Enfoque de inversión
Documentos para vender un piso en Cataluña: qué preparar y cuándo
El paquete del vendedor en Cataluña se reúne por etapas: una parte antes del anuncio, otra antes de las arras, otra para la notaría. Qué acredita cada documento, quién lo emite y qué pasa si falta.
Para vender un piso en Cataluña hace falta un paquete de siete u ocho documentos: escritura, nota simple, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad, certificado de deudas con la comunidad de propietarios, recibos del IBI y, si hay hipoteca, certificado del banco con el saldo. Una parte ya hace falta para el anuncio: el certificado energético tiene una validez de hasta 10 años, y de hasta 5 para la letra G (art. 13 del Real Decreto 390/2021). El resto se reúne antes de las arras.
Qué documentos componen el paquete básico del vendedor
El paquete del vendedor es el conjunto de papeles sin los cuales el notario no autoriza la venta o el comprador se niega a pagar las arras. El orden de recopilación importa más que la propia lista: el certificado energético hace falta antes del anuncio, y el certificado de la comunidad se renueva antes de firmar.
| Documento | Quién lo emite | Cuándo hace falta | Qué pasa si falta |
|---|---|---|---|
| Escritura de compraventa o de herencia | Notario, copia en poder del propietario | Desde la primera conversación con el comprador | No hay con qué acreditar el derecho |
| Nota simple | Registro de la Propiedad | Antes del anuncio y de nuevo antes de firmar | El comprador no ve las cargas |
| Certificado de eficiencia energética | Técnico competente, registro en el ICAEN | Antes del anuncio | No se puede publicar el anuncio sin la calificación |
| Cédula de habitabilidad | Generalitat o ayuntamiento por delegación | Antes de las arras | El notario la exige o exige una exención por escrito |
| Certificado de deudas con la comunidad | Secretario de la comunidad | Antes de la notaría | La escritura no se firma sin renuncia de las partes |
| Recibos del IBI | Ayuntamiento o su servicio tributario | Antes de las arras | No hay base para las liquidaciones a la fecha de la operación |
| Certificado del saldo de la hipoteca | Banco | Antes de las arras | Se ignora cuánto hay que cancelar con el precio |
Orden de recopilación por etapas:
- Antes del anuncio: certificado energético, nota simple, comprobación de la vigencia de la cédula.
- Antes de las arras: certificado del banco con el saldo de la hipoteca y recibos del IBI.
- Tras acordar el precio y antes de la notaría: notificación al inquilino, si el piso está alquilado, certificado del secretario de la comunidad y nueva nota simple.
- Tras la firma: cancelación de la hipoteca y de su inscripción en el Registro.
Si el piso se ha reformado, a este paquete se añaden los papeles sobre la legalidad de las obras y las garantías; el análisis está en el artículo sobre los documentos tras una reforma.
Qué hace falta antes de publicar el anuncio
Antes del anuncio hacen falta el certificado energético y una nota simple reciente. Cualquier persona que publique información sobre la venta, en un portal, en una agencia o en una web, debe indicar la calificación energética (art. 17.3 del RD 390/2021). La copia del certificado registrado y la etiqueta se adjuntan al contrato de compraventa (art. 17.2). Validez: hasta diez años, y hasta cinco para la letra G. Los detalles, en el artículo sobre el certificado energético.
La nota simple muestra el titular y las cargas registradas en la fecha de emisión: hipoteca, embargos, servidumbres. El vendedor la necesita para ver lo mismo que verá el comprador y despejar de antemano las dudas.
Qué comprueba el notario en Cataluña
El notario exige dos documentos según las leyes catalanas. Se puede prescindir de ellos solo con renuncia expresa del comprador, y en el caso de la cédula, además, únicamente en los supuestos que enumera la ley.
Cédula de habitabilidad. Según el art. 132 de la Llei 18/2007, antes de vender una vivienda el notario exige una cédula en vigor. En la venta de vivienda de segunda mano el comprador puede eximir expresamente al vendedor de esta obligación, por ejemplo si el piso se va a reformar o a derribar; en caso de reforma se presenta al notario el informe de un técnico de que, tras las obras, se podrá obtener la cédula. Es precisamente la cédula lo que exigen las compañías de electricidad, agua y gas para contratar el suministro (art. 26.3). Más en el artículo sobre la cédula de habitabilidad.
