de hasta el 10%, y para los grandes tenedores rige el índice estatal (art. 17.6–17.7 LAU), véase la limitación del alquiler.
4. Reforma antes de alquilar. Desde el 1 de diciembre de 2026, las obras de reforma de una vivienda que se alquila como vivienda habitual del arrendatario tributan al 10% de IVA si el edificio se construyó o rehabilitó hace al menos dos años, los materiales del contratista no superan el 40% de la base y el pago no es en efectivo: tarjeta, transferencia o cheque nominativo (art. 7 RDL 29/2026).
5. Fianza. Una mensualidad, que se deposita en el Incasòl en el plazo de dos meses. En los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de marzo de 2026, el Incasòl exige adjuntar al contrato el informe del sistema estatal de índices de precios (SERPAVI).

Cómo cambian los ingresos los decretos de octubre de 2026

Los decretos afectaron a cuatro líneas del cálculo, y las cuatro con salvedad: el Congreso todavía no ha convalidado el RDL 29/2026.

• Aumento de la renta. Actualización anual no superior al IRAV, hasta finales de 2027 sin nuevo acuerdo no más del 2%.
• IBI. Los impuestos vinculados al piso ya no se repercuten al arrendatario (art. 20.1 LAU).
• Alquiler amueblado de corta duración. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de vivienda amueblada a un solo inquilino por no más de 30 noches tributa con IVA al 10%, si no es la vivienda habitual del arrendador.
• Impuesto del residente. En los contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026 cambia la reducción de la base imponible del art. 23.2 LIRPF: del 100% al 15% según la renta y las condiciones.

Las reducciones del art. 23.2 se refieren al IRPF, es decir, a los residentes fiscales. El no residente paga IRNR al 19% si vive en la UE o en el EEE con intercambio de información tributaria, y al 24% en los demás casos (art. 25 TRLIRNR); la ley permite deducir gastos solo a los residentes en la UE y el EEE (art. 24.6). Más detalles en el artículo sobre el impuesto sobre el alquiler de no residentes.

Cómo comparar formatos en un mismo piso

Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso en Barcelona, gastos de propiedad de 3.000 € al año en ambos casos. Larga duración a 1.500 € al mes sin vacío. De temporada a 1.800 € al mes, pero tres meses al año vacío entre inquilinos, más limpieza y renovación de muebles por 2.000 € al año (supuestos).

La renta mensual es un 20% más alta y el remanente un cuarto más bajo. Deciden la duración del vacío y la demanda de inquilinos con causa acreditable. Cómo construir el cálculo completo se explica en el artículo sobre la rentabilidad neta del alquiler.

Gestionar uno mismo o delegar

La gestión incluye buscar inquilinos, el contrato, la fianza, las reparaciones y el control del pago. Desde el 8 de octubre de 2026, ante una petición de reparación que afecte a la habitabilidad el propietario responde en 15 días; si no, el inquilino repara por su cuenta y descuenta el gasto de la renta (art. 21.5 LAU). A un propietario en el extranjero suele resultarle más sencillo delegar la gestión en una empresa y reservar su tarifa en una línea aparte. El orden de actuación ante un impago se analiza en el artículo si el inquilino no paga.

Cuándo alquilar no encaja

No encaja si se planea vender el piso libre dentro de unos años: desde el 15 de noviembre de 2026, según el Real Decreto-ley 28/2026, negarse a prorrogar el contrato pasados cinco años suele costar una compensación al inquilino. No encaja si el cálculo se apoya en un alquiler turístico sin licencia comprobada. Y tampoco cuando el remanente tras todos los gastos y el impuesto queda por debajo de la rentabilidad que el inversor acepta y la esperanza descansa solo en la subida del precio.