Piso heredado en Barcelona: vender sin perder reducción ni dinero

Una vivienda heredada en Barcelona solo puede venderse después de aceptar la herencia, pagar el impuesto de sucesiones y registrar el piso a nombre del heredero. El impuesto se presenta en el plazo de seis meses desde el fallecimiento, y la prórroga de otros seis se pide en los primeros cinco meses (ATC). La principal trampa para la venta: la reducción del 95% de la vivienda habitual del fallecido se conserva si el piso permanece en manos del heredero cinco años.

La escritura de aceptación y adjudicación de herencia es el acta notarial con la que los herederos aceptan la herencia y se reparten los bienes. Sin ella y sin la inscripción en el Registro de la Propiedad, el comprador y el notario no verán al vendedor como propietario.

En qué orden van los pasos antes de la venta

El orden es estricto: cada documento siguiente requiere el anterior. Se puede poner el piso a la venta antes de la inscripción, pero firmar las arras es arriesgado.

1. Certificado de actos de última voluntad, que se expide no antes de 15 días hábiles después del fallecimiento (Ministerio de Justicia), y luego copia del testamento o declaración de herederos.
2. NIE para cada heredero extranjero.
3. Declaración del impuesto de sucesiones: seis meses desde el fallecimiento, prórroga de seis meses con intereses.
4. La plusvalía municipal en la herencia la paga el heredero; la declaración se presenta en el ayuntamiento en seis meses, a petición hasta un año (art. 106 y 110 del TRLRHL).
5. Escritura de aceptación ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Qué aporta la inscripción y cómo comprobarla se explica en el artículo sobre el Registro de la Propiedad.
6. Documentos para la venta y la propia operación; la lista, en el artículo qué documentos hacen falta para vender.

Quién paga el impuesto de sucesiones y dónde

El lugar de presentación depende de la residencia del fallecido y del heredero. El heredero no residente presenta la declaración ante la AEAT estatal, pero puede elegir las reglas catalanas (ATC, administración).

Según la escala catalana, el impuesto va del 7% sobre los primeros 50.000 € de base al 32% sobre la parte que supera 800.000 € (ATC, tarifa). Un hijo del causante mayor de 21 años deduce de la base 100.000 €, y para la vivienda habitual del fallecido rige una reducción del 95% del valor, con un máximo de 500.000 € para todos los herederos juntos y un mínimo de 180.000 € para cada uno (ATC, reducciones). La comparación de las reglas regionales para un propietario extranjero está en el artículo sobre el impuesto de sucesiones.

Por qué vender en los primeros cinco años puede costar dinero

La reducción del 95% es definitiva solo si el piso permanece en manos del heredero cinco años desde el fallecimiento. Hay una sola excepción: todo el importe de la venta se destina a comprar la vivienda habitual propia del heredero o a amortizar su hipoteca. Si se incumple la regla, en el plazo de un mes se presenta una declaración complementaria y se paga el impuesto con intereses (ATC).

De ahí la pregunta antes de las arras: qué reducción se aplicó en la declaración y cuántos años han pasado. La respuesta la da el asesor fiscal que calculó el impuesto, no el comprador.

Cuánto le queda al heredero no residente: ejemplo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso está valorado en 380.000 € en la declaración del impuesto de sucesiones, con 6.000 € de gastos de tramitación de la herencia. Un año y medio después del fallecimiento se vende por 420.000 €, con gastos de venta supuestos de 14.000 €. El vendedor es no residente.

El comprador retiene el 3% del precio a cuenta del impuesto del vendedor (art. 25.2 del TRLIRNR) y, como sustituto del contribuyente, paga por el vendedor la plusvalía (art. 106.2 del TRLRHL). Se calcula a modo de supuesto sobre un valor catastral del suelo de 60.000 €, un coeficiente de 0,16 y el tipo del 30%, el máximo según el art. 108. La ganancia se calcula a partir del valor de la declaración del impuesto de sucesiones (art. 36 de la LIRPF) y tributa al 19% (art. 25.1.f del TRLIRNR).

Desde el 1 de diciembre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 sube los coeficientes máximos de la plusvalía, por ejemplo para un periodo de un año de 0,15 a 0,16 y para diez años de 0,12 a 0,22 (BOE). Los coeficientes concretos los fija el ayuntamiento en su ordenanza. El Congreso todavía no ha convalidado el decreto (a 13 de octubre de 2026). Si no hay incremento del valor del suelo, la plusvalía no se paga (art. 104.5 del TRLRHL).

Cuándo no conviene una venta rápida

Una venta rápida no conviene si en la declaración se aplicó la reducción del 95% y el dinero no irá a la propia vivienda habitual: perder la reducción puede comerse la ganancia de la venta. Tampoco conviene si los herederos no están de acuerdo: sin el consentimiento de todos los copropietarios el piso no se vende, y la división por vía judicial o la extinción de condominio se discute con un abogado antes de negociar con compradores.

También se puede alquilar el piso antes de venderlo, pero desde el 15 de noviembre de 2026, según el Real Decreto-ley 28/2026, que el Congreso tampoco ha convalidado todavía, el contrato de vivienda habitual pasados cinco años se prorroga otros cinco, y la negativa del propietario, por regla general, cuesta una compensación al inquilino. El precio para poner el piso a la venta conviene contrastarlo con operaciones cerradas, y eso se hace en el marco de la valoración del inmueble.