Certificado de deudas con la comunidad. En Cataluña esta materia la regula el Código Civil de Cataluña (art. 553-5), no la Ley de Propiedad Horizontal estatal. El vendedor declara que las cuotas están pagadas o enumera las deudas, y adjunta el certificado del secretario. En él constan también los gastos aprobados que aún no han vencido y las aportaciones al fondo de reserva. Sin declaración ni certificado la escritura no se firma, salvo que las partes renuncien expresamente. El piso responde de las deudas del año en curso y de los cuatro anteriores, por lo que el comprador insistirá en este certificado.
Qué documentos se añaden en casos especiales
El paquete estándar se amplía en cuatro situaciones, y cada una conviene revisarla con el abogado antes del anuncio.
- Hipoteca. El banco emite el certificado del saldo; tras la cancelación, un certificado de deuda cero; después se cancela la inscripción en el Registro (cancelación registral).
- Herencia. Antes de vender se formaliza e inscribe la aceptación de la herencia y se acredita el pago del impuesto de sucesiones.
- Vendedor no residente. El poder firmado en el extranjero suele requerir apostilla y traducción jurada. El comprador retiene el 3% del precio a cuenta del IRNR del vendedor (art. 25.2 TRLIRNR); el análisis está en el artículo sobre la retención del 3%.
- Piso alquilado. El inquilino tiene derecho de adquisición preferente: 30 días naturales desde la notificación fehaciente del precio y las condiciones (art. 25 LAU). Para inscribir la compra hay que acreditar que la notificación se hizo; si el piso no está alquilado, el vendedor lo declara en la escritura. Desde el 8 de octubre de 2026, por el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE), la renuncia del inquilino a este derecho no puede pactarse en el contrato, y en la venta conjunta con otros inmuebles la notificación indica el precio que corresponde a este piso. El Congreso aún no ha convalidado el decreto, y si la prohibición alcanza a los contratos firmados antes lo determina el abogado.
Cuándo no sirve la lista estándar
No sirve si el piso pertenece a una sociedad y lo que se vende es una participación en ella, no el inmueble: entonces cambian los documentos y los impuestos. No sirve si el piso tiene obras sin licencia o la superficie del Registro no coincide con la real: primero se corrige la discrepancia o se revela al comprador antes de las arras.
Tampoco sirve para un inmueble sin cédula si el comprador no piensa reformarlo: solo se puede eximir al vendedor en los casos del art. 132. Cómo es todo el proceso paso a paso se explica en el artículo sobre cómo transcurre la venta de un piso en Barcelona.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos hacen falta para poner un piso a la venta?
Como mínimo, el certificado de eficiencia energética: la calificación debe figurar en cualquier anuncio. Conviene pedir enseguida una nota simple reciente y comprobar la vigencia de la cédula, para no retrasar la operación en la fase de las arras.
¿Cuánto tiempo es válido el certificado energético para vender?
Hasta diez años, y hasta cinco para la letra G, según el art. 13 del RD 390/2021. Si ha caducado, un técnico competente emite uno nuevo antes de publicar el anuncio.
¿Se puede vender un piso en Barcelona sin cédula de habitabilidad?
Solo si el comprador exime expresamente al vendedor, por ejemplo porque el piso se va a reformar, y entonces el notario necesita el informe de un técnico. En los demás casos el notario exige una cédula en vigor.
¿Quién emite el certificado de deudas con la comunidad y qué consta en él?
El secretario de la comunidad. Constan las deudas del vendedor, así como los gastos aprobados y las aportaciones al fondo de reserva cuyo plazo de pago aún no ha vencido.
¿Hay que notificar al inquilino la venta del piso?
Sí, el inquilino de una vivienda tiene derecho de adquisición preferente durante 30 días naturales desde la notificación. Sin acreditar la notificación el comprador no podrá inscribir la compra, y el inquilino conserva el derecho de retracto.
