Enfoque de inversión
Catastro y realidad: qué cotejar en un piso antes de las arras
El Catastro describe el inmueble para los impuestos; el Registro resuelve el derecho. Qué impuestos dependen del catastro, qué discrepancias son peligrosas y cómo comprobarlas antes de las arras.
El Catastro es el registro estatal que describe los inmuebles a efectos fiscales: superficie, uso, valor catastral y valor de referencia. Sus datos se consideran ciertos mientras no se pruebe lo contrario, pero las cuestiones jurídicas las resuelve el Registro de la Propiedad (art. 3 del TRLCI). Por eso la discrepancia entre el catastro, el Registro y el piso se comprueba antes de las arras: del catastro dependen los impuestos; del Registro, el derecho.
La referencia catastral es el número único del inmueble en el Catastro. Figura en el anuncio, en la escritura y en el recibo del IBI, y con ella empieza cualquier comprobación.
En qué se diferencia el Catastro del Registro de la Propiedad
El Catastro describe el inmueble; el Registro protege los derechos sobre él. Las dos instituciones las llevan organismos distintos, y sus datos pueden no coincidir.
| Cuestión | Catastro | Registro de la Propiedad |
|---|---|---|
| Qué describe | Características físicas y económicas, representación en el mapa | Propietario, cuotas, hipotecas, embargos, servidumbres |
| Fuerza jurídica | Los datos se presumen ciertos (art. 3.3 del TRLCI) | Los asientos del Registro tienen prioridad en cuestiones de derecho |
| Nombre del titular | Datos protegidos, no se muestran a terceros (art. 51) | Consta en la nota simple para quien tenga interés legítimo |
| Valor catastral | Datos protegidos, los ve el titular | No se indica |
| Para qué le sirve al comprador | Impuestos y cotejo de la descripción física | Comprobación del derecho y de las cargas |
El comprador no verá el valor catastral de un piso ajeno sin el consentimiento del titular, por eso se toma del recibo del IBI del vendedor. Qué más está abierto en los registros y para quién se explica en el artículo qué se ve del propietario en cuatro registros, y cómo leer el extracto del Registro, en el artículo sobre la nota simple.
Qué impuestos se calculan con los datos del Catastro
De los datos catastrales dependen tanto los impuestos puntuales de la operación como los gastos anuales de la propiedad. Parte de las reglas las ha cambiado el Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso todavía no lo ha convalidado (a 13 de octubre de 2026).
| Impuesto | Qué se toma del Catastro | Cambios de 2026 |
|---|---|---|
| ITP en la compra de vivienda de segunda mano | Valor de referencia como base mínima | Sin cambios |
| IBI | Valor catastral | Recargos por vivienda turística y vacía en zona de mercado tensionado (art. 72 del TRLRHL) |
| Plusvalía municipal | Valor catastral del suelo (art. 107.2 del TRLRHL) | Nuevos coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026 |
| Renta imputada de la segunda vivienda | Valor catastral (art. 85 de la LIRPF) | Escala del 1,1–3% sobre la suma de valores desde el 1 de enero de 2027 |
La base del ITP es el valor de referencia si el precio y el valor declarado no lo superan (art. 10.2 del TRLITPAJD); cómo recurrirlo se explica en el artículo sobre el valor de referencia. El texto del decreto con la tabla de coeficientes de la plusvalía está publicado en el BOE.
Qué discrepancias aparecen y por qué son peligrosas
Lo peligroso no son las discrepancias en sí, sino lo que hay detrás. Casos típicos:
- la superficie del catastro es mayor o menor que la del anuncio y la del Registro;
- en el catastro no consta una ampliación, una terraza cerrada o la unión de dos pisos;
- el uso en el catastro es no residencial, y el local se usa como vivienda.
Una reforma no registrada o un uso no residencial son una cuestión para el abogado: de ellos depende si es legal vender el inmueble como vivienda y qué impuestos se pagan. La superficie en el Registro puede corregirse sin un procedimiento aparte solo si la diferencia no supera el 10% de la inscrita y está acreditada por una certificación catastral, o el 5% en una rectificación simple (art. 201.3 de la Ley Hipotecaria). Para los pisos de un edificio en división horizontal no se admite el procedimiento de rectificación de la descripción y hace falta corregir el documento original (art. 201.1.e); si se les aplican los umbrales simplificados lo deciden el registrador y el abogado.
Cómo cotejar los datos: orden de los pasos
- Obtener la referencia catastral del anuncio o del recibo del IBI y pedir al vendedor una certificación catastral descriptiva y gráfica, con la descripción y el plano. Se adjunta a los documentos notariales (art. 3.2 del TRLCI).
- Pedir una nota simple reciente y comparar la superficie, la planta, la composición de las estancias y el uso.
- Comparar ambos documentos con el plano del piso, la cédula de habitabilidad y las licencias de obras.
- Consultar el valor de referencia y compararlo con el precio, para conocer de antemano la base del ITP.
- Si la descripción está desfasada, acordar quién presenta la declaración de modificaciones antes de la operación. La obligación recae en el propietario (art. 13 del TRLCI), y no presentar la declaración conlleva una multa de 60 a 6.000 € (art. 70–71).
Dónde no sirve la comprobación del Catastro
El catastro no muestra el propietario a terceros, no muestra hipotecas ni embargos y no acredita que las obras del piso sean legales. Para eso hace falta el Registro de la Propiedad, cuyo papel se analiza en el artículo sobre el Registro de la Propiedad, y la comprobación urbanística en el ayuntamiento.
No conviene apoyarse en la superficie catastral tampoco al valorar el precio: puede estar desfasada en ambos sentidos. El valor del piso se comprueba con operaciones cerradas y metros reales, y eso se hace en el marco de la valoración del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia el Catastro del Registro de la Propiedad?
El Catastro describe el inmueble a efectos fiscales: superficie, uso, valor. El Registro recoge al propietario y las cargas, y en cuestiones de derecho sus asientos tienen prioridad.
¿Cómo conocer los datos catastrales de un piso antes de comprar?
La descripción del inmueble por referencia catastral es pública en la Sede Electrónica del Catastro. El nombre del titular y el valor catastral están protegidos y solo los ve el propio titular, por eso la certificación y el recibo del IBI se piden al vendedor.
¿Qué hacer si la superficie del catastro no coincide con el anuncio?
Compararla con la nota simple y el plano y averiguar la causa. Una pequeña diferencia es habitual, pero una ampliación o la unión de pisos sin reflejo en los documentos es una cuestión para el abogado antes de las arras.
¿Quién debe actualizar los datos del Catastro tras una reforma?
El propietario: la ley le obliga a presentar la declaración de modificaciones. Por no presentarla está prevista una multa de 60 a 6.000 €, por eso la cuestión suele cerrarse antes de la operación.
