Enfoque de inversión
Plan de salida A/B/C: venta, alquiler o pausa
El plan A, B y C fija tres vías de salida: venta, alquiler y pausa. Cada una con su condición de activación, coste mensual y límites legales. Qué hace el alquiler con la venta futura.
El plan de salida A/B/C describe tres vías elegidas de antemano: A, venta al precio objetivo; B, alquiler como variante de reserva; C, pausa con control de gastos. Cada una tiene una condición de activación, un coste mensual y unos límites legales. El plan de reserva se escribe antes de que se acaben el plazo y el dinero, porque pasar de un plan a otro en Barcelona es más lento y caro de lo que parece: el alquiler cambia los derechos del comprador y la pausa la paga el propietario.
Qué incluye el plan A, B y C
La estrategia general de salida se analiza en el artículo sobre la salida antes de comprar. Aquí, las vías de reserva y las condiciones para cambiar.
| Plan | Condición de activación | Qué comprobar | Coste mensual |
|---|---|---|---|
| A. Venta | Las operaciones cerradas de inmuebles comparables no están por debajo del umbral del proyecto | Documentos para el comprador, véase documentos tras la reforma | Gastos de tenencia |
| B. Alquiler | No hay ofertas por encima del umbral durante un plazo fijado de antemano | Régimen del alquiler, tope de la renta, derechos del arrendatario | Gastos de tenencia menos la renta |
| C. Pausa | El mercado, la ley o la financiación exigen esperar | Plazo del préstamo, seguro, estado del inmueble vacío | Gastos de tenencia y coste del capital |
Qué hace el alquiler con la venta futura
El alquiler no solo da una renta: limita al comprador. Normas de la LAU en la redacción del BOE a 12 de octubre de 2026:
- Duración del contrato: cinco años, y siete si el arrendador es una persona jurídica (art. 9.1).
- El comprador se subroga en el contrato: asume los derechos y obligaciones del arrendador durante esos mismos cinco o siete años (art. 14).
- El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente (art. 25). Según el RDL 29/2026 no se puede renunciar a él en el contrato (art. 25.8 en su nueva redacción); con la redacción anterior la renuncia era posible, y entonces el vendedor comunicaba la venta al arrendatario con 30 días de antelación.
- En una zona de mercado tensionado la nueva renta no puede superar la última renta de esa vivienda en los cinco años anteriores, con la actualización correspondiente y con excepciones menores (art. 17.6). Barcelona está en la zona desde el 16 de marzo de 2024; según el art. 18 de la Ley 12/2023, la declaración de zona dura tres años y puede prorrogarse anualmente, es decir, hasta marzo de 2027 si no hay una decisión de prórroga.
Una salvedad. El RDL 29/2026 se publicó el 7 de octubre de 2026 y está en vigor desde el 8 de octubre, pero a 12 de octubre el Congreso no lo había convalidado: el decreto anterior con el mismo título, el RDL 26/2026, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre. El RDL 28/2026, aparte, repite el RDL 27/2026, derogado el mismo día, y desde el 15 de noviembre de 2026 modifica el art. 10 LAU: si tras el plazo obligatorio ninguna parte comunica que no desea la prórroga, el contrato se prorroga cinco años, y siete si el arrendador es una persona jurídica; el arrendador que renuncia a la prórroga, por regla general, paga una indemnización al arrendatario. Si estas normas se mantienen, el alquiler como vía B será notablemente más largo. Por eso el cálculo se hace con la peor redacción. Más sobre el cambio de reglas en el artículo sobre el riesgo regulatorio en Cataluña.
Qué es más caro: el alquiler o la pausa
Ejemplo didáctico, no una previsión. Inmueble con precio de venta de 900.000 €, 700.000 € invertidos (3% anual, hipótesis), gastos de tenencia de 2.500 € al mes. La pausa cuesta 2.500 + 1.750 = 4.250 € al mes. Una renta de 3.000 € al mes baja el coste mensual a 1.250 €, es decir, en un año el alquiler ahorra 36.000 € frente a la pausa.
Pero un contrato de cinco a siete años entra en el precio de venta: el comprador se lleva al arrendatario junto con el inmueble. Si el comprador exige por el arrendatario un descuento superior al 4% (36.000 / 900.000), el alquiler pierde frente a la pausa en un año. Qué descuento acepta el mercado por un inmueble con inquilino hay que averiguarlo con agentes de la calle concreta; yo no he encontrado una cifra universal.
Cómo pasar de un plan a otro
- Anote el umbral de precio por debajo del cual el plan A no se activa, y el plazo en que se comprueba.
- Fije la condición de paso a B o C con un número: por ejemplo, ninguna oferta al precio umbral en tres meses de exposición.
- Antes de pasar a B, compruebe si el inmueble está listo para alquilarse: cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética (véase la cédula), régimen del contrato, impuestos del propietario. Qué tipo de contrato es admisible lo determina el abogado.
- Fije un plazo para las pausas. Una pausa sin fecha de fin se convierte en retención del inmueble.
- Si vuelve al plan A tras el alquiler, la venta se regirá por los arts. 14 y 25.
Cómo se relaciona con las condiciones de DNPI
Los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto. El 10% contractual se refiere a todo el proyecto, no a un año: cuanto más dura la pausa o el alquiler, menor es la rentabilidad anual con el mismo 10%. La compensación de DNPI se paga con cargo a los honorarios, sus límites y su procedimiento constan en el contrato del proyecto, y no es una garantía de conservación del capital. Pregunte antes de firmar quién y cuándo puede pasar el proyecto de la venta al alquiler o a la pausa, y cómo se calculan entonces los gastos y el resultado.
A quién no le conviene: a quien necesita recuperar el capital en una fecha determinada, sobre todo si el plan de reserva es un alquiler a cinco años. Su esquema se puede calcular en la calculadora para inversores.
Preguntas frecuentes
¿Se puede alquilar un piso si no se vende?
Se puede, pero el alquiler limita la venta futura: el comprador asume el contrato por el plazo restante y el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente. En una zona de mercado tensionado rige un tope de renta. Las condiciones las comprueba el abogado.
¿Cuánto cuesta mantener un piso vacío a la espera de un comprador?
Los gastos de tenencia más el coste del capital inmovilizado. En el ejemplo anterior, 4.250 € al mes; con su inmueble las cifras serán otras, y la fórmula está en el artículo sobre los costes de un inmueble vacío.
¿Qué es mejor en lugar de vender: alquiler largo o de corta duración?
El régimen del alquiler de corta duración en Cataluña ha cambiado varias veces, y las licencias de vivienda de uso turístico de Barcelona se prevé extinguirlas en noviembre de 2028; más detalle en el artículo sobre la prohibición de las licencias turísticas. Si estudia esta vía, compruebe la norma en la fecha del contrato.
¿Cuánto tiempo se puede mantener una pausa?
No hay un plazo único. Lo determinan el plazo del préstamo, los gastos y el umbral a partir del cual la pausa deja de compensar. La fecha de fin de la pausa se anota de antemano en el plan.
