Qué se ve del propietario de una villa en España: cuatro registros

El nombre del propietario de una villa española es accesible mediante nota simple del Registro de la Propiedad a cualquiera que acredite un "interés conocido": el registro es público para esas personas (art. 221 de la Ley Hipotecaria). El Catastro cierra el nombre, el Registro Mercantil es abierto para todos, y el registro de titularidades reales (Registro Central de Titularidades Reales) muestra a terceros un conjunto mínimo. El propietario, con todo, no es invisible: el banco, el notario, la Hacienda y el tribunal ven bastante más. A continuación, qué es abierto y para quién en los cuatro registros, con sus fundamentos.

¿Quién ve al propietario en el Registro de la Propiedad?

Quien tenga un interés conocido, es decir, una finalidad comprensible: comprador, acreedor, vecino en un litigio, periodista en un asunto concreto. El registrador decide si hay interés "a su juicio" (art. 222.1). La nota simple debe contener la identificación de la finca, la identidad de los titulares de derechos inscritos y las limitaciones (art. 222.5), es decir, el nombre del propietario figura en ella. Para los casos en que la publicidad amenace la seguridad de personas o bienes, la ley prevé restringir el acceso por el procedimiento que determine el reglamento (art. 222.11). Cómo leer la nota se explica en el artículo sobre la nota simple.

¿Qué se oculta en el Catastro?

El Catastro abre las características de la parcela, pero cierra a las personas. Son datos "protegidos" el nombre, los apellidos, la razón social, el código identificativo y el domicilio del titular, así como el valor catastral (art. 51 del RDLeg 1/2004). El acceso a ellos es posible con el consentimiento expreso y por escrito del titular, por ley o en los casos enumerados de interés legítimo: notarios y registradores al formalizar operaciones, propietarios colindantes, titulares de derechos sobre ese inmueble, herederos (art. 53). Los datos no protegidos son abiertos para todos (art. 52.1).

¿Qué se ve de una SL en el Registro Mercantil?

El Registro Mercantil es público (art. 23 del Código de Comercio). De una SL se ven el acto constitutivo, los administradores y las modificaciones, y las cuentas anuales depositadas están disponibles para quien las solicite (art. 281 de la Ley de Sociedades de Capital). Si la SL tiene un solo socio, su identidad debe constar obligatoriamente en el registro por ley (art. 13). La lista de socios de una SL con varios propietarios se lleva en el Libro registro de socios, y puede consultarla el socio, no el público (arts. 104–105). Los fundadores figuran, además, en la escritura de constitución (art. 22), que se inscribe en el registro; qué mostrará exactamente la nota de una SL concreta es una pregunta para el abogado.

¿Qué muestra el registro de titularidades reales y a quién?

El registro fue creado por el Real Decreto 609/2023. Las autoridades públicas, los notarios y los registradores lo ven completo, con el historial, y otros sujetos obligados por la Ley 10/2010, por ejemplo un banco, ven los datos vigentes (art. 5). A una persona u organización ajena con interés legítimo solo se le muestran el nombre, el mes y el año de nacimiento, el país de residencia y la nacionalidad, y la naturaleza de la titularidad (art. 5.3). El interés se presume en los medios de comunicación y en las organizaciones de la sociedad civil dedicadas a combatir el blanqueo, en la propia sociedad y en sus titulares reales. La solicitud se hace en línea, con identificación, firma electrónica y pago de una tasa (arts. 5.6, 6.2).

También hay protección para el propietario: si la divulgación crea un riesgo desproporcionado de fraude, secuestro, extorsión, acoso o violencia, el responsable del registro puede denegar el acceso. Para ello el propietario presenta antes una solicitud de restricción; el plazo de resolución llega a seis meses y el silencio equivale a denegación (art. 5.7). Esa denegación no se dirige a bancos ni notarios: ellos conservan el acceso.

¿Qué ve un tercero, con un ejemplo?

Ejemplo didáctico, no una previsión ni una calificación jurídica. La villa pertenece a una SL con dos socios: A con el 60% y B con el 40%.

El umbral del 25% para el titular real lo fija el art. 4 de la Ley 10/2010. Las participaciones de A (60%) y B (40%) superan ambas el 25%, por lo que los dos entran en el registro de titularidades reales. Sobre cómo se relaciona la SL con la titularidad de la villa, véanse los artículos sobre la compra mediante SL y sobre el AML en la compra.

¿A quién no le sirve?

A quien busca una forma de esconderse del banco, del notario o de la Hacienda: ellos tienen acceso completo, y la finalidad de una SL u otra estructura no es esa. A quien confía en una sola estructura como protección: el nombre del administrador de la SL y las cuentas son abiertos, y la nota simple de la finca muestra al titular. Y al propietario que necesita protección de su seguridad: eso exige un procedimiento aparte (restricción de acceso: art. 222.11 de la Ley Hipotecaria para el Registro de la Propiedad y art. 5.7 del Real Decreto 609/2023 para el registro de titularidades reales), no la elección de una forma de titularidad. Qué presentar exactamente lo determina el abogado; el lado fiscal de la estructura lo revisa el asesor fiscal.