Enfoque de inversión
Tasación para la hipoteca en España: qué valora el banco y para qué
La tasación fija el techo del préstamo y es válida seis meses. Qué reglas sigue el tasador, quién paga y cómo cubre el comprador la diferencia si la valoración queda por debajo del precio.
La tasación en una hipoteca en España determina cuánto está dispuesto a prestar el banco con garantía del piso, no cuánto vale el piso para usted. La hace una sociedad homologada por el Banco de España con arreglo a la Orden ECO/805/2003, y el informe deja de ser válido a los seis meses de su emisión (art. 62). Paga el prestatario. Si la valoración queda por debajo del precio de la operación, la diferencia sale de los fondos propios del comprador.
Qué es la tasación y quién puede hacerla
La tasación es el informe sobre el valor del inmueble en garantía que el banco debe obtener antes de firmar el contrato hipotecario. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario exige que el tasador sea independiente del banco y del intermediario de crédito (art. 13 Ley 5/2019).
El derecho a valorar para una hipoteca lo da la homologación del Banco de España y la inscripción en su registro. Según el Real Decreto 775/1997, la sociedad debe contar con al menos diez profesionales, tres de ellos como mínimo con tres años de experiencia en valoración, además de un seguro de responsabilidad y control interno. Los pisos urbanos los valoran arquitectos y aparejadores. La valoración de un agente inmobiliario el banco no la acepta para este fin.
Cómo llega el tasador a la cifra
El tasador está obligado a elegir la opción prudente. Para la finalidad hipotecaria rige el principio de prudencia: de dos escenarios igual de probables se toma el que da el valor menor (art. 3 Orden ECO/805/2003). Por eso el banco se apoya en el valor hipotecario y no en las expectativas del vendedor.
Lo que la norma manda comprobar:
- Inspección. El técnico verifica en persona la superficie y las características frente a los documentos, las servidumbres visibles y el estado (art. 7).
- Situación jurídica. Quién ocupa el piso, si está sujeto a un régimen de vivienda protegida o a protección patrimonial, si el inmueble se ajusta al planeamiento urbanístico (art. 7).
- Comparación. El método de comparación exige datos de al menos seis operaciones u ofertas comparables y, para la hipoteca, además la evolución de los precios del mercado local en dos años y el descarte de valores especulativos (art. 21).
- Documentos. Si al tasador no se le facilita, por ejemplo, el contrato de alquiler de un piso ocupado o los datos registrales, el valor sale «condicionado» (art. 10), y una cifra así no sirve para la hipoteca (art. 9).
Cuantas menos operaciones parecidas hay en la zona, mayor es la probabilidad de que la valoración quede por debajo del precio del vendedor.
Qué dice la norma y qué significa para el comprador
| Cuestión | Qué establece la norma | Conclusión para el comprador |
|---|---|---|
| Quién valora | Sociedad homologada por el Banco de España | El informe de un agente inmobiliario no sustituye a la tasación |
| Quién paga | El prestatario; la gestoría la paga el banco | La valoración entra en su presupuesto |
| Si se puede aportar una propia | El banco acepta un informe vigente de un tasador homologado | Al cambiar de banco no es obligatorio pagar otra vez |
| Vigencia | Seis meses desde la emisión | Una operación que se alarga puede requerir una nueva tasación |
| Enfoque | Prudencia, al menos seis comparables | La cifra se acerca más a operaciones cerradas que a anuncios |
Quién paga y si se puede elegir al tasador
Paga el prestatario, y la ley lo dice expresamente: los gastos de tasación corren a cargo del prestatario y los de gestoría a cargo del banco (art. 14.1.e Ley 5/2019).
El resto de las reglas las enumera el Banco de España en su explicación para clientes. El tasador se designa de común acuerdo entre el cliente y el banco, aunque en la práctica lo suele elegir el banco. Desde diciembre de 2007 el banco está obligado a aceptar la tasación que aporte el cliente si la hizo una sociedad homologada y no ha caducado; puede comprobarla, pero no cobrar por ello. Si deniega el préstamo, el banco devuelve el original del informe para que pueda usarse en otra entidad mientras siga vigente. Ahí mismo se aconseja no encargar la tasación hasta que el banco haya comprobado, al menos de forma preliminar, su solvencia.
