Derechos del inquilino según la LAU: lo que debe saber el propietario

Los derechos del inquilino según la LAU son un conjunto de normas de la ley de arrendamientos que no se pueden empeorar por contrato: las condiciones contrarias al inquilino son nulas (art. 6). Lo principal para el propietario: el contrato de vivienda dura como mínimo cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica, y desde el 15 de noviembre de 2026, según el RDL 28/2026, negarse a prorrogarlo pasado ese plazo suele costar una compensación de no menos de doce mensualidades según el índice estatal (BOE). El Congreso todavía no ha convalidado el decreto-ley.

Qué derechos del inquilino no se pueden anular por contrato

Las normas del título sobre vivienda de la LAU dan al inquilino un mínimo de protección: la cláusula que empeora su posición se tiene por no puesta, salvo que la ley autorice expresamente la excepción.

Las normas marcadas con RDL 29/2026 rigen desde el 8 de octubre de 2026; el Congreso todavía no ha convalidado el decreto-ley.

Cuánto dura el contrato y cómo se prorroga

El plazo mínimo se cuenta desde la fecha del contrato o desde la entrega del piso, si es posterior. El inquilino puede no prorrogar el contrato con un preaviso de 30 días, mientras que el propietario no puede salir del contrato antes de que expire el mínimo, salvo por incumplimientos del inquilino y en el caso del artículo 9.3.

Tras el mínimo rigen reglas distintas según las fechas. Hasta el 15 de noviembre de 2026, el contrato sin aviso se prorroga por años hasta tres más, y el propietario avisa con un mínimo de cuatro meses. Desde el 15 de noviembre de 2026, según el RDL 28/2026, el contrato se prorroga obligatoriamente por cinco años nuevos, siete si es persona jurídica, y el propietario avisa con un mínimo de seis meses. Al negarse a prorrogar, paga al inquilino la mayor de dos cantidades: doce mensualidades al límite superior del índice estatal de precios para ese piso, o una de esas mensualidades por cada año de residencia. Si no existe valor individual del índice, se calcula a partir de la renta vigente. Si el piso se vende, la obligación pasa al comprador. Los contratos que el 15 de noviembre ya estén en la prórroga de tres años la cumplen con las reglas antiguas.

No hay compensación en los casos previstos por la ley, por ejemplo si el propietario persona física necesita el piso para sí o para familiares hasta el segundo grado y así consta en la comunicación. Las comunicaciones de no prórroga hechas antes de la publicación del decreto-ley el 7 de octubre de 2026 conservan su validez sin compensación.

Aparte, desde el 8 de octubre de 2026 el RDL 29/2026 (BOE) da al inquilino derecho a una prórroga extraordinaria por años, con un máximo de dos: si el plazo obligatorio del contrato en vigor termina antes del 31 de diciembre de 2028 y durante los últimos ocho meses ha pagado sin retrasos. El Congreso todavía no ha convalidado ninguno de los dos decretos-ley; antes de decidir, la redacción vigente se contrasta con el abogado.

Cuánto puede costar no prorrogar

Ejemplo didáctico, no una previsión. El límite superior del índice estatal para el piso es de 1.400 € al mes (supuesto; la cifra real la da el sistema estatal de índices de precios del alquiler).

Las doce mensualidades son el suelo, por eso no prorrogar es caro incluso tras los primeros cinco años. Si la compra está pensada con salida mediante la venta del piso libre, esta cantidad se incluye en el cálculo desde el principio. Cómo cambia esto el cálculo para quien compra un piso con inquilino se explica en el artículo compra de un piso con inquilino.

Cuándo puede el propietario recuperar el piso para sí

Solo si es persona física, ha pasado el primer año del contrato y la necesidad de ocupar el piso para sí o para familiares de primer grado consta expresamente en el contrato al firmarlo (art. 9.3). Hay que avisar con un mínimo de dos meses.

Si en los tres meses siguientes a la salida ni el propietario ni sus familiares se han instalado, el inquilino elige en 30 días: volver al piso por un plazo de hasta cinco años más en las condiciones anteriores, o recibir una mensualidad por cada año que falte hasta los cinco.

Qué preparar antes de firmar el contrato

Antes de firmar conviene hacer seis cosas.

1. Decida si hace falta la cláusula del artículo 9.3 sobre la recuperación del piso para uso propio, y recójala de forma expresa.
2. Deposite la fianza de una mensualidad en el Incasòl en los dos meses siguientes a la firma (Incasòl); el procedimiento está en el artículo cómo registrar la fianza.
3. Redacte la cláusula de indexación: sin ella la renta no cambia durante todo el plazo.
4. Compruebe el tope de la renta, si el piso está en zona de mercado tensionado, véase el límite del alquiler.
5. Incluya en el calendario las fechas de las comunicaciones: seis meses para el propietario según el nuevo artículo 10.
6. A la salida, firme con el inquilino un documento sobre el estado del piso: sin él se considera que el piso se ha devuelto en debidas condiciones (art. 36.7, redacción del RDL 29/2026).

Cuándo no encaja el alquiler de larga duración de la LAU

El alquiler de larga duración no encaja al propietario que quiere vender el piso libre en los próximos cinco años o usarlo él mismo sin la cláusula del artículo 9.3. Qué hacer si no se paga se describe en el artículo si el inquilino no paga.

Las reglas de plazo anteriores no funcionan para el alquiler turístico de hasta 31 días: queda fuera de la LAU y lo regulan las normas turísticas. No funcionan para el alquiler de locales de negocio, donde rige otro título de la ley. El alquiler de temporada de vivienda desde el 8 de octubre de 2026 se rige por sus propias reglas de plazo (art. 9 bis): más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses, con una causa real de residencia temporal.