Comisión de agencia por vender un piso en Barcelona: cómo calcularla

La ley no fija la comisión de una agencia por vender un piso en Barcelona: según la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, se recoge en el encargo escrito (nota de encargo) como porcentaje del precio o como suma fija (art. 55.6). Encima se añade el IVA al tipo general del 21% (art. 90 de la LIVA). Por eso el vendedor no compara el porcentaje de la publicidad, sino la suma con IVA, las condiciones de pago y el plazo de venta.

Cómo está regulada en Cataluña la remuneración de la agencia

La nota de encargo es el encargo escrito del propietario al agente, sin el cual el agente no puede anunciar el piso, cobrar dinero ni firmar contratos preliminares con el comprador (art. 55.5–55.6 de la Ley 18/2007). En ella se indican obligatoriamente el plazo del encargo, el precio de oferta, la remuneración del agente y la forma de pago, y los derechos y obligaciones de las partes.

La ley fija la forma de la remuneración, pero no su cuantía. Puede ser un porcentaje del precio o una suma fija, y el agente no puede cobrar a ambas partes por una misma operación si no lo han aceptado expresamente. Antes de firmar con el comprador, el agente debe comprobar los datos del propietario, el derecho de propiedad y las cargas en el Registro (art. 55.7).

Las agencias de Cataluña se inscriben en un registro público obligatorio, y el agente usa el distintivo con el número de inscripción en toda su publicidad (Generalitat). Conviene cotejar con el registro el número del contrato antes de firmar. Para los inmuebles caros, el análisis de la nota de encargo punto por punto está en el artículo agencia para vender un inmueble caro.

Cuánto cuesta la comisión en euros

Resulta más cómodo comparar las ofertas en euros con IVA y no en porcentajes. La ley no fija una norma de mercado, por eso los porcentajes del ejemplo son supuestos.

Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso se vende por 600.000 €. Tres ofertas: 3% del precio, 5% del precio y 12.000 € fijos, todas más IVA del 21%.

La diferencia entre los extremos supera los 21.000 €. Pero el plazo de venta también cuesta dinero: si el formato más barato vende el piso cuatro meses más tarde, y las cuotas de la comunidad, el IBI, el seguro y los intereses de la hipoteca cuestan 1.200 € al mes (supuesto), son otros 4.800 €. Qué gastos corren mientras el inmueble está vacío se explica en el artículo sobre los gastos de mantenimiento de un inmueble vacío.

Cuándo adquiere la agencia el derecho al pago

El momento del pago lo determina el contrato, por eso se lee antes de firmar. Lo más frecuente es que la remuneración vaya ligada a la firma de la escritura ante notario, pero las redacciones varían.

Puntos que conviene comprobar por escrito:

• qué se considera trabajo cumplido: la firma de las arras o de la escritura;
• qué pasa si el comprador aportado por la agencia desiste después de las arras y la señal se queda con el vendedor;
• si el vendedor paga cuando encuentra él mismo al comprador durante un contrato en exclusiva;
• cuánto dura el encargo y cómo salir de él antes de tiempo;
• si el vendedor está obligado a pagar cuando, tras el fin del encargo, vende el piso a un comprador al que mostró la agencia;
• si el IVA está incluido en el porcentaje indicado o se añade encima.

La diferencia entre el encargo en exclusiva y el abierto se explica en el artículo contrato exclusivo o abierto con la agencia.

Cómo comparar dos ofertas de agencias

Se compara la suma final y lo que se hace por ella, no el porcentaje de la primera conversación.

1. Convertir cada oferta a euros con IVA al precio que se pretende.
2. Comprobar el número de la agencia en el registro y cotejarlo con la nota de encargo.
3. Averiguar quién lleva concretamente el piso y con qué frecuencia se recibe el informe de visitas y respuestas.
4. Aclarar qué incluye el trabajo: fotos, plano, portales, comprobación del comprador, participación en las negociaciones y en la preparación de las arras.
5. Comparar el plazo del encargo y las condiciones de salida.
6. Preguntar si la agencia cobra también al comprador. Según la ley, solo es posible con consentimiento expreso, y para el comprador es parte de sus gastos y un argumento de negociación. Cómo se ve desde el lado del comprador se explica en el artículo quién paga la comisión de la agencia.

La comisión no sustituye los impuestos del vendedor: la plusvalía municipal y el impuesto sobre la ganancia se pagan con independencia de que haya habido agencia o no. Todo el camino desde el anuncio hasta la notaría se describe en el artículo cómo se desarrolla la venta de un piso en Barcelona.

Cuándo no encaja la agencia

La agencia aporta poco si el comprador ya está encontrado: por ejemplo, el piso lo quiere comprar el inquilino, que ya tiene derecho de tanteo y retracto, o un vecino del edificio. Entonces hace falta la preparación jurídica de la operación, no la búsqueda de comprador.

Tampoco encaja con un vendedor que no esté dispuesto a firmar una nota de encargo con un precio y un plazo claros: sin ella el agente, por ley, no puede anunciar el piso.