Cuánto dinero propio hará falta si la valoración queda por debajo del precio
La diferencia entre el precio y la tasación se paga con fondos propios si el banco calcula el préstamo sobre la cifra menor. El porcentaje de financiación lo fija cada banco; la ley no lo establece para el prestatario particular, así que en el ejemplo es un supuesto.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso de 600.000 €; el banco financia, como supuesto, el 70% del menor de dos valores: el precio y la tasación.
| Escenario | Tasación | Préstamo | Fondos propios para el precio |
|---|---|---|---|
| La tasación iguala el precio | 600.000 € | 420.000 € | 180.000 € |
| La tasación es 40.000 € inferior | 560.000 € | 392.000 € | 208.000 € |
Una diferencia de 40.000 € en la tasación se convierte en 28.000 € más de fondos propios. A eso se suman los impuestos y la tramitación: el ITP en Cataluña es del 10% sobre la parte del precio hasta 600.000 € (ATC), es decir, otros 60.000 € en este ejemplo. Sus propios gastos de la operación se calculan cómodamente en la calculadora.
Qué hacer si la tasación queda por debajo del precio
Primero hay que averiguar sobre qué cifra calcula el banco el préstamo, y solo después decidir la suerte de la operación.
- Pida al banco por escrito qué porcentaje, sobre qué base y qué importe final.
- Revise el contrato de arras: si incluye una condición de obtención de financiación y qué ocurre con las arras si el préstamo no alcanza. La redacción la valora un abogado.
- Muestre al vendedor el informe del tasador: es un argumento en la negociación, pero el vendedor no está obligado a bajar el precio.
- Si hay motivos para dudar del informe, encargue una valoración a otra sociedad homologada. Cuesta dinero y tiempo, y el banco seguirá aplicando su porcentaje.
- Tenga en cuenta los plazos: el banco entrega la FEIN con al menos diez días naturales de antelación a la firma (art. 14.1.a Ley 5/2019), y una segunda valoración desplaza todo el calendario.
Cómo miran los bancos a los no residentes en general se explica en el artículo sobre la hipoteca para no residentes, y sobre los ingresos del extranjero, en el texto qué tiene en cuenta el banco.
Cuándo la tasación no sirve para valorar una operación
La tasación no responde a la pregunta «¿estoy pagando de más?». Su función es proteger la garantía del banco, de ahí la prudencia y el apoyo en operaciones pasadas.
- Compra sin préstamo. No hace falta tasación; el precio se contrasta con operaciones cerradas, véase el artículo sobre la brecha de precios.
- Inmueble atípico. Una casa sin comparables cercanos encaja mal en el método de comparación, y el resultado puede alejarse del mercado.
- Cálculo de inversión. Para decidir hace falta el precio de venta o de alquiler, no el valor de garantía. DNPI hace esa valoración dentro del análisis del valor del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la tasación al comprar un piso en España?
El prestatario, así consta en el art. 14 de la Ley 5/2019. El banco debe avisar de los gastos con antelación y obtener su consentimiento para cargarlos.
¿Cuánto tiempo es válida la tasación?
Seis meses desde la emisión del informe, según el art. 62 de la Orden ECO/805/2003. Si la operación se alarga, el informe caduca y para la hipoteca hace falta una valoración nueva o actualizada.
¿Se puede llevar una misma tasación a varios bancos?
Sí, si la hizo una sociedad homologada por el Banco de España y el informe no ha caducado. El banco puede comprobar el informe, pero no tiene derecho a cobrar por la comprobación.
¿Por qué la valoración del banco queda por debajo del precio pactado con el vendedor?
El tasador está obligado a aplicar el principio de prudencia y a mirar los comparables y la evolución de precios de dos años. El precio del vendedor refleja expectativas; la tasación refleja el valor de la garantía.
¿Firmar las arras antes de la tasación?
Es decisión del comprador, pero entonces conviene acordar el contrato de arras con un abogado: qué pasa con el importe si el banco concede menos de lo esperado. Sin una condición así, la diferencia se cubrirá con dinero propio o se perderán las arras.
