Enfoque de inversión
Qué preguntar a un broker hipotecario en España antes de empezar
Ocho puntos que el broker debe revelar por escrito antes de empezar. Qué preguntar sobre su estatus, el dinero, el perfil y los plazos, y cómo estimar cuánto dará realmente el banco.
Un broker hipotecario en España, por ley intermediario de crédito inmobiliario, debe comunicar por escrito antes de empezar ocho cosas: quién es, su número en el registro y cómo comprobarlo, con qué bancos trabaja, cuánto cuesta su servicio y qué comisiones le pagan los bancos (art. 35 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario). Por eso las primeras preguntas al broker no son sobre el tipo de interés, sino sobre él mismo.
Qué preguntar sobre el estatus del broker
Conviene empezar por lo que la ley ya obliga a revelar. Si el broker esquiva estas respuestas, no hace falta seguir.
- ¿En qué registro está inscrito y con qué número? Sin inscripción en el registro no se puede intermediar en hipotecas (art. 27). El registro lo lleva el Banco de España para quienes operan en varias comunidades, o la comunidad autónoma para quienes operan en una sola (art. 28).
- ¿Trabaja con uno o dos bancos o con todo el mercado? El broker vinculado a bancos concretos debe nombrarlos (art. 35.1.c).
- ¿Presta asesoramiento y es independiente? También es un punto obligatorio de información (art. 35.1.d).
- ¿Cómo se presenta una reclamación si algo sale mal? El procedimiento de reclamación extrajudicial forma parte de la información obligatoria (art. 35.1.f).
El Banco de España advierte expresamente: con un intermediario no registrado el cliente pierde la protección de las normas de transparencia y no puede reclamar ante el Servicio de Reclamaciones del banco (Banco de España). Cómo comparar el camino a través de un broker con ir directamente al banco se analiza en el artículo broker o banco directamente.
Qué preguntar sobre el dinero
La ley exige que la remuneración del broker se diga de antemano y, si no se puede indicar el importe, el método de cálculo (art. 35.1.e).
| Pregunta | Qué debe responder el broker | Norma |
|---|---|---|
| Cuánto paga el cliente y por qué concepto | El importe o el método de cálculo | art. 35.1.e |
| Si el banco le paga al broker | Si hay comisión y su importe, si se conoce | art. 35.1.g |
| Si el honorario del cliente se descuenta de la comisión del banco | Sí, no o en parte | art. 35.1.h |
| Cómo comparar las comisiones de distintos bancos | Derecho del cliente a pedir información sobre ellas, si el broker no está vinculado a bancos | art. 35.2 |
| Si el honorario entrará en la TAE | El broker lo comunica al banco para calcular la TAE | art. 35.3 |
Las respuestas se piden en el contrato con el broker, no en la correspondencia. Aparte, preguntar si se paga solo cuando se concede el crédito y qué pasa con el anticipo si la operación fracasa sin culpa del cliente.
Qué preguntar sobre el perfil del cliente
Aquí se comprueba si el broker entiende el caso. Las referencias del Banco de España son generales: los bancos no suelen conceder más del 80% de la tasación, y la carga de la deuda, por regla general, no debería superar el 30–35% de los ingresos (Banco de España). Para los no residentes y los ingresos en otra moneda las condiciones pueden ser más estrictas; más detalles en el artículo sobre la hipoteca para no residentes.
Preguntas:
- ¿Qué parte de la tasación se concederá realmente con este perfil y sobre qué base: el precio o la tasación?
- ¿Qué documentos hacen falta, con qué traducción y con qué apostilla?
- ¿Cómo calculará el banco los ingresos de un negocio o del extranjero?
- ¿Qué pasará si la tasación sale por debajo del precio? Cómo funciona la valoración se explica en el artículo sobre la tasación.
