Enfoque de inversión
Vender un piso con hipoteca: deuda y cancelación registral
Pagar la deuda no borra la hipoteca del Registro. Cómo vender un piso hipotecado, qué puede cobrar el banco por certificados y firma, quién paga la cancelación y cuánto recibe el vendedor.
La cancelación registral es la eliminación de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad una vez pagada la deuda. Sin ella el piso sigue constando gravado en la nota simple: según el art. 82 de la Ley Hipotecaria, la inscripción se cancela solo mediante escritura en la que el acreedor consiente la cancelación (BOE). El banco emite gratis el certificado de deuda cero, y la escritura de cancelación está exenta de AJD (Banco de España).
Por qué pagar la deuda aún no significa cancelar la hipoteca
Pagar la deuda y cancelar la inscripción en el Registro son dos actos distintos. El banco recibe el dinero, pero la inscripción de la garantía permanece en el Registro hasta que llega la escritura de cancelación. El comprador y su abogado ven la hipoteca en la nota simple y pueden exigir una nota limpia antes de firmar o garantías de su cancelación.
Si el préstamo está titulizado, el procedimiento para el prestatario casi no cambia: según explica el Banco de España, el banco que concedió el préstamo conserva por ley la inscripción registral y la gestión, salvo pacto en contrario. Si el préstamo se ha vendido a un tercero, quién puede prestar el consentimiento para la cancelación se comprueba de antemano en el Registro y en el banco. Cómo leer las cargas en la nota está en el artículo sobre las cargas en la nota simple.
Cómo hacer la cancelación registral paso a paso
El procedimiento tiene cinco pasos, y parte de ellos puede encargarse al banco o a una gestoría por una tarifa aparte.
- Certificado de deuda cero. El banco emite gratis el certificado de pago total.
- Quién lleva la gestión. El propio titular o el banco; en el segundo caso el banco puede cobrar comisión y gastos, pero debe informar de ellos de antemano.
- Escritura de cancelación ante notario. El notario lo elige el cliente. El banco no debe cobrar por la firma de su representante ni por su desplazamiento a la notaría.
- Modelo de AJD. Se presenta obligatoriamente ante la administración tributaria de la comunidad autónoma, pero sin pago. La exención la establece el art. 45.I.B.18 de la ley del ITP y AJD (BOE).
- Registro de la Propiedad. Con la copia del modelo tributario, el certificado y la escritura se cancela la inscripción; el arancel registral depende del importe de la hipoteca.
| Qué | Quién lo gestiona | Paga el propietario |
|---|---|---|
| Certificado de deuda cero | Banco | No, es gratis |
| Firma y desplazamiento del representante del banco | Banco | No |
| Gestión del trámite por el banco | Banco, a petición del cliente | Sí, si se informó de antemano |
| Escritura de cancelación | Notario elegido por el cliente | Sí, arancel notarial |
| Modelo de AJD | Propietario o gestoría | Se presenta, impuesto 0 |
| Inscripción en el Registro | Registro de la Propiedad | Sí, arancel según el importe de la hipoteca |
Cómo pagar la hipoteca el mismo día de la venta
Lo más habitual es no pagar el saldo antes, sino cancelarlo en la operación con el dinero del comprador. Para ello el banco emite un certificado del saldo que incluye los intereses devengados y no pagados, y el comprador, el día de la firma, paga la deuda con un cheque ante notario o con una transferencia mediante orden de movimiento de fondos (OMF) (Banco de España, venta del inmueble con hipoteca). La escritura de cancelación y la inscripción en el Registro se formalizan después de la operación, por eso el plazo y la responsabilidad se fijan en el contrato.
El banco calcula el importe a pagar para una fecha concreta, y se solicita unos días antes de la notaría. Si las cifras no se acuerdan de antemano, la fecha de la firma se aplaza. Si el préstamo aún está en el periodo en que cabe la comisión por amortización anticipada, también se incluye en el cálculo; los límites se analizan en el artículo sobre la amortización anticipada.
Cuánto recibe el vendedor: cálculo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso se vende por 600.000 €. Saldo de la hipoteca con intereses a la fecha de la operación: 220.000 €; préstamo a tipo variable de más de cinco años, por lo que no hay comisión por amortización anticipada.
| Partida | Vendedor residente | Vendedor no residente |
|---|---|---|
| Precio | 600.000 € | 600.000 € |
| Pago al banco ante notario | menos 220.000 € | menos 220.000 € |
| Retención del 3% por el comprador a cuenta del IRNR | no | menos 18.000 € |
| Recibe en la operación | 380.000 € | 362.000 € |
La retención del 3% para el vendedor no residente la establece el art. 25.2 del TRLIRNR (BOE); detalles en el artículo sobre la retención del 3%. De la cantidad recibida el vendedor paga la escritura de cancelación, el registro y la plusvalía municipal; el impuesto final sobre la ganancia lo calcula el asesor fiscal.
Cuándo no sirve este orden
El esquema «pagar con el dinero del comprador» no funciona si el precio de venta es inferior al saldo de la deuda. Entonces el vendedor aporta la diferencia de su bolsillo antes de la operación, o el banco no dará su consentimiento para la cancelación y la operación no se hará.
Tampoco sirve para el comprador que quiere asumir la hipoteca del vendedor mediante subrogación: es otro camino, en el que el banco comprueba la solvencia del nuevo prestatario. Para hipotecas muy antiguas cuyo plazo venció hace tiempo según el Registro, la ley prevé una cancelación aparte por caducidad (art. 82 de la Ley Hipotecaria), y su viabilidad la valora el abogado. Si la venta forma parte de la salida de una inversión y hace falta conocer el resultado neto, DNPI ayuda con el cálculo dentro del análisis de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco cobrar por el certificado de deuda cero?
No. Según explica el Banco de España, el banco emite gratis el certificado de pago total. Solo pueden ser de pago los servicios de gestión del trámite, si el cliente los pidió y el banco informó antes del precio.
¿Hay que pagar impuesto por la escritura de cancelación?
El modelo de AJD se presenta obligatoriamente, pero no se paga impuesto: la exención para la cancelación de hipotecas la establece el art. 45 de la ley del ITP y AJD.
¿Se puede vender un piso si la hipoteca aún no está pagada?
Sí. Normalmente el saldo se paga el día de la operación con el dinero del comprador, según el certificado de saldo del banco, y la cancelación en el Registro se formaliza después. El plazo y la responsabilidad se fijan en el contrato.
¿Cuánto dura la cancelación registral?
La ley no fija un plazo general, depende del banco, del notario y del Registro. Conviene contar con varias semanas y empezar con antelación si el comprador quiere una nota simple limpia antes de la firma.
¿Quién firma la cancelación si el banco ha cedido el préstamo a otra empresa?
En la titulización, según explica el Banco de España, el banco original conserva por ley la inscripción registral y la gestión, salvo pacto en contrario. Si el préstamo se vendió a un tercero, quien presta el consentimiento se determina por el Registro y los documentos de la cesión antes de acudir a la notaría.
