25 preguntas al asesor fiscal antes de invertir en España

Antes de reunirse con el asesor fiscal, el inversor inmobiliario en España debería tener una lista de 25 preguntas en seis bloques: estatus fiscal, compra, tenencia y alquiler, reforma e IVA, venta, y SL y retirada del dinero. Las respuestas fijan el tipo y los plazos, no unos vagos «impuestos en España». La lista no sustituye la consulta: el artículo no conoce su residencia, su estructura ni el país donde tributa. Las normas están comprobadas en el BOE a 12 de octubre de 2026.

Cómo usar la lista

Lleve a la reunión el inmueble de la operación, el borrador del contrato, el documento de residencia fiscal y la estructura prevista (persona física o SL). Haga las preguntas por orden: las respuestas del primer bloque cambian las demás. Pida un informe por escrito sobre los puntos clave, sobre todo el tipo de IVA en la reforma y el plazo de presentación de las declaraciones.

Estatus y residencia

1. ¿Soy residente fiscal en España, por permanecer más de 183 días al año o por mi centro de intereses económicos (art. 9 LIRPF)?
2. ¿En qué país soy residente y existe un convenio para evitar la doble imposición con España?
3. ¿Qué certificado de residencia necesito, quién lo emite y cada cuánto hay que renovarlo?
4. ¿Debo nombrar un representante en España? A un residente fuera de la UE la Administración puede exigírselo por la cuantía y la naturaleza de su renta, y para el residente en un país sin intercambio de información tributaria que tiene inmuebles en España es una obligación (art. 10 TRLIRNR).

Compra

1. ¿Qué ITP pagaré según la escala del 10–13% y puedo caer en gran tenedor, con un tipo del 20% (ATC)?
2. ¿Cuál es la base del ITP: el precio del contrato o el valor de referencia?
3. Si compro a un promotor o con renuncia a la exención del IVA, ¿qué IVA y qué AJD (1,5% o 3,5%) se aplican y quién los paga (guía de la ATC)?
4. ¿Qué gastos de la compra formarán parte del valor de adquisición para el impuesto de la futura venta (art. 35 LIRPF)?
5. ¿Compro como persona física o a través de una SL, y cómo cambia eso los impuestos del alquiler, la venta y la retirada del dinero?

Tenencia y alquiler

1. ¿Quién paga el IBI del año de la compra o de la venta, si el impuesto se devenga el 1 de enero (art. 75 TRLRHL)?
2. ¿Debo tributar por renta imputada mientras el inmueble está vacío o en reforma (art. 85 LIRPF)?
3. ¿Qué tipo del IRNR se aplica a mi alquiler, el 19% o el 24%, y qué gastos puedo deducir? El análisis está en el artículo sobre el impuesto sobre el alquiler del no residente.
4. ¿Cómo debo tener en cuenta la discusión sobre las deducciones para terceros países: la resolución de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 y el recurso de casación ante el Tribunal Supremo de 15 de julio de 2026?
5. ¿Qué plazo y qué modelo corresponden a mi alquiler: el Modelo 210, del 1 al 20 de abril, para las rentas de 2026 y posteriores?
6. ¿Me afecta el Impuesto sobre el Patrimonio y cómo se calcula?

Reforma e IVA

1. ¿Mis obras cuentan como rehabilitación según la LIVA: más del 50% del coste en estructura, fachadas y cubierta, y más del 25% del precio de compra sin el suelo (art. 20.Uno.22.B LIVA)?
2. ¿Qué tipo de IVA llevará la factura del contratista, el 10% o el 21%, y lo cambia el Real Decreto-ley 29/2026 para la vivienda destinada a alquiler de larga duración desde el 1 de diciembre de 2026?
3. ¿Se aplica la inversión del sujeto pasivo y qué debe constar en la factura (art. 84.Uno.2.f LIVA)?

Venta

1. ¿Cómo se calcula la ganancia y qué tipo corresponde a mi estatus: 19% el no residente, 19–30% el residente o 25% la sociedad?
2. ¿Cuánto será la plusvalía municipal, en qué plazo y quién la paga (art. 106 y 110 TRLRHL)?
3. ¿Cómo funciona la retención del 3% y en qué plazo se presenta el Modelo 210 definitivo (art. 14 del Reglamento del IRNR)?
4. ¿El inmueble se vende sin IVA como segunda entrega, o la reforma convierte la venta en primera entrega con IVA del 10%?

SL y retirada del dinero

1. ¿Qué escala del impuesto sobre sociedades se aplica a mi SL y podría considerarse entidad patrimonial (art. 5 y 29 LIS)?
2. ¿Cómo retiro el beneficio: retención del 19% sobre los dividendos, límite del convenio, exención de la sociedad matriz (art. 25 y 14 TRLIRNR)?
3. ¿Cómo formalizo el préstamo del socio a la SL para que las condiciones se consideren de mercado, y cómo afectará al proyecto el límite de intereses del 30% del beneficio operativo (art. 16 y 18 LIS)?

A quién no sirve esta lista

No sirve para operaciones con varios propietarios, herencias, donaciones ni estructuras con varios países: ahí hay más preguntas. Tampoco sustituye al contrato: las condiciones del proyecto las revisa un abogado (preguntas al abogado antes de firmar el contrato).

El mapa general de impuestos está en el artículo sobre los impuestos del inversor, y los plazos, en el calendario fiscal. La operación puede analizarse antes en el análisis de inversión, y con las cifras en la mano acudir al asesor.