Alquilar un piso a una empresa: qué cambia para el propietario en 2026

Alquilar un piso a una empresa es un contrato en el que el arrendatario es una persona jurídica y en la vivienda vive un empleado suyo. Para el propietario residente, la diferencia más palpable es fiscal. La reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda, del 50% como base para los contratos firmados desde mayo de 2023 hasta el 1 de diciembre de 2026 (art. 23.2 LIRPF), la Agencia Tributaria la aplica a un contrato con una empresa solo si en él figura un inquilino concreto.

Por qué un contrato con una empresa no se parece a un alquiler de vivienda corriente

La empresa encaja mal en las dos categorías de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde el 8 de octubre de 2026, según el Real Decreto-ley 29/2026 (RDL 29/2026, BOE), el artículo 2.1 de la LAU califica como arrendamiento de vivienda el contrato cuya finalidad principal es satisfacer la necesidad de vivienda del propio arrendatario. Una persona jurídica no tiene esa necesidad: en el piso vive otra persona.

Antes, en la práctica, estos contratos se formalizaban como arrendamiento para uso distinto del de vivienda conforme al artículo 3 de la LAU, donde las condiciones las fija casi por completo el texto del contrato. El decreto-ley reescribió el artículo 3.2: los contratos cuyo objeto sea la residencia o el alojamiento de personas ya no pertenecen a esa categoría en ningún caso (LAU consolidada). Los tribunales todavía no se han pronunciado sobre cómo calificar después el alquiler de un piso para un empleado. El Congreso no ha convalidado el decreto-ley, así que antes de firmar se contrasta la redacción vigente con un abogado.

Qué normas protectoras de la LAU quedan en entredicho

Quedan en entredicho las normas del título II de la LAU, pensadas para el arrendamiento de vivienda. Si el contrato se califica como arrendamiento de vivienda, se aplican; si no, los plazos y la subida de la renta los fija solo el contrato.

La prohibición de exigir un seguro de impago alcanza a cualquier arrendamiento sujeto a la LAU: el título IV de la ley se aplica a todos los contratos (art. 4.1).

Un apunte aparte sobre la prórroga. Desde el 15 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 28/2026 (RDL 28/2026, BOE) modifica el artículo 10: pasados cinco (siete) años, el contrato de arrendamiento de vivienda se prorroga otros cinco (siete) años salvo que las partes comuniquen que no quieren prorrogarlo, y el propietario que se oponga, fuera de los supuestos previstos en la ley, paga una compensación al arrendatario. El Congreso tampoco ha convalidado este decreto-ley. Si un contrato con una empresa llegara a calificarse algún día como arrendamiento de vivienda, estas reglas recaerían sobre el propietario.

Cómo depende el impuesto del propietario de la redacción del contrato

La Agencia Tributaria parte de que una empresa no puede «vivir» en el piso. En la guía práctica del IRPF 2024 (AEAT) se indica que, en el alquiler a una persona jurídica, la reducción por regla general no se aplica, ni siquiera cuando el piso se alquila «para empleados» sin nombre. La excepción, según el criterio del TEAC de 8 de septiembre de 2016: el contrato dice desde el principio que el piso sirve de vivienda a una persona física determinada.

Para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, el RDL 29/2026 vinculó la reducción al arrendamiento de vivienda del artículo 2.1 de la LAU e introdujo una nueva escala del 15% al 100%. A los contratos anteriores, según la disposición transitoria 38 de la ley del IRPF, se les aplica la redacción anterior. Si la Agencia Tributaria extenderá su criterio sobre los contratos con empresas a la nueva redacción, todavía no se ha aclarado.

Para el no residente esta cuestión ni siquiera se plantea. El rendimiento del alquiler tributa en el IRNR sin reducciones (art. 24.1 TRLIRNR), al 19% para residentes en la UE y el EEE y al 24% para el resto (art. 25.1). Más detalle en el artículo sobre el impuesto sobre los ingresos por alquiler de un no residente.

Ejemplo didáctico, no una previsión. Propietario residente, rendimiento neto del alquiler tras gastos de 20.000 € al año, contrato firmado en 2025. Si en el contrato con la empresa figura el inquilino y la reducción del 50% es aplicable, a la base imponible van 10.000 €. Si el contrato se redacta «para empleados», a la base van los 20.000 €. La diferencia de impuesto depende del tipo del propietario; la calcula el asesor fiscal.

Qué incluir en el contrato con la empresa

El contrato debe cubrir lo que en un alquiler corriente cubre la ley.

1. El nombre de la persona física que vivirá en el piso y la indicación de que el piso se destina a su vivienda.
2. El procedimiento para sustituir al inquilino si el empleado deja la empresa o se traslada, y cómo se avisa al propietario.
3. El plazo, las condiciones de prórroga y de salida de las partes, sin contar con las normas pensadas para un arrendatario particular.
4. El índice y la fecha de la revisión anual de la renta.
5. El reparto de los suministros y de los gastos de la comunidad de propietarios.
6. La fianza y la garantía adicional, teniendo en cuenta el artículo 36 de la LAU.

Cómo funciona el alquiler en conjunto, desde la elección del régimen hasta el registro de la fianza, se explica en el artículo sobre por dónde empezar si es propietario.

Cuándo no conviene alquilar a una empresa

Este formato no conviene al propietario residente para quien la reducción del IRPF es una parte notable de la rentabilidad, si la empresa se niega a nombrar al inquilino en el contrato. Tampoco al que necesita previsibilidad: tras los decretos-leyes de octubre el estatus de este contrato es discutible, y un error puede acabar en una prórroga de años.

Si la empresa necesita el piso unos meses para un desplazamiento, se acerca más el alquiler temporal de vivienda, con sus reglas sobre la causa y el plazo; véase alquiler de media estancia en Barcelona. Las cuestiones fiscales del propietario no residente se reúnen en la página de impuestos del inversor extranjero.