Enfoque de inversión
Preaprobación de la hipoteca en España: qué da y qué no
La preaprobación muestra el presupuesto real, pero no obliga al banco. La oferta vinculante aparece solo en la FEIN, tras la tasación de un piso concreto. Qué implica para las arras.
La preaprobación de la hipoteca es la respuesta del banco sobre qué importe está dispuesto en principio a prestar, a partir de los ingresos, las deudas y los ahorros del comprador. El banco no queda obligado por ella: la ley considera oferta vinculante solo la FEIN, que tiene vigencia durante el plazo pactado, no inferior a 10 días, y se entrega como mínimo 10 días naturales antes de la firma (art. 14 de la Ley 5/2019). La preaprobación ayuda a buscar dentro de un presupuesto real, pero no asegura las arras.
En qué se distingue la preaprobación de la FEIN
En España la preaprobación se llama también aprobación previa o estudio de viabilidad. Cada banco tiene su forma, y la ley regula solo la oferta final.
| Rasgo | Preaprobación | FEIN |
|---|---|---|
| Cuándo aparece | Antes de elegir el piso | Tras la tasación y la aprobación del préstamo para un inmueble concreto |
| Si obliga al banco | No | Sí, como oferta por el plazo pactado, mínimo 10 días |
| Qué contiene | Referencia del importe y de las condiciones | Condiciones personales: importe, tipo, plazo, gastos |
| Si la regula la ley | No, es un formato del banco | Sí, Anexo I de la Ley 5/2019 |
| Plazo de validez | Lo fija el banco | Figura en la propia FEIN |
Entre la preaprobación y la FEIN pasan varias semanas, y en ese tiempo pueden cambiar la tasación del piso, los ingresos del comprador y la política del banco.
Qué comprueba el banco al empezar
El banco debe evaluar a fondo la solvencia antes de conceder el préstamo (art. 11 de la Ley 5/2019): el empleo, los ingresos actuales y esperados, el patrimonio, los ahorros, los gastos fijos y las obligaciones. La evaluación no puede basarse principalmente en el valor de la garantía. Según la explicación del Banco de España, el banco mira las deudas en otros bancos a través de la CIRBE y los ficheros de solvencia como RAI y ASNEF.
Dos normas del mismo art. 11 son útiles al comprador. El banco no puede repercutir al cliente el coste de sus procedimientos internos de evaluación (11.2). Y ante una denegación el banco debe comunicar por escrito y sin demora los motivos (11.6). La denegación por escrito sirve si el contrato de arras está ligado a la obtención de la hipoteca.
Cómo usar la preaprobación en la búsqueda y la negociación
La preaprobación funciona en tres sitios.
- Presupuesto. El comprador deja de ver pisos que no podrá financiar y no descarta los que le convienen. Los impuestos y gastos de la operación casi siempre salen del dinero propio y se calculan aparte.
- Negociación. Al vendedor se le muestra el hecho de la aprobación, no su importe. Si el vendedor sabe que el banco está dispuesto a dar más de lo que ofrece el comprador, regatear es más difícil. Cómo construir la oferta en sí se describe en el artículo sobre la oferta al vendedor.
- Plazos. Los documentos ya están en el banco, y tras elegir el piso quedan la tasación y la decisión final. Eso acorta el camino hasta el notario.
Qué preguntas hacer al banco o al broker en esta fase se recoge en el artículo sobre las preguntas al broker hipotecario.
Qué no garantiza la preaprobación: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. El banco preaprobó un préstamo de hasta 400.000 € con la condición de que no supere el 80% de la tasación. El piso cuesta 500.000 €.
| Escenario | Tasación | Préstamo, 80% de la tasación | Dinero propio sobre el precio |
|---|---|---|---|
| La tasación iguala el precio | 500.000 € | 400.000 € | 100.000 € |
| Tasación 30.000 € más baja | 470.000 € | 376.000 € | 124.000 € |
La preaprobación de 400.000 € no cambió, pero en el segundo escenario el banco calcula el préstamo sobre la tasación menor, y el comprador necesita 24.000 € más de dinero propio. Encima va el ITP del 10% sobre la parte del precio hasta 600.000 € (ATC), es decir, 50.000 € en ambos escenarios. Cómo funciona la tasación y por qué a veces queda por debajo del precio se explica en el artículo sobre la tasación. Las cifras propias se pueden comprobar en la calculadora.
Cómo conseguir la preaprobación
- Reunir el pasaporte, el NIE, el justificante de ingresos, las declaraciones de impuestos, los extractos y los datos de los préstamos. Los documentos de otro país se preparan con antelación, con traducción.
- Acudir a dos o tres bancos o a un broker: la aprobación en un banco no significa que allí estén las mejores condiciones.
- Pedir la respuesta por escrito: importe, plazo, referencia del tipo, condiciones sobre la parte de la tasación.
- Preguntar cuánto tiempo vale la preaprobación y qué puede anularla.
- Contrastar el plazo de la preaprobación con el plan de búsqueda: si la búsqueda se alarga, habrá que renovarla.
Cuándo la preaprobación no funciona como protección
La preaprobación no protege las arras. Si las arras se firman sin condición de financiación y el banco al final deniega o da menos, las consecuencias las determina el texto del contrato de arras. En Cataluña el comprador puede desistir de la operación si el banco deniega, cuando la financiación está prevista en el contrato y la denegación se acredita con documentos en el plazo pactado (art. 621-49 del CCCat). Si hace falta esa condición y cómo redactarla lo decide el abogado.
La preaprobación ayuda poco también cuando antes de la operación cambian los ingresos o el trabajo, y a los no residentes, cuyos requisitos de documentos y de entrada suelen ser más estrictos: más detalle en el artículo sobre la hipoteca para no residentes.
Preguntas frecuentes
¿Está obligado el banco a conceder la hipoteca tras la preaprobación?
No. La Ley 5/2019 considera oferta vinculante la FEIN, que el banco entrega tras la tasación de un piso concreto y la aprobación del préstamo.
¿Cuánto tiempo vale la preaprobación de una hipoteca?
La ley no fija un plazo único, lo determina el banco. Conviene pedir que lo indique por escrito y renovar la preaprobación si la búsqueda se alarga.
¿Se puede enseñar la preaprobación al vendedor?
Se puede enseñar el hecho de la aprobación, y refuerza la oferta. El importe es mejor no revelarlo: si no, al vendedor le resulta más fácil mantener el precio.
¿Debe el banco explicar la denegación de la hipoteca?
Sí, según el art. 11 de la Ley 5/2019 el banco comunica por escrito y sin demora la denegación y sus motivos. Ese documento hace falta si las arras llevan una condición de financiación.
¿Se puede obtener la preaprobación sin vivir en España?
Muchos bancos trabajan con no residentes, pero revisan con más rigor los documentos y la parte de fondos propios. Conviene empezar varios meses antes del viaje para ver pisos.
