Enfoque de inversión
Cómo preparar una oferta escrita al vendedor de un piso en Barcelona
Una buena oferta al vendedor consta de un precio con justificación, condiciones y plazo. Qué incluir desde el principio para que entre el sí y la notaría no surja otra negociación.
La oferta al vendedor de un piso es un documento escrito breve: precio con justificación, condiciones y plazos. En Cataluña conviene construirla en torno a dos normas. El piso responde de las deudas con la comunidad de propietarios del año en curso y de los cuatro anteriores (art. 553-5 del Código Civil de Cataluña (CCCat)). Y el comprador puede salir de la operación si el banco deniega la hipoteca, siempre que la financiación esté prevista expresamente en el contrato (art. 621-49 CCCat).
De qué tres cifras se compone la oferta
Antes de hablar con el vendedor hacen falta tres cifras, y ninguna se toma del anuncio. El precio del anuncio refleja el deseo del vendedor, a veces respaldado por una agencia interesada en conseguir el encargo.
- Referencia de mercado: dónde está el precio según operaciones cerradas con pisos parecidos cercanos. El método se describe en el artículo sobre la valoración por operaciones reales.
- Oferta inicial: con qué se abre la negociación.
- Techo: por encima de este precio el comprador no va, aunque el piso guste. Al agente del vendedor no se le dice ni directamente ni con insinuaciones.
Cómo construir la cifra: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso sale a la venta por 450.000 €. Las operaciones con pisos parecidos del barrio en el último año dan una referencia de unos 420.000 €.
| Paso | Importe |
|---|---|
| Referencia por operaciones | 420.000 € |
| Menos obras necesarias: electricidad y ventanas según presupuesto | −25.000 € |
| Menos cuota de la comunidad aprobada pero no pagada, si recae en el comprador | −6.000 € |
| Valor corregido | 389.000 € |
| Oferta inicial | 380.000 € |
| Techo del comprador | 400.000 € |
La justificación que recibe el vendedor repite esta tabla con palabras: operaciones cercanas, obras según presupuesto, cuota de la comunidad. Las emociones como «el piso necesita mucho trabajo» no convencen; las cifras comprobables, sí.
Qué incluir en la oferta
Una buena oferta responde a las preguntas del vendedor antes de que las haga. Así el vendedor compara a los compradores por la fiabilidad de la operación, y no solo por la cantidad.
| Punto | Para qué |
|---|---|
| Precio y origen del dinero: fondos propios, hipoteca o ambos | El vendedor valora el riesgo de que la operación se caiga |
| Qué incluye el precio: aparcamiento, trastero, muebles, electrodomésticos | Todo lo hablado en la visita debe constar en el texto |
| Condiciones: hipoteca, resultado de la revisión jurídica y técnica, documentos | Protegen al comprador hasta las arras |
| Plazo para firmar las arras y fecha orientativa en la notaría | El vendedor planifica su mudanza |
| Plazo de validez de la oferta | La cifra no se puede tener «en reserva» |
| Quién compra: a título personal, pareja, sociedad | Lo necesitan el abogado y el notario |
Qué condiciones protegen al comprador
Las condiciones se ponen en el primer texto, no después de acordar el precio: luego cualquier cuestión nueva el vendedor la percibe como un intento de bajar el precio.
- Hipoteca. Si la compra depende de un préstamo, se escribe expresamente. Según el art. 621-49 CCCat, si el contrato prevé financiación bancaria, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir de la operación acreditando con documentos la denegación del banco en el plazo pactado. Excepción: la denegación se debe a la negligencia del propio comprador.
- Deudas con la comunidad. El vendedor debe declarar que los pagos están al corriente y presentar el certificado del secretario de la comunidad sobre las deudas y las cuotas aprobadas pero aún no vencidas. Sin él no se firma la escritura, salvo que las partes renuncien expresamente (art. 553-5.2 CCCat). Conviene pedir el certificado antes de las arras, no en la notaría.
- Cédula de habitabilidad. La vivienda debe tenerla en el momento de la entrega (Decret 141/2012, art. 9).
- Nota simple e información del edificio. Si la suma a cuenta del precio supera el 1%, el agente debe entregar antes del pago un paquete ampliado de información, incluidas cargas y deudas con la comunidad (art. 60 de la Llei 18/2007).
El abogado del comprador prepara la redacción exacta de las condiciones. La tarea de la oferta es que las condiciones aparezcan desde el primer escrito.
Cómo presentar la oferta y responder a la contraoferta
La oferta se presenta por escrito, por correo electrónico o en el formulario de la agencia, no de palabra tras la visita. Un texto escrito es más difícil de contar al vendedor en interés de otro. Si el piso lo vende una agencia, esta trabaja para el vendedor, más detalles en el artículo sobre quién representa los intereses de quién.
Conviene fijar un plazo de validez de unos pocos días. La contraoferta se lee entera: a veces el precio coincide, pero el vendedor mueve la fecha de la notaría o se queda los muebles, y eso también es negociación que se convierte en dinero. Si la agencia pide respaldar la oferta con el pago de una reserva, primero se comprueba en qué condiciones se devuelve el dinero: véase el artículo sobre la reserva del piso.
Cuándo la oferta no funciona y perjudica al comprador
- Entusiasmo en voz alta durante la visita. El agente del vendedor transmite al propietario también la impresión del comprador.
- Presupuesto dicho en voz alta. «Miramos hasta tal cifra» se convierte enseguida en el suelo.
- Precio antes de los documentos. Un precio acordado antes de la revisión es difícil de revisar después.
- Salvedades difusas. Una larga lista de condiciones sin explicaciones el vendedor la lee como inseguridad.
- Regateo menor tras el acuerdo. Todo lo importante debe estar en el primer texto.
Si hace falta una cifra independiente del piso antes del primer escrito, DNPI Capital hace una valoración del inmueble por operaciones cerradas.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta una oferta escrita al comprar un piso en España?
La ley no la exige, pero un texto escrito fija el precio, las condiciones y los plazos por igual para ambas partes. Es más difícil de contar al vendedor de forma distorsionada.
¿Cuánto ofrecer por debajo del precio del anuncio?
No hay un porcentaje universal. El punto de partida es la valoración por operaciones cerradas con pisos parecidos cercanos, corregida por obras y cuotas de la comunidad.
¿Se puede salir de la operación si el banco no concede la hipoteca?
Según el derecho catalán, sí, si la financiación está prevista en el contrato, la denegación del banco se acredita con documentos en el plazo pactado y no se debe a la negligencia del comprador. La redacción de la condición la prepara el abogado.
¿Quién responde de las deudas del piso con la comunidad de propietarios?
El piso responde de las deudas del año en curso y de los cuatro anteriores, aunque las haya acumulado el propietario anterior. Por eso el certificado de deudas se pide antes de las arras.
¿Se puede retirar una oferta de compra?
Depende de lo que se haya firmado y de si se ha entregado dinero. Si no se ha firmado ni pagado nada, renunciar suele ser más sencillo, pero conviene comunicarlo por escrito.