Cuánto dará realmente el banco: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Ingreso neto de la familia de 8.000 € al mes, piso de 600.000 €, tasación igual al precio, tipo supuesto del 4% a 25 años.
| Límite | Cálculo | Crédito máximo |
|---|---|---|
| 80% de la tasación | 600.000 × 80% | 480.000 € |
| Cuota del 30% de los ingresos, 2.400 € | anualidad al 4%, 300 meses | alrededor de 454.700 € |
| Cuota del 35% de los ingresos, 2.800 € | anualidad al 4%, 300 meses | alrededor de 530.500 € |
El banco tomará el menor de los límites. Con el umbral del 30%, el crédito se topa con los ingresos, unos 454.700 €; con el 35%, con la tasación, 480.000 €. De fondos propios para el precio harán falta entre 120.000 y 145.300 €, y además el ITP en Cataluña, del 10% sobre la parte del precio hasta 600.000 € (ATC), otros 60.000 €. Calcular el caso propio resulta cómodo en la calculadora.
Qué preguntar sobre la oferta del banco
Lo que se compara es el coste total y las obligaciones, no el tipo.
- ¿Qué exige el banco contratar junto con el crédito? Las ventas vinculadas están prohibidas en general, pero el banco sí puede exigir el seguro que cubre la responsabilidad derivada del crédito y el seguro de la vivienda. Aun así, debe aceptar la póliza de otra compañía con condiciones equivalentes, sin cobrar por la comprobación y sin empeorar las condiciones del crédito (art. 17 de la Ley 5/2019).
- ¿Qué comisiones hay por amortización anticipada y por cambio de tipo?
- ¿Cuándo entregará el banco la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato? A más tardar diez días naturales antes de la firma (art. 14).
Qué preguntar sobre los plazos y las arras
Los errores más caros ocurren en la unión entre la hipoteca y el contrato de arras. Hay que preguntar cuánto suele tardar el camino desde la entrega de documentos hasta la notaría con ese perfil, cuándo encargará el banco la tasación, si se puede obtener una aprobación previa antes de elegir piso (sus límites, en el artículo sobre la aprobación previa) y qué plazo considera realista el broker para la fecha fijada en las arras. La redacción de la condición para el caso de que el banco deniegue el crédito la prepara el abogado.
Cuándo el broker no encaja
El broker aporta poco si el perfil es estándar, los ingresos son en euros y hay tiempo para reunir uno mismo dos o tres ofertas en distintos bancos. No sirve en absoluto si no nombra el registro, promete la aprobación antes de ver los documentos, exige un pago por adelantado el primer día o propone «retocar» los ingresos: los datos falsos para el banco crean un riesgo ante todo para el prestatario.
Preguntas frecuentes
¿Qué debe comunicar el broker hipotecario antes de empezar?
Su identidad, el registro y el número, los vínculos con bancos, la naturaleza del asesoramiento, el coste de los servicios, el procedimiento de reclamaciones y las comisiones de los bancos. La lista está fijada en el art. 35 de la Ley 5/2019, y la información se entrega en papel o en otro soporte duradero.
¿Cómo comprobar la inscripción de un broker hipotecario?
Pedir el número y el registro: el Banco de España o el registro de la comunidad autónoma. La ley obliga al broker a indicar cómo comprobar la inscripción.
¿Puede el broker cobrar tanto del cliente como del banco?
Puede, pero debe revelar ambos importes y decir si el honorario del cliente se descuenta de la comisión del banco. Son los puntos g y h del art. 35.
¿Está obligado el comprador a contratar un seguro de vida con el banco que le da la hipoteca?
El banco puede exigir un seguro que respalde el crédito, pero debe aceptar la póliza de otra compañía con condiciones equivalentes. Rechazar su póliza no debe empeorar las condiciones del crédito.
¿Qué porcentaje del valor del piso dará el banco?
Según la referencia del Banco de España, normalmente no más del 80% de la tasación, siempre que la cuota quepa en el 30–35% de los ingresos. Para los no residentes la proporción puede ser menor; la cifra exacta la da cada banco.
