Enfoque de inversión
Comprar un piso con inquilino: qué cambiar en el cálculo
Quien compra un piso con inquilino ocupa la posición del arrendador durante el plazo restante del contrato, y el inquilino puede adquirir el piso antes. Cambian el plazo y el precio del cálculo.
Un piso con inquilino se compra junto con el contrato: según el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el comprador ocupa la posición del arrendador durante como mínimo los cinco primeros años de arrendamiento, siete si el arrendador anterior es una persona jurídica. Esos años se cuentan desde el inicio del contrato, no desde su compra. En el cálculo aparecen un plazo sin disponer del piso vacío, una renta limitada y el derecho del inquilino a adquirir el piso primero.
Cuánto tiempo hay que convivir con el inquilino
Las normas siguientes se citan según el texto consolidado de la LAU en el BOE en la redacción vigente a 12.10.2026, con el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8.10.2026). El Congreso todavía no ha convalidado ese decreto, por lo que las normas no pueden darse por asentadas. El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el art. 10 desde el 15.11.2026. La ley cuenta los plazos desde el inicio del contrato.
| Norma | Qué dice | Qué significa para usted |
|---|---|---|
| Art. 14 | El comprador continúa el contrato durante los primeros 5 años desde su inicio, 7 años si el arrendador es persona jurídica | En ese plazo no habrá piso vacío |
| Art. 14 (contrato más largo) | Si el plazo del contrato es mayor, el comprador queda vinculado por todo él, pero si cumple los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, soporta al inquilino solo hasta los 5 (7) años y el vendedor indemniza al inquilino | Hace falta un abogado: el tipo de contrato y la inscripción registral cambian el resultado |
| Art. 9.1 | Un contrato de menos de 5 (7) años se prorroga cada año hasta ese mínimo; el inquilino puede marcharse avisando con 30 días | Quien tiene derecho a quedarse hasta el mínimo es el inquilino, no usted |
| Art. 10.1 | Pasado el mínimo, si nadie notifica, el contrato sigue hasta 3 años más (el arrendador notifica con 4 meses de antelación, el inquilino con 2) | Hay que notificar a tiempo |
| Art. 10.2 y 10.3 | El inquilino en situación de vulnerabilidad puede solicitar un año más, y para el gran tenedor es obligatorio; en zona de mercado tensionado el inquilino puede solicitar una prórroga de hasta 3 años | El plazo puede crecer un año o tres |
| Art. 10.1 desde el 15.11.2026 (RDL 28/2026) | El contrato se prorroga 5 (7) años, el arrendador avisa con 6 meses y normalmente paga una compensación | Las reglas transitorias dependen de la fecha de fin del contrato, consulta al abogado |
Recuperar el piso para vivienda propia según el art. 9.3 solo puede una persona física, después del primer año de contrato y solo si esa necesidad figura expresamente en el contrato desde el principio.
El derecho del inquilino a comprar el piso antes
Si el inquilino no ha renunciado a este derecho, puede adquirir el piso antes que nadie. Según el art. 25 LAU, el vendedor debe notificar al inquilino el precio y las condiciones; el inquilino tiene 30 días naturales para el tanteo y, si no se respeta el procedimiento, puede ejercer el retracto en los 30 días siguientes a recibir copia de la escritura. El Registro no inscribirá el título de venta de un piso arrendado sin acreditar las notificaciones (art. 25.5). En la redacción del RDL 29/2026 no se puede renunciar de antemano al derecho (art. 25.8), y la notificación en una venta en bloque debe indicar el precio correspondiente al piso y caduca a los 180 días. Hasta el 8.10.2026 la renuncia se admitía; qué redacción se aplica a un contrato concreto lo determina el abogado.
Consecuencia práctica: antes de entregar las arras se pide la prueba de la notificación o el texto de la renuncia firmada con anterioridad. Sin ellos se corre el riesgo de perder el piso después de firmar. Hay otra comprobación sobre el vendedor: si es una persona jurídica inscrita como gran tenedor y el piso está en zona de mercado tensionado, según la Ley 11/2025 (art. 6) el tanteo y el retracto puede ejercerlos la Generalitat (más sobre tanteo y retracto).
