Enfoque de inversión
Cómo elegir una agencia para vender un inmueble caro en Cataluña
En Cataluña el agente debe estar en un registro público y firmar con el propietario una nota de encargo antes de anunciarlo. Constan plazo, precio y remuneración, y se revisa antes de firmar.
En Cataluña, la agencia que vende un inmueble ajeno debe figurar en el Registre d'agents immobiliaris, de carácter público, y firmar con el propietario una nota de encargo antes de mostrar el inmueble al mercado. La nota de encargo es el mandato escrito del propietario al agente, donde constan el plazo, el precio y la remuneración (art. 55 de la Llei 18/2007). El registro es obligatorio y público, y el agente debe indicar su número en la publicidad (Generalitat de Catalunya). Todo lo demás, incluidos la exclusiva y el importe de la comisión, la ley lo deja al contrato.
¿Qué revisar en el registro antes de firmar?
Busque al agente en el Cercador d'agents registrats de la web de la Agència de l'Habitatge de Catalunya (a él lleva la página del registro) y compare el número del contrato con el del registro. El mercado lo llama número AICAT, pero ese acrónimo no aparece en el texto de la Llei 18/2007 ni en la página del registro, así que lo que debe cotejarse es el número de inscripción.
Para inscribirse, el agente declara una oficina abierta al público (o una dirección física si trabaja a distancia), formación profesional, seguro y garantía. Mínimos según la página del registro: seguro de responsabilidad de 100 000 € por siniestro y 600 000 € al año por oficina, y garantía de 60 000 € al año por oficina; para trabajar solo en línea los mínimos son más altos. La solicitud se presenta como declaración responsable y el registro hace las comprobaciones que estime oportunas, de modo que la inscripción acredita una admisión formal, no la calidad de las ventas.
Y una cosa más: la falta de inscripción no hace nulo el contrato (art. 56.4 de la Llei 18/2007). Por eso la comprobación del registro queda en manos del propietario.
¿Qué debe constar en la nota de encargo?
La ley enumera el contenido obligatorio del mandato en el art. 55.6. Para un inmueble caro, cada punto lleva su propia pregunta.
| Qué exige la ley | Qué aclarar para un inmueble de más de 3 M€ |
|---|---|
| Agente y número en el registro | Quién firma y responde exactamente: persona jurídica o física |
| Propietario y representante | Si el propietario es una SL, quién firma y con qué poder |
| Plazo del mandato | Si se puede salir antes de tiempo y qué se paga por salir |
| Descripción de la operación | Venta completa o con mobiliario y parcelas |
| Datos del inmueble: registro, cargas | Si coinciden con una nota simple reciente |
| Precio de oferta | Quién puede modificarlo y dentro de qué límites |
| Remuneración y forma de pago | Porcentaje o importe fijo, con IVA o sin él |
| Circunstancias jurídicamente relevantes, incluidos litigios sobre el inmueble | Qué declara el propietario bajo su responsabilidad |
| Derechos y obligaciones, facultades del agente | Si el agente puede recibir dinero y firmar contratos preliminares |
El último punto pesa más que los demás: la nota otorga al agente el derecho de hacer la oferta, publicitar el inmueble, recibir cantidades y formalizar con terceros cualquier acuerdo preliminar (art. 55.5.b). Cada una de estas facultades puede acotarse.
¿Qué es la exclusiva y cuánto cuesta la comisión?
La palabra "exclusiva" no figura en la Llei 18/2007: he revisado el texto consolidado completo. Por tanto, lo que se prohíbe al propietario durante la exclusiva lo determina únicamente el texto de su nota o contrato. Pregunte al abogado qué ocurre si encuentra usted mismo al comprador.
La ley no fija el importe de la comisión. Fija la forma: porcentaje del precio o importe fijo, y la remuneración de ambas partes por una misma operación está prohibida si no hay un acuerdo expreso al respecto (art. 55.6.i). A la comisión se suma, por lo general, el IVA al tipo general del 21% (art. 90 de la Ley 37/1992); cómo se aplica en su operación lo dirá el asesor fiscal.
Ejemplo didáctico, no una previsión ni un tipo de mercado: precio 4 M€, comisión del 3%. Remuneración 120 000 €, IVA 25 200 €, total 145 200 €. Cada 0,5 p. p. de comisión cambia el importe en 20 000 € más 4 200 € de IVA. Qué tipo aplicar a inmuebles de esta categoría no lo dicen las fuentes abiertas, así que no indico ninguna cifra.
¿Qué comprueba el agente por su cuenta y qué le preguntará a usted?
Antes de firmar cualquier documento con terceros, el agente debe comprobar los datos del propietario, su título y las cargas en el registro (art. 55.7). En la publicidad debe indicar el número del registro (art. 59.e). Anunciar un inmueble sin nota de encargo está expresamente prohibido (art. 58.5), y una presentación cerrada "para los de la casa" no es excepción: la norma habla de cualquier oferta y publicidad.
El propio agente es sujeto obligado según la Ley 10/2010 (art. 2.1.l): pedirá los documentos del propietario, del titular real de la SL y el origen de los fondos del comprador. El anonimato del propietario frente al agente queda excluido: la identificación del titular en la nota es obligatoria. Sobre el lado de la compra, véanse los artículos sobre la comisión de agencia y sobre el off-market.
¿A quién no le sirve este análisis?
Al propietario que vende sin intermediario: no necesita las reglas de agencia. A quien tiene el inmueble fuera de Cataluña: allí rige otro régimen. Y al propietario que espera del registro una garantía de resultado: el registro acredita la admisión, no el precio ni el plazo de venta. Un agente sin oficina en Cataluña que trabaje de forma permanente desde otro país de la UE no está obligado a inscribirse (según la página del registro), por lo que la falta de número en su caso no siempre es una infracción; confírmelo con el abogado.
Para pensar la salida con antelación sirven los artículos sobre la estrategia de salida y los escenarios A/B/C.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio que el agente esté en el registro en Cataluña?
Sí, si tiene en Cataluña una oficina abierta al público: el registro es obligatorio y público. Las excepciones figuran en la página del registro: administradores de fincas, agentes de otros países de la UE sin oficina en Cataluña e intermediarios no profesionales sin remuneración.
¿Se puede pagar al agente tanto por el vendedor como por el comprador?
La ley prohíbe cobrar remuneración de ambas partes por una misma operación, salvo que las partes acuerden expresamente lo contrario. Por eso la nota debe indicar quién paga.
¿Por cuánto tiempo conviene firmar una exclusiva?
La ley exige indicar el plazo del mandato, pero no fija su duración: no la he encontrado en la Llei 18/2007. El plazo lo determinan las partes; en el contrato puede vincularse a hitos verificables, por ejemplo visitas y ofertas.
¿Puede el agente recibir un anticipo del comprador?
Solo si la nota le otorgó expresamente el derecho a recibir cantidades. El dinero que el agente recibe está respaldado por la garantía que debe mantener hasta entregarlo al destinatario (art. 55.3.c).
¿Qué hacer si el agente anuncia el inmueble sin mi nota?
Contradice los arts. 58.5 y 55.6 de la Llei 18/2007, y el catálogo de infracciones consta en los arts. 122–125. Qué hacer en su caso lo determinará el abogado a la vista de los documentos.