Qué pasa con la renta
La renta está limitada por dos lados. La actualización durante el contrato se vincula a la fecha del aniversario y, según el art. 18.1 LAU en la redacción del RDL 29/2026, no puede superar la variación del índice IRAV; la redacción anterior remitía al IPC. Un contrato nuevo en zona de mercado tensionado no puede fijar una renta superior a la última vigente en los cinco años anteriores (tras la indexación anual), con un recargo de hasta el 10 % solo en los casos del art. 17.6. Cómo funciona el tope en Barcelona está en el artículo sobre la zona de mercado tensionado. Para el cálculo significa que el ingreso no crece más deprisa que la ley, y que al cambiar de inquilino en zona tensionada queda limitado por la última renta.
Cómo cambiar el cálculo del precio
Cuanto más tiempo vincula el contrato, menor es el precio frente a un piso vacío: se percibe renta, pero se aplaza el día en que se puede vender o usar el inmueble vacío.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Supuestos: el piso vacío vale 500.000 €, la renta neta tras IBI, comunidad y seguro es de 12.000 € al año, el tipo de descuento es del 5 %. El precio con inquilino es la suma del valor actual de la renta durante N años y el valor del piso vacío vendido dentro de N años.
| Plazo restante del contrato | Precio calculado con inquilino | Descuento frente al piso vacío |
|---|---|---|
| 2 años | 475.800 € | 4,8 % |
| 3 años | 464.600 € | 7,1 % |
| 4 años | 453.900 € | 9,2 % |
| 5 años | 443.700 € | 11,3 % |
No es un precio de mercado, sino una forma de entender el orden de magnitud; el descuento real depende del barrio, de la renta y de la demanda de inversores por inmuebles alquilados. Si a la salida usted también vende el piso con inquilino, el comprador aplicará la misma lógica.
Qué pedir antes de las arras
- el contrato de alquiler con todos los anexos y la fecha de inicio, el plazo y las condiciones de prórroga;
- la acreditación de la fianza y de su depósito en el registro de fianzas de Cataluña (Ley 13/1996); cómo pasan al comprador las obligaciones sobre la fianza lo determina el abogado;
- el historial de pagos y un certificado de deudas;
- la prueba de la notificación al inquilino o el texto de su renuncia, si existe;
- la condición del vendedor: persona física, persona jurídica, gran tenedor.
La comprobación de inquilinos y del rent roll se describe con detalle en el artículo sobre la verificación de inquilinos.
Cuándo no conviene comprar con inquilino
Para un flipping es casi siempre un descarte: reformar y vender el piso vacío dentro del plazo del proyecto es imposible mientras el inquilino pueda quedarse. Tampoco sirve a quien necesita el piso libre en una fecha determinada ni a quien cuenta con subir la renta por encima del límite. Un escenario para un inmueble concreto puede estimarse en la calculadora del inversor; las dudas jurídicas sobre el contrato se plantean al abogado.
Preguntas frecuentes
¿Se puede rescindir el contrato de alquiler después de comprar el piso?
En general no: según el art. 14 LAU, usted continúa el contrato durante el plazo restante. Las excepciones dependen del tipo de contrato y de las inscripciones registrales, y es una pregunta para el abogado.
¿Qué es el derecho de adquisición preferente del inquilino?
El derecho a adquirir el piso en las mismas condiciones durante los 30 días siguientes a la notificación (art. 25 LAU). Si no hubo notificación, rige el retracto.
¿Se puede subir la renta después de comprar?
Solo dentro de la ley: la actualización en el aniversario no puede superar el índice IRAV (art. 18 LAU en la redacción del RDL 29/2026), y en zona de mercado tensionado rigen límites propios según la Ley 12/2023.
¿Qué comprobar del inquilino antes de la operación?
El contrato, los pagos, la fianza y, sobre todo, el plazo del contrato y su inicio: de ahí depende cuántos años estará ocupado el piso.
